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來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

剛剛，成都樓市正值小陽(yáng)春時(shí)節(jié)，密集推出了主城區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)住宅用地，與業(yè)內(nèi)預(yù)期相符。

其中，宗地1位于高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組，用地面積63.88畝，位于大源板塊，容積率2.0，起拍樓面價(jià)1.86萬(wàn)元/㎡，吸引了11家房企參與競(jìng)拍。

不過(guò)，出乎意料的是，這3宗用地均表現(xiàn)異?；鸨?/p>

最終，大源板塊迎來(lái)"新地王"，也堪稱成都"新地王"。該宗地由招商蛇口摘得，溢價(jià)率高達(dá)70.43%，成交樓面價(jià)達(dá)到3.17萬(wàn)元/㎡！

宗地2位于錦江區(qū)三圣街道，用地面積約56.7畝，容積率2.1，起拍樓面價(jià)18500元/㎡，最終成交樓面價(jià)達(dá)到2.51萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率35.7%，創(chuàng)下區(qū)域地價(jià)新高，競(jìng)得者為華發(fā)股份與錦江統(tǒng)建聯(lián)合體。

宗地3位于成華區(qū)槐樹(shù)店板塊，用地面積14.36畝，純宅地，容積率2.0，起拍樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/㎡，最終成交樓面價(jià)1.95萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率39.3%。

如今，大源、三圣、槐樹(shù)店等板塊的地價(jià)均創(chuàng)下了新高，引領(lǐng)了新一輪的成都地價(jià)狂飆。那么，背后是什么因素促使房企積極搶地？

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前成都大區(qū)域的新房住宅供應(yīng)呈現(xiàn)"供不應(yīng)求"的狀態(tài)，已持續(xù)5個(gè)月之久。此外，今年新房供應(yīng)量多周低于行業(yè)均值線51%。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2024年成都主城新房供應(yīng)同比縮減超七成，尤其是主城區(qū)域存量新房加速去化，金融城、大源等核心板塊已出現(xiàn)"無(wú)房可售"的困境。

除成都核心區(qū)域新房供應(yīng)緊張外，去年成都主城整體供地量明顯減少，如金融城三期、林家壩等地塊的限價(jià)地價(jià)，最高曾達(dá)到2.73萬(wàn)元/平方米。

成都不斷攀升的地價(jià)水平，使得高端改善型 housing 市場(chǎng)持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示，去年成都"千萬(wàn)級(jí)"新房市場(chǎng)成交1058套，同比增長(zhǎng)29%。

從整個(gè)成都市的市場(chǎng)來(lái)看，成都常住人口已突破2140萬(wàn)，近兩三年已告別"供地遍地"的舊態(tài)，產(chǎn)業(yè)回歸主城，形成了更為均衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。主城區(qū)域集中了優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療及產(chǎn)業(yè)科技等稀缺資源，主城核心區(qū)域的價(jià)值持續(xù)凸顯。

本次大源拿出了成都"新地王"，作為央企招商蛇口去年在成都實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售172.56億元，排名全國(guó)第三，僅次于華潤(rùn)置地和中鐵建，位居高于保利發(fā)展。值得注意的是，前四強(qiáng)企業(yè)去年在成都的銷(xiāo)售額均超過(guò)百億元。

今年前兩個(gè)月，招商蛇口在成都市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售13.27億元，排名全國(guó)第八位。此次以瘋狂高溢價(jià)拿地獲取大源新地王，是企業(yè)采取了何種策略？是 panic selling 還是經(jīng)過(guò)精心策劃的大手筆賭局？

招商蛇口2024年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收1789.5億元，同比增長(zhǎng)2.25%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為90億元，同比下降36.54%；歸屬凈利潤(rùn)為4.04億元，同比下降36.09%。其解釋稱，這一業(yè)績(jī)變動(dòng)主要源于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率同比下降，以及計(jì)提減值準(zhǔn)備同比增加。

截至期末，招商蛇口貨幣資金余額為1003.5億元，較上年末增長(zhǎng)120.6億元，同比增長(zhǎng)13.66%。期末現(xiàn)金短債比為1.58，較上年末提升0.3。手中掌握著千億資金的招商蛇口，無(wú)疑是一次豪情縱放。

今年前兩個(gè)月，招商蛇口新增土儲(chǔ)貨值為257億元，拿地耗資131億元，均排名全國(guó)第四，僅次于華潤(rùn)、保利、金茂。2024年，招商蛇口新增土儲(chǔ)貨值為781.4億元，排名全國(guó)第七位，拿地耗資373.7億元，排名全國(guó)第八位。