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老舊小區(qū)改造被正被重點(diǎn)推進(jìn)作為城市更新的重要突破口。

3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部部長倪虹在討論下一步城市更新工作規(guī)劃時指出，將著重實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險的更新項(xiàng)目。其中，將對所有2000年前建成的城市老舊小區(qū)進(jìn)行全面改造，因地制宜實(shí)施改造，這是惠民生更新項(xiàng)目的重要內(nèi)容。

2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。該指導(dǎo)意見稱，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指建成年代較早、設(shè)施較為落后、市政配套不完善、服務(wù)設(shè)施不健全、改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

該國辦文件特別強(qiáng)調(diào)了2000年作為老舊小區(qū)改造的重要時間節(jié)點(diǎn)：各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，合理確定改造對象范圍，重點(diǎn)對建成于2000年以前的老舊小區(qū)實(shí)施改造。

按照該指導(dǎo)意見設(shè)定的目標(biāo)，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機(jī)制；到"十四五"期末，力爭完成對所有2000年前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

2025年是"十四五"規(guī)劃的最后一年。住建部進(jìn)一步明確，所有2000年前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

一名參與前述國辦文件制定研討的業(yè)界專家指出，2000年左右是住宅小區(qū)房改房比例較大的時期。在2000年前建成的小區(qū)，不僅房齡超過25年，還可能未收取房屋維修資金，缺乏小區(qū)物業(yè)，亟需政府在保障基本民生方面進(jìn)行更多投入。盡管2000年后建成的小區(qū)也可能面臨老化問題，并被部分地區(qū)納入改造范疇，但這些小區(qū)的改造模式、政府投入責(zé)任等均與2000年前建成的小區(qū)不同。

2019年中央開始部署城市更新工作。業(yè)界專家表示，相較于城市更新的謀劃推進(jìn)，中央和地方在老舊小區(qū)改造方面動作更早，住建部等多部委早在2017年前后就開始試點(diǎn)推進(jìn)。2019年下半年，住建部會同發(fā)改委等22個部委在全國范圍內(nèi)開展專項(xiàng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造中的突出難點(diǎn)：改造涉及面廣、資金來源相對單一、群眾參與度低、改造協(xié)調(diào)難度大、后續(xù)管理難等問題。

近年來，城市更新的內(nèi)涵不斷豐富和完善，有關(guān)部門還對老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種城市存量用地的改造進(jìn)行了細(xì)化和分類。

媒體會上，倪虹介紹，城中村改造要因地制宜，采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，穩(wěn)步推進(jìn)；危舊房改造則通過拆除后新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，切實(shí)消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼的問題。

相較于其他城市更新舉措，老舊小區(qū)改造在模式和資金籌集方面具有獨(dú)特之處。

業(yè)內(nèi)專家表示，拆除重建類的城中村改造項(xiàng)目工程量大、增值空間大，社會資本進(jìn)入意愿較高；危舊房改造則強(qiáng)調(diào)多主體參與，鼓勵自拆自建。相比之下，老舊小區(qū)改造屬于小動作、微更新，前期需協(xié)調(diào)多方需求，統(tǒng)籌困難和程序復(fù)雜等問題，可市場化改造和經(jīng)營的增值空間和效益有限，回報周期較長，可能需要8至10年才能回本。

專家指出，近年來在推進(jìn)老舊小區(qū)改造時，一方面要確保政府投入，做好基礎(chǔ)類改造等兜底內(nèi)容；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜挖掘潛力資源和市場空間，探索引入社會資本參與改造的模式。

倪虹在發(fā)布會上強(qiáng)調(diào)，城市更新要"抓體檢，找問題"，即先進(jìn)行體檢，再進(jìn)行更新改造；從住房到小區(qū)再到社區(qū)，再到城區(qū)，查找群眾身邊的問題；老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實(shí)施改造"，同時鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

截至目前，住建部已發(fā)布了多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單"。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地主要采取以下幾種方式：一是按照"誰受益、誰出資"的原則，鼓勵居民出資用于小區(qū)改造及補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金；二是以地方財政獎補(bǔ)撬動居民出資；三是鼓勵國企作為投資、建設(shè)、運(yùn)營主體，并予以獎勵；四是地方政府培育規(guī)?；\(yùn)營實(shí)施主體，探索由實(shí)施運(yùn)營主體負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，為金融機(jī)構(gòu)提供清晰明確的支持對象。

另外，山東濟(jì)南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地還通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券的方式，支持老舊小區(qū)改造。

在中央資金方面，國辦文件明確指出，中央財政重點(diǎn)支持2000年底前建成的老舊小區(qū)改造，適當(dāng)支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需限定年限和比例。重點(diǎn)支持的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

政策落地后，各地通過示范項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)推廣，再加上民眾需求強(qiáng)烈，老舊小區(qū)改造近年來加快了節(jié)奏。住建部官網(wǎng)消息顯示，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市2000年以前的老舊小區(qū)全部改造完成，當(dāng)年2005年前老舊小區(qū)也將全部完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，超額完成年度5.4萬個的任務(wù)。從地區(qū)來看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個地區(qū)超額完成改造任務(wù)。

倪虹表示，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。

根據(jù)今年政府工作報告，將深入推進(jìn)城市更新行動，擴(kuò)大老舊小區(qū)改造工作規(guī)模，確保改造質(zhì)量。

今年政府工作報告提出，可以從三個方面繼續(xù)深化老舊小區(qū)改造工作。首先，需要政府持續(xù)關(guān)注已完成改造老舊小區(qū)是否具備進(jìn)一步改造的條件。其次，一些地方已將2000年后建成、房屋年齡較大的商品房也納入改造范疇，如何明確政府投入內(nèi)容以及產(chǎn)權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)責(zé)任，需要進(jìn)一步實(shí)踐探索。最后，未來老舊小區(qū)改造工作仍需關(guān)注如何滿足居民對更高品質(zhì)生活的追求，如在養(yǎng)老、托育等方面的需求，挖掘低效資源潛力，契合居民需求，遵循市場運(yùn)作規(guī)律，為社會資本參與老舊小區(qū)改造提供了更大空間。