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稿件 劉曉博

3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部長在"兩會"新聞發(fā)布會上宣布了兩項重要政策：

1、所有2000年前建成的城市老舊小區(qū)都將納入城市更新計劃，根據(jù)實際情況因地制宜實施改造。

2、住房和城鄉(xiāng)建設部正在制定"好房子"的標準，打算將新建住宅的層高標準從"不低于2.8米"提高到"不低于3米"。

這兩個政策堪稱樓市的猛招， likely to bring about significant changes in the industry landscape.

2000年前建成的老舊小區(qū)改造工作在2019年就已經(jīng)提上日程。2020年7月更是明確表示要在五年內(nèi)完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造任務。最新表態(tài)特別強調(diào)了"都要"，這一表述無疑引起了廣泛關(guān)注。

有媒體解讀稱：這意味著超過一億家庭的住宅可能面臨拆除重建。然而，這一解讀并不準確。

城市更新并非簡單地等同于全部"拆除重建"，而是包括微改造、提升和拆除重建等多種選項。2021年樓市調(diào)控政策最嚴厲時期，官方曾發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確提出了三個"嚴格控制"：

1、嚴格控制大規(guī)模拆除。只有在存在違法建筑或經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的情況下，才允許成片集中拆除現(xiàn)有建筑。原則上，城市更新單元或項目的拆除建筑面積不應超過現(xiàn)有總建筑面積的20%。建議對既有建筑進行分類處理，推行小規(guī)模、漸進式的有機更新和微改造。

這一系列政策的實施，無疑將對城市更新和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。

2、嚴格把控大規(guī)模增量。在新增公共服務設施方面，我們避免過度擴大老城區(qū)的建設規(guī)模，不突破原有密度和強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。原則上，城市更新單元（片區(qū)）或項目內(nèi)拆建比應不超過2%。

3、嚴格管理大規(guī)模遷移。我們避免大規(guī)模、強制性居民搬遷，不改變社會結(jié)構(gòu)，不割斷人、地與文化的關(guān)系。要尊重居民安置意愿，鼓勵就地或就近安置，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)。城市更新單元（片區(qū)）或項目居民就地、就近安置率應不低于50%。

這些紅線依然有效，是指導城市更新的重要原則。

全國2000年前的老舊小區(qū)數(shù)量有多少？媒體和券商的研報給出了多個數(shù)據(jù)，但這些數(shù)據(jù)尚不準確。

根據(jù)第七次人口普查結(jié)果，國家統(tǒng)計局統(tǒng)計了相關(guān)數(shù)據(jù)，顯示2000年前的老舊小區(qū)占存量房（截至2020年11月1日）的35%。隨著新房的不斷涌現(xiàn)，這一比例未來可能會略有下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)計算，普查時全國各類城鎮(zhèn)住房總量約為328.7億平方米，居住著約9.02億居民。

2000年前的房屋，按套數(shù)計算占了35%，按建筑面積推算約為115億平方米。但老房子面積普遍較小，按8折估算，2000年前的老老舊小區(qū)住宅建筑面積大約是92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

從各省市區(qū)來看，2000年前老舊小區(qū)住房占比較高的地區(qū)包括上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海的占比超過50%。

2000年前老舊小區(qū)住房占比較低的地區(qū)主要是寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)。

老舊小區(qū)的住房占比高低與該地區(qū)2000年前的經(jīng)濟發(fā)展水平呈正相關(guān)。

若20%的老舊小區(qū)進行拆除重建，將涉及約2000萬戶家庭，約6000萬人居民。這些區(qū)域的拆除重建面積上限約為18.4億平方米。

媒體分析指出，2000年前的老舊小區(qū)改造已近尾聲，按照官方規(guī)劃，2025年是收官之年，因此對樓市影響較小。

這一觀點不準確，官方公布的改造數(shù)據(jù)未必準確。

以我之前居住的1997年建成的深圳小區(qū)為例，微改造歷經(jīng)多年，主要以加裝電梯為主。

四五年前，部分樓棟已安裝了電梯，但目前仍有大量樓棟未完成，主要原因在于1樓住戶的反對意見。

加裝電梯對1樓房屋的價值影響最大，住戶普遍反對，2樓住戶的意愿也不盡高。在推進過程中，需做大量細致工作，包括與住戶達成一致，如進行合理的補償。如果一個樓棟有1戶反對，加裝電梯就無法完成。

盡管微改造在一定程度上改善了環(huán)境，刷了外墻等表面工作可在統(tǒng)計中體現(xiàn)，但實質(zhì)性的改善，如增加停車位、托幼設施等，仍待推進。

近來受樓市低迷影響，拆除重建項目多爛尾或處于停滯狀態(tài)。

真正具備拆除重建條件的城市，要么是危房較多的區(qū)域，要么是人口增長顯著的大城市。

對于中小城市而言，拆除重建項目推進困難，主要因市場需求不足，開發(fā)商難以盈利，項目往往難以啟動。

因此，2000年以前的老舊小區(qū)改造和拆除工作空間仍然較大，但目前市場氛圍不利于推進工作進展：由于居民收入下滑，房產(chǎn)價值縮水，再讓拿錢出來進行改造，各方參與積極性不高。

對于國家而言，長時間的大基建建設雖然取得了一些成效，但真正意義上的有效項目不多。老舊小區(qū)改造雖然沒有經(jīng)濟效益，但能帶來社會效益和居民的獲得感，因此會持續(xù)推進。

對于大城市如上海，樓市本身較為活躍，拆除重建的更新工作一直在穩(wěn)步推進。去年上海推出了20多個新的別墅項目，單價高達20萬元以上，這些項目本質(zhì)上屬于拆除重建型的城市更新。

有人認為，上海2024年工業(yè)增長乏力，汽車產(chǎn)量下滑，外貿(mào)增長也一般，主要靠房地產(chǎn)來支撐經(jīng)濟。事實的確如此，比如深圳和北京2024年房地產(chǎn)投資分別下降了11%到12%，而上海則增長了2.8%。

上海居民的杠桿率較低，再加上2000年之前老舊小區(qū)占比超過一半，加上浙江、江蘇的企業(yè)家和富二代對上海房地產(chǎn)的熱衷，因此上海樓市活躍的態(tài)勢會持續(xù)下去。

在拆除重建的過程中，通常會使用房票進行安置，這樣可以創(chuàng)造購房需求，同時減少城市的住宅存量，類似于貨幣棚改的效果。老舊小區(qū)拆除后，重新建設的新房一般需要3到5年才能投入使用，這個時間差有助于推動樓市的回暖。

國家制定好房子的新標準，也非常值得關(guān)注。目前已經(jīng)有跡象表明，標準將從每層至少不低于2.8米提高到不低于3米，這將有助于改善居住體驗。

在好房子的標準中，還應增加如樓板厚度、隔音效果等技術(shù)指標；改進戶型設計，允許贈送，以提高得房率；同時還要考慮梯戶比、車位比等因素，以使居住體驗更加完善。

想象一下：老房子的得房率通常低于80%，而新房子將普遍高于100%，甚至達到120%。在這種情況下，老房子將面臨“降維打擊”。如果一個區(qū)域的學區(qū)、地鐵、商業(yè)配套等條件不是頂級或超頂級，那么老房子的價值將顯著下降。

因此，好房子的標準也是一枚深水炸彈，對二手房市場不利。同時這也告訴我們，房子和車子一樣，都會不斷迭代更新。有條件的話，每隔20年換一次房子是應該的，否則不僅資產(chǎn)會貶值，生活質(zhì)量也會下降。

小編在分析三四線及以下城市的房地產(chǎn)市場時發(fā)現(xiàn)，由于這些城市的人口增長潛力較低，老舊小區(qū)的拆除重建難度會不斷增加。具體來說，如果一棟房子位于核心區(qū)域，且是多層建筑，那么其拆除幾率將顯著提升。