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導語：港股通遇上南向資金"掃貨潮"，這不僅是資本潮流托舉起港股市，更是重新定義產(chǎn)業(yè)價值的契機。

過去一年，南向資金以超過一倍的同比增幅向市場釋放了對港股的濃厚熱情，單月凈買入金額高達7470.17億元，創(chuàng)下歷年新高，遠超2020年的5967.41億元。同時，南向資金的投資布局呈現(xiàn)出"穩(wěn)中求變"的顯著特征。

在等待港股通名單調(diào)整的間隙，3月10日深交所公告顯示，貝殼、訊飛醫(yī)療科技、華潤飲料等27只個股成功調(diào)入港股通名單，而奈雪的茶、SOHO中國等28只個股則被調(diào)出港股通范圍。

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的大背景下，科技驅(qū)動的新居住服務代表貝殼挺身而出。在新舊板塊輪換的過程中，貝殼的逆勢表現(xiàn)，是否完全歸因于南向資金的托舉之力，還是"房地產(chǎn)科技"在港股市場獨有吸引力？

貝殼正式納入港股通。圖片來源：深交所公告

南向資金"掃貨潮"：過去一年，南向資金對港股市場的熱情前所未有。

南向資金在過去一年對港股市場展現(xiàn)出前所未有的熱情。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年，南向資金全年凈買入港股規(guī)模達到8079億港元，同比增幅達136%，創(chuàng)下互聯(lián)互通以來的歷史新高。進入2025年，南向資金的"掃貨"熱情依然不減，年初至今的凈買入規(guī)模已經(jīng)超過3000億港元。

市場將這一現(xiàn)象戲稱為"北水南調(diào)"的盛事。

南向資金"活水"澆灌市場，為"幾塊田"提供養(yǎng)分。南向資金2024年凈買入港股的主要領域包括銀行高息股和石油化工、通信等紅利股，南向資金2024年凈買入的前10名個股中，這兩大類個股占據(jù)了主導地位。

南向資金"活水"入港，為市場帶來肥沃的土壤。最先受益的板塊包括銀行高息股和石油化工、通信等紅利股，南向資金2024年凈買入的前10名個股主要集中在這些領域。

在全球經(jīng)濟增長與地緣政治不確定性背景下，隨著南向資金在2024年聚焦于高息股和紅利股以獲取安全感后，自2025年始，該資金逐漸轉(zhuǎn)向科技成長類型的高景氣領域。傳媒、電子、通信等TMT行業(yè)的相關企業(yè)（以下稱"相關企業(yè)"）成為其重點配置對象。

南向資金從"舒適區(qū)"（即高息股與紅利股）轉(zhuǎn)向高景氣領域的另一表現(xiàn)是其對港股通標的股投資比例的持續(xù)增加。根據(jù)時間軸分析，截至2024年底，南向資金對港股通標的股的整體持股比例達到15.83%，至2025年3月進一步提升至16.45%。

對于成功納入港股通的個股而言，這一趨勢無疑是一個積極信號。例如，快手在2021年9月成功納入港股通后，其股價在短短5個交易日內(nèi)即上漲26.17%，遠超阿里巴巴、騰訊、美團等競爭對手。此外，美團在2019年10月入通后，更是一直保持長達18個月的上漲趨勢，股價從90港元一路攀升至460港元。同樣入選港股通的小米，則在入通后的6個月內(nèi)股價從不足10港元大幅提升至40港元以上。

貝殼作為此次港股通的最新入主企業(yè)，或?qū)⑽嘀鲃优c被動資金配置，為其注入大量資金。以往數(shù)據(jù)顯示，同類公司入港后在港股市場往往能帶來9-16%的交易量增量。據(jù)此估算，貝殼的入港將為公司帶來超過200億港元的增量資金。在估值修復與港股通雙重利好因素的共同作用下，投資者對貝殼未來股價上漲的可能性倍增期待。

南向資金的"掃貨潮"無疑為入港企業(yè)疊加了一層起飛動能。以貝殼為例，自2月以來，在ESG評級上調(diào)至"A"級與市場對入港預期的影響下，公司股價從每股約45港元一路上漲至65港元附近。

MSCI已將貝殼的ESG評級上調(diào)至"A"級。更多信息可參考貝殼官網(wǎng)。

從房地產(chǎn)相關企業(yè)角度來看，2023年以來，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，包括貝殼在內(nèi)的一眾相關行業(yè)個股均經(jīng)歷了一場產(chǎn)業(yè)變革的普漲。然而，作為具備科技基因的居住服務類企業(yè)，貝殼在市場動蕩中展現(xiàn)出了較強的成長韌性。

此次入港無疑是對其抗風險能力的最佳證明。數(shù)據(jù)顯示，截至2025年3月6日的前183天，貝殼的港股日均流通市值達到1823億港元，總成交額超過241億港元，完全符合同股不同權(quán)機制的要求。這也側(cè)面印證了"貝殼模式"在時代變革過程中的可行性。

02 隱藏的吸金密碼

南向資金在房地產(chǎn)領域表現(xiàn)搶眼，2025年3月數(shù)據(jù)顯示，南向資金對港股通地產(chǎn)股的持股比例超過已發(fā)行股份的10%的企業(yè)約有20家。然而，隨著市場風向的轉(zhuǎn)變，南向資金對傳統(tǒng)地產(chǎn)股的投資熱情有所降溫。同時，在此次港股通名單調(diào)整過程中，也相應剔除了一些傳統(tǒng)地產(chǎn)股。

一個值得注意的現(xiàn)象是，在傳統(tǒng)地產(chǎn)股被調(diào)出港股通的背景下，貝殼憑借其獨特的定位，成功成為港股通的新成員。

這一背離現(xiàn)象的根源，在于貝殼自身的獨特定位和商業(yè)模式。

貝殼的定位是"科技賦能的綜合性居住解決方案提供商"，其核心業(yè)務已與傳統(tǒng)地產(chǎn)公司形成差異化。

從貝殼的抗風險能力來看，其科技基因在房地產(chǎn)市場調(diào)整期間發(fā)揮了積極作用，展現(xiàn)出穩(wěn)定經(jīng)營能力。相比之下，傳統(tǒng)地產(chǎn)股面臨行業(yè)調(diào)整壓力，銷售回款周期延長、債務風險顯現(xiàn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)承壓。

貝殼的平臺化交易模式為其構(gòu)建了穩(wěn)固的護城河。數(shù)據(jù)顯示，2024年第三季度，貝殼實現(xiàn)交易額736.8億元，同比增長12.5%，凈收入226億元，同比增長26.8%，凈利潤116.8億元，經(jīng)調(diào)整凈利潤178.2億元。在復雜市場中保持了穩(wěn)健的增長。

進一步分析發(fā)現(xiàn)，截至2024年三季度，貝殼的現(xiàn)金及 equivalents、受限資金和短期投資合計結(jié)余595億元，而同期的短期借款僅為3.07億元。這一情況在傳統(tǒng)地產(chǎn)公司中已不再具備吸引力。

從南向資金的投資偏好來看，其投資邏輯始終聚焦于高確定性的現(xiàn)金流資產(chǎn)。在這一標準下，傳統(tǒng)地產(chǎn)股已失去競爭優(yōu)勢，而貝殼憑借其新業(yè)務線成功補位。

港股通的這一信號轉(zhuǎn)變，預示著"構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式"的頂層設計已悄然啟動。這一信號不僅體現(xiàn)了對"好房子"的追求，更提出了更廣泛的生活需求，即"好居住"。

2023年7月，貝殼成立"貝好家"事業(yè)線。該事業(yè)線以數(shù)據(jù)驅(qū)動的開發(fā)模式為核心，提供"1+2"的綜合解決方案，即整合業(yè)主、開發(fā)商等資源，通過專業(yè)團隊和數(shù)據(jù)決策推動房地產(chǎn)開發(fā)，讓用戶成為"好房子"建設中的參與者。

貝殼通過"貝好家"事業(yè)線，成功構(gòu)建了科技賦能的住宅開發(fā)新生態(tài)。這一創(chuàng)新模式不僅提升了居住質(zhì)量，還為房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇。

裝修同樣是居住服務體系中不可或缺的一環(huán)。貝殼通過AI大模型技術快速生成裝修效果圖，不僅高效挑選心儀的裝修風格，還顯著降低了用戶的裝修試錯成本。在2024年12月，貝殼已經(jīng)在全國范圍內(nèi)完成了Hom SaaS系統(tǒng)的2.5版本升級，并正式上線。通過實施標準化商品管理、統(tǒng)一圖紙規(guī)則、線上化產(chǎn)品成本控制等底層數(shù)據(jù)優(yōu)化措施，貝殼實現(xiàn)了BIM設計施工圖的自動化，以及材料的統(tǒng)一線上調(diào)度。

在租賃業(yè)務領域，貝殼運用AI技術賦能經(jīng)營，從收房定價策略、房屋庫存管理到招租去化環(huán)節(jié)，利用智能算法優(yōu)化價格、流量和營銷策略，從而提升運營效率。這一系列創(chuàng)新舉措也正在重塑整個房地產(chǎn)行業(yè)的價值評估體系。

貝殼通過科技賦能居住服務，實現(xiàn)了業(yè)務的系統(tǒng)性智能化，打破了傳統(tǒng)管理的局限性。從戰(zhàn)略層面來看，“科技”與“房地產(chǎn)”這兩個標簽中，“科技”已經(jīng)成為更具戰(zhàn)略意義的主語。這也意味著，在對貝殼進行價值評估時，需要建立新的評估體系。

這種 newly emerged 的“科技驅(qū)動的居住服務”模式，也為其在逆房地產(chǎn)行情中的表現(xiàn)提供了底氣。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)還在糾結(jié)如何將房屋賣掉時，貝殼已經(jīng)提前布局“以人定房、以房定地”的新模式，拓展了更廣闊的居住服務市場。

據(jù)了解，貝好家在2024年12月15日開盤的北京長安華曦府項目，開盤僅2.5小時就售罄，最終銷售額達到16億元。

在新舊動能轉(zhuǎn)換的大背景下，一場關于房地產(chǎn)行業(yè)革命的號角已經(jīng)吹響，房地產(chǎn)股的價值評估體系正在經(jīng)歷深刻變革。

03 重塑價值坐標系

貝殼通過“科技驅(qū)動的一站式新居住平臺”這一全新形象，正在重新定義資本對房地產(chǎn)相關股票的認知。而當它作為港股通中的“地產(chǎn)相關股代表”和“居住服務股代表”走進投資者視野時，其作為行業(yè)變革的引領者和新居住服務的開創(chuàng)者，正在重塑整個房地產(chǎn)類股票的價值評估體系。

業(yè)務轉(zhuǎn)型帶來了強大的發(fā)展驅(qū)動力，貝殼正在以更快的速度向前奔跑。從行業(yè)發(fā)展的宏觀意義來看，貝殼在地產(chǎn)、居住服務行業(yè)中的地位，已經(jīng)超越了傳統(tǒng)房地產(chǎn)龍頭的 occupy 指數(shù)，其資本市場的話語權(quán)也達到了前所未有的高度。貝殼在地產(chǎn)、居住服務行業(yè)的存在感，相當于電商行業(yè)中的淘寶、出行行業(yè)的滴滴、外賣行業(yè)的美團。

在2024年，南向資金對互聯(lián)網(wǎng)科技領域的龍頭股表現(xiàn)出濃厚興趣，阿里巴巴、騰訊控股、小米集團-W 等企業(yè)成功入選2024年南下資金凈買入前十名的股票，而中國移動、中國銀行、中國海洋石油等高息股、紅利股則與之并列。隨著貝殼成功納入港股通，投資者對貝殼的關注焦點可能會更加集中。

南向資金2024年度的成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)源自港交所發(fā)布的《2024年市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告》。

龍頭效應賦予了行業(yè)的話語權(quán)，這碗飯在當前的港股市場依然供不應求。

此外，科技驅(qū)動的地產(chǎn)新領域讓貝殼的數(shù)字資產(chǎn)獲得了更多變現(xiàn)機會。通過積累超過10年的"樓盤字典"數(shù)據(jù)庫、ACN以及SaaS工具等，貝殼所積累的數(shù)據(jù)資產(chǎn)和數(shù)據(jù)管理能力，為接下來的產(chǎn)業(yè)變革奠定了基礎。貝好家的成功起步，或許就是其數(shù)字資產(chǎn)變現(xiàn)路徑之一。

最后一個對貝殼估值產(chǎn)生影響的因素是政策導向。自2023年以來，房地產(chǎn)市場迎來利好政策，特別是2024年的"517"和"926"等新政的推出，市場回暖跡象初現(xiàn)。這對貝殼而言，是其業(yè)績穩(wěn)健的基礎，因為貝殼主要以存量房和新房交易業(yè)務為主。而家裝家居、房屋租賃等業(yè)務，則在以舊換新、公積金直付租金等政策的推動下，有望迎來新的增長機遇。

04 長期主義的驗證

入通資金的注入對貝殼股價短期內(nèi)形成了一定的托底作用。但如何實現(xiàn)資金留存，考驗著貝殼模式的長期可持續(xù)性?；仡櫛姸嗳胪ê笞罱K走低的案例，背后都是被資金沖刷后留下的失敗教訓。

探討貝殼模式的長期發(fā)展性，離不開其"一體三翼"的戰(zhàn)略布局。

從業(yè)務結(jié)構(gòu)來看，"一體"的存量房業(yè)務占據(jù)公司約60%的業(yè)務比重，是公司跨越周期的關鍵所在。貝殼保持優(yōu)勢的關鍵戰(zhàn)術已經(jīng)清晰：通過服務升級、效率提升來增強競爭力。

舉例而言，2024年底，公司推出"平臺級服務承諾"進一步提升了用戶體驗；對服務者而言，貝殼向平臺的門店試點推行積分制，推動經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡的提效，挖掘更多合作價值；同時，貝殼持續(xù)深耕社區(qū)，加深了與居民的聯(lián)系，提升了服務密度。

"一體"的業(yè)務基礎打穩(wěn)后，"三翼"的加速器才能順利推進。從業(yè)績來看，2024年三季度，家裝、租賃等新業(yè)務的收入達到86.4億元，同比增長54%，占公司營收的38%，在整個營收構(gòu)成中已形成足夠的增長動能。

在這一背景下，貝好家的落地不僅整合了貝殼的多個核心資源，也為公司未來的發(fā)展指明了新的方向。貝殼通過"一體三翼"戰(zhàn)略，整合了住宅開發(fā)、社區(qū)服務、科技服務三大核心業(yè)務，形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈布局。

貝殼始終致力于優(yōu)化股東價值，通過2024全年斥資約7.16億美元回購股票，進一步提升了股東回報。同時，公司還通過現(xiàn)金分紅的方式回饋市場，2023年末派發(fā)了約4億美元的分紅，展現(xiàn)了對股東的持續(xù)承諾。特別是在過去兩年，貝殼分別推出了2億美元的特別分紅和4億美元的年度現(xiàn)金分紅，為投資者提供了穩(wěn)定的收益來源。

隨著港股通政策的調(diào)整和南向資金的大規(guī)模搶購，資本與產(chǎn)業(yè)的雙向互動成為當前市場的重要議題。在這樣的背景下，貝殼需要通過一系列舉措證明，房地產(chǎn)及居住服務板塊完全可以在科技與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的賦能下，實現(xiàn)價值體系的創(chuàng)新與升級，為投資者創(chuàng)造更大的價值。