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老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要抓手，正被"著力推進(jìn)"。

3月9日下午，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行民生主題記者會(huì)。住建部部長(zhǎng)倪虹在討論城市更新工作規(guī)劃時(shí)指出，將"下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目"，其中包括"2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造"，這成為一項(xiàng)重要的惠民生更新項(xiàng)目。

2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。該文件將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)定義為：建成時(shí)間較早、設(shè)施維護(hù)不到位、居民改造意愿強(qiáng)烈、市政配套設(shè)施不完善等的住宅小區(qū)，包括單棟住宅樓。

國(guó)辦文件明確規(guī)定，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，合理確定改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)對(duì)2000年底前建成的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

按照國(guó)辦文件的工作目標(biāo)，2020年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目新開工39000個(gè)，涉及居民約70萬(wàn)戶；到2022年，基本形成改造制度框架；到"十四五"末，力爭(zhēng)完成2000年底前建成需改造的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2025年是"十四五"規(guī)劃的最后一年，住建部進(jìn)一步明確，所有2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，2000年左右建成的老舊小區(qū)面臨特殊問(wèn)題，如房改房比例大、維修資金未收取、缺乏物業(yè)服務(wù)等，因此在改造中需要特別注意籌資模式和政府責(zé)任。

2019年中央開始部署城市更新工作，相比老舊小區(qū)改造，中央和地方在推進(jìn)速度上更早。住建部等多部委在2017年前后啟動(dòng)試點(diǎn)。2019年下半年，住建部會(huì)同發(fā)改委等22個(gè)部委全國(guó)范圍內(nèi)開展專項(xiàng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)改造面臨"量大面廣、資金來(lái)源單一、群眾參與難、改造協(xié)調(diào)難、長(zhǎng)效管理難"等突出問(wèn)題。

近年來(lái)，城市更新內(nèi)涵不斷豐富，相關(guān)部門對(duì)老舊小區(qū)、城中村、危舊房等多種存量用地的改造進(jìn)行了細(xì)化分類。

倪虹在記者會(huì)上介紹，城中村改造要根據(jù)實(shí)際采取拆除重建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，有序推進(jìn)；危舊房改造則通過(guò)拆除新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，確保消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼問(wèn)題。

相較于其他城市更新舉措，老舊小區(qū)改造在模式和資金籌措方面具有獨(dú)特性。

一些受訪的業(yè)內(nèi)專家表示，拆除重建類的城中村改造項(xiàng)目，工作量和增值空間都較大，因此社會(huì)資本的進(jìn)入意愿較高；而危舊房改造則特別強(qiáng)調(diào)多主體參與，鼓勵(lì)自拆自建。相比之下，老舊小區(qū)改造屬于小動(dòng)作、微更新，前期需要協(xié)調(diào)各方需求，統(tǒng)籌困難和程序復(fù)雜性，而市場(chǎng)化主體改造和經(jīng)營(yíng)的增值空間和效益相對(duì)有限，收益屬于"細(xì)水長(zhǎng)流"，有時(shí)可能需要8至10年才能回本。

一些業(yè)內(nèi)專家指出："因此，近年來(lái)在推進(jìn)該項(xiàng)工作時(shí)，一方面要確保政府投入并做好基礎(chǔ)類改造等兜底內(nèi)容；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場(chǎng)運(yùn)作，探索引入社會(huì)資本參與改造的模式。"

倪虹在前述發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，城市更新工作要"先體檢、后更新"，從住房到小區(qū)再到社區(qū)、城區(qū)，全面查找群眾身邊的急難愁盼問(wèn)題；老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實(shí)施改造"，同時(shí)鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

截至目前，住建部已發(fā)布了多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單"。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地的做法包括：根據(jù)"誰(shuí)受益、誰(shuí)出資"的原則，動(dòng)員居民出資用于小區(qū)改造及補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金；以地方財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)撬動(dòng)居民出資；鼓勵(lì)國(guó)企作為投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)主體，并予以獎(jiǎng)勵(lì)；地方政府培育規(guī)?；\(yùn)營(yíng)實(shí)施主體，探索由實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體實(shí)施老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，為金融機(jī)構(gòu)提供清晰明確的支持對(duì)象等。

此外，山東濟(jì)南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地還通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券的方式，支持老舊小區(qū)改造。

在中央資金配套方面，前述國(guó)辦文件提到，中央財(cái)政資金重點(diǎn)支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，可以適當(dāng)支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例。支持的重點(diǎn)為基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，包括小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

隨著各項(xiàng)支持政策的落地生效，示范項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)得以推廣，加之民眾需求日益迫切，近兩年來(lái)，多地老舊小區(qū)改造工作加速推進(jìn)。據(jù)住建部官網(wǎng)去年11月消息，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市2000年以前的老舊小區(qū)全部改造完成，當(dāng)年，2005年前老舊小區(qū)也將全部完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè)，超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。按地區(qū)來(lái)看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個(gè)地區(qū)2024年實(shí)際開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過(guò)了各自計(jì)劃。

"從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民。"倪虹在前述民生主題記者會(huì)上表示。

根據(jù)今年的政府工作報(bào)告，本市將全面推進(jìn)城市更新工程和老舊小區(qū)改造工作。

業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，面向"十五五"計(jì)劃期間，老舊小區(qū)改造仍可從三個(gè)方面深化拓展。首先，需要對(duì)已改造老舊小區(qū)進(jìn)行回訪，評(píng)估是否需要進(jìn)一步升級(jí)；其次，部分地區(qū)已將2000年之后建成、房屋年齡較大的商品房納入改造范圍。在推進(jìn)過(guò)程中，如何明確政府的投入內(nèi)容和產(chǎn)權(quán)人的義務(wù)與責(zé)任，需要進(jìn)一步探索；最后，未來(lái)小區(qū)改造要更加關(guān)注居民對(duì)美好生活的向往，特別是在養(yǎng)老、托育等民生需求方面，要挖掘現(xiàn)有資源潛力，滿足居民多樣化需求，同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造，為項(xiàng)目注入更多活力。