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作者| 貓哥

來源| 大貓財經(jīng)Pro

最近，住建部透露了一些重要信息，涉及一些大家高度關(guān)注的領(lǐng)域，歸納總結(jié)主要有以下四點：

1. 修訂中的《住宅項目規(guī)范》要求住宅層高不低于3米；

2. 房子智能化，技術(shù)標準有了顯著提升；

3. 2000年之前建成的老小區(qū)需要進行改造；

4. 社區(qū)幼兒園和老年活動中心成為標配。

這四項新政策將對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響，原因在于：

它們將改變房子的基本標準，直接帶動市場規(guī)模達到4萬多億；

先說說層高問題，目前《住宅項目規(guī)范》于2011年頒布，規(guī)定層高由樓板厚度加上凈高組成（凈高≥2.4米），這個標準使用了近十年，但已無法滿足部分居民的居住需求，現(xiàn)在要求的層高最低達到3米，相比過去裝修后普遍只有2.6米，這之間差了大約20厘米。這個差距雖然不算特別大，但對于追求更高居住標準的消費者來說，卻是顯著的變化。

這個差異差距懸殊，因為每增加10米的高度，采光和空氣流通量都會增長30%和25%。這種設(shè)計不僅提升了空間感，還能有效緩解部分噪音問題，這樣一來居住體驗自然會更上一層樓。

近年來，一些區(qū)域的開發(fā)商采取了更為激進的策略。他們將原本設(shè)計好的建筑結(jié)構(gòu)進行大規(guī)模調(diào)整，甚至進行拆除重建。這種行為背后的原因是，這兩年市場上新開發(fā)產(chǎn)品的售價普遍高于舊區(qū)房產(chǎn)，這種策略使得舊區(qū)房產(chǎn)難以與新開發(fā)產(chǎn)品形成有效的價格競爭。

大家都知道，我們購房時是按建筑面積計算的，但其中存在一個潛在的問題，即公攤面積。你花100萬元買一套100平方米的房子，實際能使用的面積可能只有80平方米，這還算可以理解。但當開發(fā)商采取更為激進的開發(fā)策略時，公攤面積可能增加到30%以上，這無疑會引發(fā)更多的不滿和爭議。

然而，這兩年新建的房屋在陽臺和飄窗的實際使用面積上卻出現(xiàn)了顯著提升。例如，一棟標注為100平方米的住宅，實際使用面積可能達到120到130平方米。這種差異不僅體現(xiàn)在圖紙上，更反映在實際購房成本和居住體驗上。然而，契稅和物業(yè)費等額外的支出并未相應(yīng)增加，這就給開發(fā)商提供了更大的市場空間。

這些變化充分體現(xiàn)了新一代房屋在設(shè)計上的顯著提升。它們不僅在得房率和建筑尺度上有明顯提升，更在智能化方面進行了大膽嘗試。從智能燈光、窗簾到冰箱、洗衣機，智能家居的概念已經(jīng)深入到了我們的生活中。然而，隨之而來的是一系列新的問題，如噪音污染和潮濕現(xiàn)象，這些問題都需要通過采用新材料和新技術(shù)來解決。

這些變化也意味著，新房的標準和要求遠超出了舊房所能提供的水平。正如當年綠皮火車的全面升級換代一樣，新房的質(zhì)量要求已經(jīng)達到了高鐵的水平。這種升級不僅體現(xiàn)在設(shè)計上，更體現(xiàn)在功能性和用戶體驗上。

對于一些購房者來說，這種變化無疑是一種挑戰(zhàn)。尤其是那些高價購買"精裝豪宅"的人群，他們的產(chǎn)品可能會在幾年后變成過時的產(chǎn)品。而那些急于購房的人群，卻可以通過舊樓改造來獲得更好的居住體驗。

舊樓改造已成為許多城市改善居住環(huán)境的重要手段。通過安裝電梯、修繕管道、改造停車位等方式，舊樓可以煥發(fā)新生。與之相比，許多新樓由于地理位置較為偏遠，居住體驗較差，這種改造無疑為購房者提供了一個更好的選擇。

此外，社區(qū)內(nèi)的教育資源和配套設(shè)施的完善程度也成為一個重要的賣點。對于那些有老人和孩子的家庭來說，一個完善的社區(qū)不僅能夠提供優(yōu)質(zhì)的教育資源，還能為他們的生活提供更多的便利。這種配套的完善程度往往會影響到房價的整體水平。

最后，隨著城市化進程的加快，社區(qū)配套設(shè)施的完善程度也成為一個重要的考量因素。例如，擁有幼兒園和老人活動中心的小區(qū)往往能夠吸引更多的購房者。這種配套的完善程度往往會導致房價與同地段的新樓相比高出10%以上。

小編的這四條政策，已經(jīng)動用4.4萬億專項債，既防止新房過剩，也防止了房價上漲，避免了像過去一樣突然釋放大量購房需求，導致房價暴漲。

它的帶動作用很明顯，不僅影響傳統(tǒng)的30多個相關(guān)行業(yè)，還有綠色材料和智能化產(chǎn)品，這些都是新的增長領(lǐng)域。

所以，簡單來說：老房子可能升值，拆遷還會繼續(xù)，但暴富不太現(xiàn)實，同時依靠智能化、面積大、層高高，配套齊全的新房來刺激剛需。

你看，這么花心思，都是為了拉動房地產(chǎn)市場，你會考慮購買這種新一代的房子嗎？