聲明:本文來自于（ID:ykqsd.com）授權(quán)轉(zhuǎn)載發(fā)布。

出傳又有房企 eyeing 1000億。

還記得那個四字組合嗎？那是2020年的"千億房企"。

融通地產(chǎn)當(dāng)年定下千億目標(biāo)，孫宏斌以30港元/股的價格多次增持，斥資逾1.5億；而萬科在經(jīng)歷下跌后，總市值仍超3300億，恒大則市值降至約1500億。

2020年，千億房企數(shù)量達(dá)到巔峰，機(jī)構(gòu)統(tǒng)計為"43家"，盡管存在虛增業(yè)績，但30家是確實的。

過去五年，融創(chuàng)市值降至200億左右，股價2.1；萬科A在經(jīng)歷一段回升后，市值上升20%，至927億，但仍不足5年前的三分之一。

而恒大，若以"獨立運營"作為生死判斷標(biāo)準(zhǔn)，它已"消失"。

這五年市場走向、企業(yè)興衰，斷絕了很多人對地產(chǎn)行業(yè)的信心。

拍攝

01

過去五年足夠讓郁亮從萬科副總做到整個公司的副總；也見證了碧桂園從"生死線"上崛起，銷售額增長兩倍，并開始進(jìn)軍海外建設(shè)知名大盤。

王健林在"胡潤百富榜"上最輝煌的時期，正好是五年。

流失的時光，和流失的財富，對于地產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)和個人而言，都是如幻如煙般的記憶。

前一段時間打車時，碰見了一位同行：他是做工程的，這幾年不賺反虧，欠下債，為了家庭，離婚后出來跑滴滴維持日常開支。

打車多了，你會發(fā)現(xiàn)，這種情況還挺常見的。

這周又碰上一個能聊的大哥。一上車，他就說："這是我最后一單生意了。"

我們問：這么早就收工了？

他喜滋滋地回答：我們村拆遷的消息傳來，有200多萬。

他家位于河北環(huán)京，他的故事還有轉(zhuǎn)折：之前他是包工頭，在河北、內(nèi)蒙古、東北接分包工程，干的活兒倒是都不賠錢，但拿不到錢。

最開始，他的供應(yīng)商找他要錢，他爽快付完，再去甲方要錢，發(fā)現(xiàn)要不出來。后來他"學(xué)精"了，甲方不給他錢，他也不給供應(yīng)商錢——就像很多開發(fā)商一樣，美其名曰"共渡難關(guān)"。

有時候去要錢，欠賬從幾十萬到上百萬不等，他能一次要回的僅有5000元。

他指出，Whenever the economic climate is favorable, more developers engage in engineering contracts or real estate development with property developers. 現(xiàn)在，最能說明問題的朋友并非主動減緩發(fā)展的，而是某家大型房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入了當(dāng)?shù)兀捎谒麚尣坏絻?yōu)質(zhì)地塊，不得不暫時停下來，險些失去了機(jī)會。

在過去的幾年里，新房成交額從18萬億腰斬，降到9萬億規(guī)模，大型房地產(chǎn)開發(fā)商也難以獲取新地塊。

在縮量的市場環(huán)境下，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始主動進(jìn)行銷售面積或銷售額的縮減。這一現(xiàn)象持續(xù)了5年。

從2002年開始，這一階段持續(xù)了5年。

在這5年期間，一些房地產(chǎn)企業(yè)開始采取不同的應(yīng)對策略。有的企業(yè)正在進(jìn)行債務(wù)重組，有的在清理前期瘋狂搶地所形成的“負(fù)資產(chǎn)”，有的在不斷優(yōu)化企業(yè)體系和心態(tài)，調(diào)整打法和組織模式，以適應(yīng)"黑鐵時代"的挑戰(zhàn)。

目前，已有不少企業(yè)完成了這種調(diào)整。

除了中建、中海、華潤、金茂、國貿(mào)等大型房地產(chǎn)開發(fā)商，以及象嶼這樣的地方性開發(fā)商以外，其他一些企業(yè)也開始加速調(diào)整步伐。

這意味著，一些企業(yè)對市場的判斷發(fā)生了轉(zhuǎn)變：縮量階段已告一段落，預(yù)計2025年比2024年有更好的發(fā)展環(huán)境，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇也會更多。

從去年四季度開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一波行情，給部分企業(yè)帶來了政策推動的作用。同時，一些企業(yè)摸索出的應(yīng)對市場困難的方法也發(fā)揮了作用，其他企業(yè)也開始嘗試效仿。

在市場競爭中，看到一家企業(yè)能夠從中獲利，其他企業(yè)也希望能分得一杯羹。這是企業(yè)生存的本能，也是他們所看到的"希望所在"。

來源：豆包AI

一位房企高管表示：2025年，不會再出現(xiàn)新的房企"爆雷"事件。

今年可能是"保交樓"周期的最后一個高點，也是沒有"躺平"企業(yè)風(fēng)險最后一個困難年。

一些房企清理掉負(fù)資產(chǎn)和負(fù)面情緒的過程告一段落，正在逐步重建信心。

企業(yè)信心回歸有兩個主要跡象：

其一，拿地競爭更加激烈，房企開始愿意承擔(dān)更多風(fēng)險投入資金開發(fā)項目。

土地市場的表現(xiàn)最能反映企業(yè)預(yù)期。

今年1-2月，北京土地市場出現(xiàn)"爆表"現(xiàn)象。

在朱房村，華潤、中鐵置業(yè)、招商聯(lián)合體以91.52億元的總價拿下一塊地塊，溢價率高達(dá)17.33%；建發(fā)以90.404億元總價摘得另一塊，溢價率25.04%。

朝陽三間房地塊最終由保利和金茂聯(lián)合體以87.295億元總價收入囊中，溢價率10.05%。

在過去的三年里，北京土拍市場的最高溢價出現(xiàn)在東城區(qū)金魚池地塊，溢價率高達(dá)25%，這也是該時段內(nèi)唯一一家溢價率突破20%的地塊。

2月份，上海市的最高溢價率出現(xiàn)在虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊，達(dá)到38.2%，其樓面價更是高達(dá)11.7萬元/平方米。

杭州市場由華潤置地創(chuàng)造出了72.48%的超高溢價率，成功拍得杭州城東新城地塊。

深圳近期的市場表現(xiàn)尤為突出，中海地產(chǎn)以30.65億元競得龍崗區(qū)龍城街道G01045-0200地塊，該地塊經(jīng)過240輪舉牌，最終溢價率高達(dá)70.4%。

2024年全年，重點城市集中推出了一批核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊的平均溢價率約為15%。

近年來，房企的杠桿率普遍下降，能夠在土拍市場中持續(xù)舉牌的項目，往往需要投入真金白銀的長期賭注。

第二個現(xiàn)象是，客戶的猶豫期正在縮短。

這種現(xiàn)象的原因較為復(fù)雜，主要源于“市場的有效性”在發(fā)揮作用。市場有效性源自三個方面：

一方面，新房的回歸市場定價機(jī)制，開發(fā)商能夠通過推出創(chuàng)新策略和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來滿足市場需求。同時，去除了“限價房”等直接沖擊價格的政策，使得需求端的預(yù)期更加清晰。

另一方面，市場有效性還體現(xiàn)在新房供應(yīng)量的持續(xù)增加和品質(zhì)的不斷提升上。開發(fā)商們在產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量控制和市場推廣方面投入了更多資源，這進(jìn)一步推動了市場的活躍度和效率。

另外，二手房在房地產(chǎn)價格評估和資產(chǎn)保值方面扮演了關(guān)鍵角色。前幾個月，二手房成交量顯著攀升，形成了充足的樣本池。當(dāng)客戶對比分析不同區(qū)域房產(chǎn)價格的堅挺程度后，出現(xiàn)了"外遷內(nèi)購"、"舊房置換新居"等需求動向。同時，低價位的房產(chǎn)也刺激了部分剛需購房者的入場。

此外，具備真實購房需求和資產(chǎn)置換需求的客戶群體加速了行動。特別是面對"好房子"帶來的沖擊，老房子與新房子的產(chǎn)品差異明顯，為了保障資產(chǎn)安全，客戶加速實施"賣舊換新"的置換策略。

在資產(chǎn)折舊方面，持有大量房產(chǎn)的高凈值人群最為敏感。數(shù)據(jù)顯示，去年和今年，上海市場最暢銷的戶型面積為144平方米以上，這一趨勢也反映了這一現(xiàn)象。

微信的搜索指數(shù)作為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)，顯示出"買房"等相關(guān)關(guān)鍵詞的搜索熱度。2024年"517"、"930"兩個時間節(jié)點的搜索量顯著上升，這一趨勢持續(xù)至今。

圖源：微信

需要指出的是，全國市場局勢也未出現(xiàn)全面反轉(zhuǎn)。

在后續(xù)市場中，開發(fā)商會對不同房企采取差異化的策略，房企則會對不同城市采取差異化 approach。

在開發(fā)商的視角中，北京和上海的區(qū)域?qū)儆诤诵牡囟?，開發(fā)商可以放心拿地；成都、西安、杭州等地的開發(fā)商則可以積極布局；而南京、長沙等重點二線城市的地則需要謹(jǐn)慎拿地，需重點關(guān)注地段與現(xiàn)有產(chǎn)品系的匹配度。

對于三四線城市，整體呈現(xiàn)低增長態(tài)勢，不值得將有限的資金投入其中。

最后需要指出的是，房地產(chǎn)項目正進(jìn)入一個新的"跑得更快"的新階段。

如果一個新項目的首批發(fā)火成功，那么它很可能會長期保持熱度。如果首期表現(xiàn)不佳，不進(jìn)行降價促銷換量，項目就難以挽回頹勢，一代又一代的新產(chǎn)品將不斷沖擊老項目，最終讓后者逐漸失去競爭力。

因此，他們的策略轉(zhuǎn)變成了：一開始就以aggressively 的方式布局和競爭。