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【作者】| 貓哥

【來(lái)源】| 大貓財(cái)經(jīng)Pro

最近，住建部透露了一些重要信息，具體涉及4個(gè)方面，引發(fā)了廣泛討論。

第一點(diǎn)，修訂中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求住宅層高不低于3米。

第二點(diǎn)，房子要智能化，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)大幅提升。

第三點(diǎn)，2000年之前建成的老小區(qū)需要進(jìn)行改造。

第四點(diǎn)，社區(qū)內(nèi)的幼兒園和老年活動(dòng)中心成為標(biāo)配設(shè)施。

這些新政策將對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。原因在于，這些政策將徹底改變 houses 的基本標(biāo)準(zhǔn)，直接帶動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)4萬(wàn)億元。

我們先來(lái)分析第一點(diǎn)：層高要求。

現(xiàn)行的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》是2011年頒布的，規(guī)定層高為2.8米，凈高不低于2.4米（層高=樓板厚度+凈高）。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施了十余年，但已無(wú)法滿足部分居民的居住需求。如今，裝修后的房子凈高通常在2.6米左右，而新標(biāo)準(zhǔn)要求最低3米，這意味著層高需要增加至少0.2米（約20厘米）。這個(gè)差額看似不大，但對(duì)于居住舒適度和空間利用效率卻有著顯著提升。

非常大的漲幅，因?yàn)閷痈呙刻嵘?0%，就會(huì)增加30%的采光量和25%的空氣流通量，同時(shí)還會(huì)一定程度上緩解了噪音困擾，住起來(lái)是不是更舒服了？

另外，這兩年有些地方的開(kāi)發(fā)商態(tài)度非常強(qiáng)硬，多數(shù)項(xiàng)目都在多層設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行了加層，為什么呢？因?yàn)檫@兩年的開(kāi)發(fā)商普遍采取了重新規(guī)劃的方式，將部分區(qū)域改造成可以多層開(kāi)發(fā)的空間，這樣既能提高土地利用率，又能增加項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。

不得提的是，現(xiàn)在購(gòu)房時(shí)通常以建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房合同上標(biāo)注的面積為100平方米，實(shí)際使用面積卻可能達(dá)到120-130平方米。這種"縮水"現(xiàn)象在開(kāi)發(fā)商口中被稱為"公攤面積"，而這種情況已經(jīng)不是個(gè)例，有些不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商甚至能將公攤面積提高到原來(lái)的30%，這讓購(gòu)房者不禁質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信。

但是這兩年新建住宅普遍出現(xiàn)了陽(yáng)臺(tái)、飄窗面積大幅增加的情況，比如合同上標(biāo)注的面積為100平方米的住宅，實(shí)際使用面積卻能達(dá)到120-130平方米。這在購(gòu)房合同上是按100平方米計(jì)算的稅費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，而實(shí)際使用面積卻可能差了四五十平方米，這在法律上是無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商退還的，所以有些不負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商不再按老設(shè)計(jì)方式造房，而是全部按照新標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃。

就拿新一代住宅來(lái)說(shuō)，其一大特點(diǎn)就是居住空間利用率顯著提升，而另一大特點(diǎn)就是必須要配備智能化配置，比如模塊化設(shè)計(jì)讓施工工期縮短三分之一，建筑垃圾減少到原來(lái)的80%，而且這種做法還能讓房?jī)r(jià)平均下降10%-15%。

這些都說(shuō)明，新房的標(biāo)準(zhǔn)配置已經(jīng)遠(yuǎn)超出了舊房所能達(dá)到的水平，就像當(dāng)年的綠皮火車(chē)已經(jīng)全部換成了高鐵一樣，而這種情況只能用"天外飛仙"來(lái)形容。

最大的受害者可能就是那些在幾年前以高價(jià)買(mǎi)下"精裝豪宅"的人，這些曾經(jīng)的"百萬(wàn)大房"現(xiàn)在卻成了過(guò)時(shí)產(chǎn)品，因?yàn)槭袌?chǎng)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

另外，對(duì)那些已經(jīng)建成的舊房來(lái)說(shuō)，加裝電梯、修整管道、重新規(guī)劃停車(chē)位等改造工程，就像是在給老房子"換血"，改造后的部分房屋可能會(huì)因?yàn)槲恢脙?yōu)美、設(shè)施齊全而重新成為搶手貨。

還有一項(xiàng)重要的政策就是，新房必須配備幼兒園和老人活動(dòng)場(chǎng)所，這對(duì)那些有老人、有小孩的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)重要的吸引力，因?yàn)樯鐓^(qū)的配套越完善，房?jī)r(jià)自然就會(huì)越高。

說(shuō)到社區(qū)配套設(shè)施，不得不提的是，如今的住宅小區(qū)必須配備幼兒園和老人活動(dòng)場(chǎng)所，這對(duì)那些有老人、有小孩的家庭來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)重要的吸引力，因?yàn)樯鐓^(qū)的配套越完善，房?jī)r(jià)自然就會(huì)越高。

小編說(shuō)，這四招已經(jīng)到位了，專項(xiàng)債投入了4.4萬(wàn)億，既防止新房過(guò)剩，也避免了房?jī)r(jià)上漲，不會(huì)像過(guò)去那樣突然釋放大量購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。

它的帶動(dòng)作用顯著，不僅有傳統(tǒng)的30多個(gè)行業(yè)受益，還有綠色材料和智能化產(chǎn)品等新增增長(zhǎng)點(diǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，老房子還有升值空間，但拆遷雖然還會(huì)持續(xù)，暴富的可能性不大，同時(shí)通過(guò)智能化、面積大、層高高、配套全的新房來(lái)刺激剛需。

你看，這么花心思，都是為了提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，你會(huì)買(mǎi)這種新一代的房子嗎？