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來(lái)源 | 產(chǎn)房探秘（ID：real-estate-spy）

近期，成都市中心區(qū)春熙路核心地段，緊鄰IFS的空地?zé)狒[起來(lái)，除了原有圍擋外，內(nèi)部還在進(jìn)行施工。

這塊位于總府路6號(hào)的空地，原為四川省圖館老館所在地，2015年已拆卸，現(xiàn)可稱(chēng)為寸土寸金的" Mini寶地 "。

該地塊周邊環(huán)繞著IFS、百盛、茂業(yè)等標(biāo)志性商業(yè)體，正對(duì)面則是王府井、皇冠假日等高端酒店。

2021年6月中旬，成都市錦江區(qū)總府路6號(hào)一宗8.22畝純商業(yè)用地，以底價(jià)3.9億元成功出讓?zhuān)瑯敲娴貎r(jià)1.78萬(wàn)元/㎡。

僅8畝多的空地，若采用拍賣(mài)方式，參與競(jìng)拍的企業(yè)可能會(huì)很多，溢價(jià)率較高。

該地塊的競(jìng)得人為來(lái)自福建泉州的民營(yíng)企業(yè)，該企業(yè)成立于2021年4月下旬，顯然為拿地而來(lái)。其Legal代表是德化縣桉晴商貿(mào)有限公司，實(shí)際出資人均是自然人，其中顏彬彬持股99%，黃濱濱僅持股1%。

2021年6月11日，成都桉晴置業(yè)有限公司成立，出資5億元，由上述企業(yè)持有。該公司的股東信息顯示，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于總府路6號(hào)，規(guī)劃建面約3.38萬(wàn)方，地上9層、地下3層，建筑高度59.3米。

從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程來(lái)看，該商業(yè)綜合體于2023年8月開(kāi)工，計(jì)劃于2026年10月竣工。但目前來(lái)看，項(xiàng)目啟動(dòng)后并不順利，這從股權(quán)變動(dòng)情況可見(jiàn)一斑。

2022年6月中旬，成都桉晴置業(yè)被浙江望達(dá)貿(mào)易有限公司全資收購(gòu)，德化雍熙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退出。2024年底，浙江望達(dá)通過(guò)出售51%股權(quán)引入重慶居業(yè)云輝企管公司，后者由閩系知名房企金輝集團(tuán)控股。

從整體來(lái)看，成都春熙路商圈位于總府路6號(hào)的約8.22畝精巧商業(yè)體已由金輝集團(tuán)實(shí)際控股操盤(pán)。與同規(guī)模的非知名房企相比，金輝的操盤(pán)更具優(yōu)勢(shì)。

在西部業(yè)務(wù)拓展方面，金輝集團(tuán)的重點(diǎn)區(qū)域集中在重慶和西安這兩個(gè)核心城市，而其在成都總府路6號(hào)項(xiàng)目的施工方則是來(lái)自陜西省的順隆建設(shè)。

值得一提的是，金輝曾一度面臨"危機(jī)"。當(dāng)時(shí)，其曾公告尚未支付到期的3億美元票據(jù)，票面利率高達(dá)7.8%，引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)"金輝系"的擔(dān)憂。

令人意外的是，金輝在當(dāng)年4月15日成功化解了這場(chǎng)危機(jī)，不僅成功償還了3億美元債務(wù)，還強(qiáng)調(diào)已結(jié)清所有公開(kāi)發(fā)行的信用債。去年7月，金輝還成功發(fā)行了5.5億元中期票據(jù)。

在業(yè)務(wù)模式上，金輝已形成"雙輪驅(qū)動(dòng)"：住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)并行。住宅開(kāi)發(fā)以"高周轉(zhuǎn)"模式快速回籠資金，主要項(xiàng)目包括"銘著系、云著系、優(yōu)步系、大城系"等，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)則需要持續(xù)投入并進(jìn)行創(chuàng)新。

從商業(yè)產(chǎn)品線來(lái)看，金輝在寫(xiě)字樓領(lǐng)域主要開(kāi)發(fā)"金輝大廈"，在11.8萬(wàn)方自持的商業(yè)圈內(nèi)。在西安，金輝已開(kāi)業(yè)包括金輝環(huán)球廣場(chǎng)、金輝國(guó)際廣場(chǎng)、金輝環(huán)球中心、金輝創(chuàng)智大廈等4個(gè)項(xiàng)目，涵蓋區(qū)域型購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓等多種業(yè)態(tài)。在重慶，其商業(yè)產(chǎn)品以"鄰里型"商業(yè)為主，已開(kāi)業(yè)項(xiàng)目包括金輝銅元道、金輝廣場(chǎng)等。

按照金輝的商業(yè)戰(zhàn)略，其目標(biāo)是打造"一個(gè)城市中心，一座生活之城"，通過(guò)"工作+生活+社區(qū)"的三分鐘生活圈，推動(dòng)金輝成為區(qū)域核心，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力，塑造全新的商圈格局。

盡管各類(lèi)商業(yè)體都在經(jīng)受電商沖擊，但品牌商業(yè)體對(duì)招商運(yùn)營(yíng)能力的要求更高。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，截至去年6月底，金輝涉及借款抵押的存貨達(dá)260億元，投資性房地產(chǎn)約131億元（自持商業(yè)）。截至去年9月底，其貨幣資金余額為31.47億元，較去年底的70.84億元大幅減少近一半。同時(shí)，金輝去年一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債達(dá)70.63億元，較去年底減少近47億元。

去年前三季度，金輝實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流僅為4.04億元，較上年同期的近43億元大幅下降。投資凈現(xiàn)金流仍為凈流出2.77億元，籌資凈現(xiàn)金流更是凈流出近37億元，反映出公司主要資金用于償還債務(wù)。截至報(bào)告期末，金輝現(xiàn)金余額較去年底大幅減少。

據(jù)了解，金輝今年4月至9月可能會(huì)面臨較大的償債風(fēng)險(xiǎn)。此外，金輝該期末的長(zhǎng)期借款為1247億元，應(yīng)付債券為501億元，較上年末均增長(zhǎng)了約10億元。去年前三季度，金輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為214億元，同比有所下降，而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為虧損28億元，凈利潤(rùn)為虧損31億元，同比虧損幅度明顯擴(kuò)大。

目前，閩系金輝作為一家"信用零違約"的百?gòu)?qiáng)房企，與其他穩(wěn)健房企一樣，都將受益于當(dāng)前"穩(wěn)定樓市"政策加碼所帶來(lái)的一系列積極影響。