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原創(chuàng) 劉曉博

昨天（3月9日），住建部長(zhǎng)在“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上公布，要求所有2000年前建成的城中老舊小區(qū)納入城市更新范圍，依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造。

住建部公布，要求所有2000年前建成的城中老舊小區(qū)納入城市更新范圍，依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造。

住建部正在制定“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，擬將新建住宅樓高的標(biāo)準(zhǔn)從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

這兩項(xiàng)政策堪稱(chēng)樓市的“深水炸彈”，預(yù)計(jì)將引發(fā)利益格局的根本性變化。

關(guān)于老舊小區(qū)改造，2019年已經(jīng)提出，2020年7月進(jìn)一步明確，要求五年內(nèi)完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。此次表態(tài)特別強(qiáng)調(diào)“都要”，顯得格外突出。

有媒體報(bào)道解讀為：這意味著超過(guò)一億居民未來(lái)可能面臨自家房屋被拆除重建。這一解讀是否準(zhǔn)確呢？

這樣的解讀并不全面，城市更新并非全部意味著“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建等多種形式。

2021年樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲時(shí)期，住建部曾發(fā)布通知，明確在城市更新行動(dòng)中要嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。

住建部發(fā)布通知，嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，原則上要求城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不超過(guò)現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

2. 在進(jìn)行城市更新規(guī)劃時(shí)，應(yīng)避免在老城區(qū)大規(guī)模新增建設(shè)，僅在必要條件下增加公共服務(wù)設(shè)施，確保不突破原有密度和強(qiáng)度，不增加資源環(huán)境承載壓力。一般情況下，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆建比應(yīng)控制在2%以?xún)?nèi)。

3. 在城市更新過(guò)程中，避免大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，應(yīng)尊重居民的安置意愿，鼓勵(lì)就地或就近搬遷，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)。城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目居民的就地、就近安置率應(yīng)不低于50%。

這些原則仍是城市更新的重要指導(dǎo)方針。

全國(guó)范圍內(nèi)2000年以前的老舊小區(qū)數(shù)量尚不明確，多個(gè)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明其大致比例，但存在一定誤差。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)年鑒，2000年以前老舊小區(qū)的住宅面積占比約為35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預(yù)計(jì)會(huì)有小幅下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積約為328.7億平方米，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的房屋占了35%，按建筑面積計(jì)算約為115億平方米。考慮到老房屋面積較小，按80%的折舊率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

從全國(guó)范圍來(lái)看，上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等地區(qū)2000年以前老舊小區(qū)的住房占比較高，其中上海的占比已經(jīng)超過(guò)50%。

相比之下，寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)的老舊小區(qū)住房占比相對(duì)較低。

老舊住房的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度較高的地區(qū)，老舊小區(qū)占比較高；反之則較低。

這些政策和原則的制定，旨在引導(dǎo)城市更新工作科學(xué)有序進(jìn)行，確保在推進(jìn)過(guò)程中既考慮居民權(quán)益，又注重城市可持續(xù)發(fā)展。

按照20%的拆除重建工作，約相當(dāng)于2000萬(wàn)戶居民家庭或6000萬(wàn)家庭用戶，而拆除重建的總面積上限約為18.4億平方米。

媒體分析指出，2000年以前開(kāi)展的城市老舊小區(qū)改造已接近尾聲，按照官方先前規(guī)劃，2025年將成為收官之年，因此對(duì)樓市的影響相對(duì)較小。

這一觀點(diǎn)存在偏差。官方公布的數(shù)據(jù)反映的是改造成果，但這并不意味著改造質(zhì)量或存在重大偏差。

以我居住過(guò)的一座1997年建成的深圳小區(qū)為例，微改造工程持續(xù)多年，主要致力于增加電梯配置。

四、五年前已有部分樓棟安裝了電梯，但目前尚未普遍覆蓋，主要原因在于1樓住戶普遍反對(duì)電梯的安裝。

在多層住宅中增加電梯配置對(duì)1樓房屋的價(jià)值評(píng)估影響最大，且住戶普遍反對(duì)，2樓住戶的意愿也不盡相同。在推進(jìn)此類(lèi)工程時(shí)，需要做大量細(xì)致工作，包括與相關(guān)利益方進(jìn)行有效溝通和協(xié)調(diào)。例如，可以為1樓住戶提供一定的補(bǔ)償。如果一個(gè)樓棟有1戶反對(duì)，則電梯安裝工作無(wú)法完成。

老舊小區(qū)的微改造工程并不存在上限。例如，可以進(jìn)行一次外墻粉刷工作，然后將這些成果計(jì)入相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，但實(shí)質(zhì)性的工程（如增加電梯配置、增加停車(chē)位、增設(shè)托幼和養(yǎng)老設(shè)施等）并未得到實(shí)施。

近年來(lái)，舊社區(qū)的拆除重建工作受到了樓市低迷的影響，要么爛尾，要么被迫擱置。

未來(lái)真正具備拆除重建條件的小區(qū)，要么是危舊房屋，要么是具備顯著人口增長(zhǎng)潛力的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會(huì)城市或計(jì)劃單列市，那么拆除重建工作將面臨較大的困難，因?yàn)槭袌?chǎng)缺乏需求，開(kāi)發(fā)商難以盈利，因此不會(huì)大規(guī)模推進(jìn)。

老舊小區(qū)改造：城市更新中的民生議題

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。在城市改造的推進(jìn)過(guò)程中，我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：老舊小區(qū)的改造往往面臨"難"的困境。這種困境并非源于技術(shù)層面的障礙，而是源于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的制約。當(dāng)前城市改造的推進(jìn)始終面臨諸多制約因素。

從國(guó)家層面來(lái)看，雖然大基建項(xiàng)目在過(guò)去幾十年里為城市帶來(lái)了顯著效益，但真正可復(fù)制的高質(zhì)量項(xiàng)目并不多。老舊小區(qū)改造雖然沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益可言，但其社會(huì)效益不容忽視。它不僅能夠改善居民的生活質(zhì)量，更能帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的獲得感，因此這類(lèi)項(xiàng)目具有重要的社會(huì)價(jià)值。

上海作為特大型城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的特色。與一般的二三線城市不同，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高。這與該市的城市更新機(jī)制密切相關(guān)。去年數(shù)據(jù)顯示，上海出現(xiàn)了20多個(gè)新建風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，其平均單價(jià)高達(dá)20萬(wàn)元以上。這些項(xiàng)目本質(zhì)上屬于拆除重建型的城市更新，是城市改造的重要組成部分。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍與城市改造的推進(jìn)密不可分。從數(shù)據(jù)來(lái)看，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)在2024年呈現(xiàn)出溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。相比之下，其他城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)則相對(duì)疲軟。深圳和北京的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了明顯的下滑，而上海則保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。這一現(xiàn)象與城市改造的推進(jìn)力度密切相關(guān)。

在城市改造過(guò)程中，房票安置機(jī)制的運(yùn)用是一個(gè)典型的做法。這種機(jī)制既能夠滿足居民的購(gòu)房需求，又能有效減少城市住宅存量。它類(lèi)似于當(dāng)年的貨幣棚改政策，通過(guò)城市改造創(chuàng)造需求，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的循環(huán)。老舊小區(qū)改造需要3到5年的實(shí)施周期，這一時(shí)間差為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖創(chuàng)造了有利條件。

城市改造的標(biāo)準(zhǔn)體系是衡量改造質(zhì)量的重要依據(jù)。目前，國(guó)家在 drafting 好房子標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，已經(jīng)明確提出了一些重要指標(biāo)。例如，層高要求從不低于2.8米提升至3米，這一變化將有助于提升居住體驗(yàn)。除此之外，房板厚度、隔音效果等技術(shù)指標(biāo)的優(yōu)化也將提升居住舒適度。

從得房率角度來(lái)看，舊小區(qū)的劣勢(shì)更加明顯。傳統(tǒng)老舊小區(qū)的得房率通常在80%以下，而新標(biāo)準(zhǔn)則要求普遍達(dá)到100%甚至120%。這種變化無(wú)疑會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊。如果一個(gè)片區(qū)在教育、醫(yī)療、交通等配套資源方面不夠完善，那么舊房的價(jià)值將面臨"降維打擊"。

這一變化也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷深刻變革。房子作為一種資產(chǎn)，其價(jià)值不僅取決于地理位置，還與周邊配套、公共服務(wù)設(shè)施等因素密切相關(guān)。每隔20年進(jìn)行一次 major renovation 是一個(gè)合理的周期，這不僅能夠延長(zhǎng)資產(chǎn)的使用壽命，還能保持居民的生活質(zhì)量。

總結(jié)來(lái)看，城市改造不僅是城市發(fā)展的必然要求，更是提高居民生活品質(zhì)的重要途徑。在推進(jìn)過(guò)程中，我們需要清醒認(rèn)識(shí)到改造的復(fù)雜性，既要注重技術(shù)層面的創(chuàng)新，也要關(guān)注社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)整。只有這樣，才能真正實(shí)現(xiàn)城市改造的價(jià)值，為居民創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。

對(duì)于人口增長(zhǎng)潛力較低的非一線城市及以下城市而言，老舊小區(qū)的拆除重建難度會(huì)持續(xù)上升。如果老舊小區(qū)位于非核心區(qū)域，且如果是多層住宅，其拆除重建幾率將大幅下降。