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作者| 貓哥

來(lái)源| 大貓財(cái)經(jīng)Pro

最近，住建部透露了一些重要信息，涉及一些大家高度關(guān)注的領(lǐng)域，歸納總結(jié)主要有以下四點(diǎn)：

1. 修訂中的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求住宅層高不低于3米；

2. 房子智能化，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有了顯著提升；

3. 2000年之前建成的老小區(qū)需要進(jìn)行改造；

4. 社區(qū)幼兒園和老年活動(dòng)中心成為標(biāo)配。

這四項(xiàng)新政策將對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，原因在于：

它們將改變房子的基本標(biāo)準(zhǔn)，直接帶動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到4萬(wàn)多億；

先說(shuō)說(shuō)層高問(wèn)題，目前《住宅項(xiàng)目規(guī)范》于2011年頒布，規(guī)定層高由樓板厚度加上凈高組成（凈高≥2.4米），這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)使用了近十年，但已無(wú)法滿足部分居民的居住需求，現(xiàn)在要求的層高最低達(dá)到3米，相比過(guò)去裝修后普遍只有2.6米，這之間差了大約20厘米。這個(gè)差距雖然不算特別大，但對(duì)于追求更高居住標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，卻是顯著的變化。

這個(gè)差異差距懸殊，因?yàn)槊吭黾?0米的高度，采光和空氣流通量都會(huì)增長(zhǎng)30%和25%。這種設(shè)計(jì)不僅提升了空間感，還能有效緩解部分噪音問(wèn)題，這樣一來(lái)居住體驗(yàn)自然會(huì)更上一層樓。

近年來(lái)，一些區(qū)域的開(kāi)發(fā)商采取了更為激進(jìn)的策略。他們將原本設(shè)計(jì)好的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整，甚至進(jìn)行拆除重建。這種行為背后的原因是，這兩年市場(chǎng)上新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)普遍高于舊區(qū)房產(chǎn)，這種策略使得舊區(qū)房產(chǎn)難以與新開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成有效的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。

大家都知道，我們購(gòu)房時(shí)是按建筑面積計(jì)算的，但其中存在一個(gè)潛在的問(wèn)題，即公攤面積。你花100萬(wàn)元買(mǎi)一套100平方米的房子，實(shí)際能使用的面積可能只有80平方米，這還算可以理解。但當(dāng)開(kāi)發(fā)商采取更為激進(jìn)的開(kāi)發(fā)策略時(shí)，公攤面積可能增加到30%以上，這無(wú)疑會(huì)引發(fā)更多的不滿和爭(zhēng)議。

然而，這兩年新建的房屋在陽(yáng)臺(tái)和飄窗的實(shí)際使用面積上卻出現(xiàn)了顯著提升。例如，一棟標(biāo)注為100平方米的住宅，實(shí)際使用面積可能達(dá)到120到130平方米。這種差異不僅體現(xiàn)在圖紙上，更反映在實(shí)際購(gòu)房成本和居住體驗(yàn)上。然而，契稅和物業(yè)費(fèi)等額外的支出并未相應(yīng)增加，這就給開(kāi)發(fā)商提供了更大的市場(chǎng)空間。

這些變化充分體現(xiàn)了新一代房屋在設(shè)計(jì)上的顯著提升。它們不僅在得房率和建筑尺度上有明顯提升，更在智能化方面進(jìn)行了大膽嘗試。從智能燈光、窗簾到冰箱、洗衣機(jī)，智能家居的概念已經(jīng)深入到了我們的生活中。然而，隨之而來(lái)的是一系列新的問(wèn)題，如噪音污染和潮濕現(xiàn)象，這些問(wèn)題都需要通過(guò)采用新材料和新技術(shù)來(lái)解決。

這些變化也意味著，新房的標(biāo)準(zhǔn)和要求遠(yuǎn)超出了舊房所能提供的水平。正如當(dāng)年綠皮火車(chē)的全面升級(jí)換代一樣，新房的質(zhì)量要求已經(jīng)達(dá)到了高鐵的水平。這種升級(jí)不僅體現(xiàn)在設(shè)計(jì)上，更體現(xiàn)在功能性和用戶體驗(yàn)上。

對(duì)于一些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這種變化無(wú)疑是一種挑戰(zhàn)。尤其是那些高價(jià)購(gòu)買(mǎi)"精裝豪宅"的人群，他們的產(chǎn)品可能會(huì)在幾年后變成過(guò)時(shí)的產(chǎn)品。而那些急于購(gòu)房的人群，卻可以通過(guò)舊樓改造來(lái)獲得更好的居住體驗(yàn)。

舊樓改造已成為許多城市改善居住環(huán)境的重要手段。通過(guò)安裝電梯、修繕管道、改造停車(chē)位等方式，舊樓可以煥發(fā)新生。與之相比，許多新樓由于地理位置較為偏遠(yuǎn)，居住體驗(yàn)較差，這種改造無(wú)疑為購(gòu)房者提供了一個(gè)更好的選擇。

此外，社區(qū)內(nèi)的教育資源和配套設(shè)施的完善程度也成為一個(gè)重要的賣(mài)點(diǎn)。對(duì)于那些有老人和孩子的家庭來(lái)說(shuō)，一個(gè)完善的社區(qū)不僅能夠提供優(yōu)質(zhì)的教育資源，還能為他們的生活提供更多的便利。這種配套的完善程度往往會(huì)影響到房?jī)r(jià)的整體水平。

最后，隨著城市化進(jìn)程的加快，社區(qū)配套設(shè)施的完善程度也成為一個(gè)重要的考量因素。例如，擁有幼兒園和老人活動(dòng)中心的小區(qū)往往能夠吸引更多的購(gòu)房者。這種配套的完善程度往往會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)與同地段的新樓相比高出10%以上。

小編的這四條政策，已經(jīng)動(dòng)用4.4萬(wàn)億專項(xiàng)債，既防止新房過(guò)剩，也防止了房?jī)r(jià)上漲，避免了像過(guò)去一樣突然釋放大量購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)暴漲。

它的帶動(dòng)作用很明顯，不僅影響傳統(tǒng)的30多個(gè)相關(guān)行業(yè)，還有綠色材料和智能化產(chǎn)品，這些都是新的增長(zhǎng)領(lǐng)域。

所以，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：老房子可能升值，拆遷還會(huì)繼續(xù)，但暴富不太現(xiàn)實(shí)，同時(shí)依靠智能化、面積大、層高高，配套齊全的新房來(lái)刺激剛需。

你看，這么花心思，都是為了拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，你會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)這種新一代的房子嗎？