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住建部門(mén)推出兩則重要舉措，分別是

3月9日，住建部長(zhǎng)在“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上宣布了兩則重要舉措：

1、2000年前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新范圍，實(shí)施因地制宜的改造

2、住建部門(mén)正在制定“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃將新建住宅層高標(biāo)準(zhǔn)從“不低于2.8米”提升至“不低于3米”

這兩個(gè)舉措堪稱(chēng)樓市領(lǐng)域的“重大政策工具”，將深刻影響各方利益格局

在2019年，老舊小區(qū)改造工作就已經(jīng)提出，2020年7月進(jìn)一步明確，要求在五年內(nèi)完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。值得注意的是，最新表態(tài)強(qiáng)調(diào)“都要”，這一表述值得關(guān)注

有媒體解讀稱(chēng)，"這意味著上億居民可能需要拆除現(xiàn)有居住用房并進(jìn)行重建。"這一解讀是否準(zhǔn)確？

需要指出，上述解讀存在偏差，因?yàn)槌鞘懈虏⒎侨恳馕吨鸪亟?。它還包括微改造、提升性改造以及部分拆除重建等多種形式

2021年樓市調(diào)控處于最嚴(yán)厲階段，官方發(fā)布了《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建的通知》，具體規(guī)定了三個(gè)“嚴(yán)格控制”：

1、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，城市更新單元或項(xiàng)目?jī)?nèi)的拆除建筑面積不得超過(guò)現(xiàn)有總面積的20%。提倡分類(lèi)處理現(xiàn)有建筑，實(shí)施漸進(jìn)式更新和微改造

我們對(duì)城市更新工作制定了三條核心原則，現(xiàn)向大家作詳細(xì)說(shuō)明：

第一條原則：嚴(yán)格控制大規(guī)模增建。除必要的公共服務(wù)設(shè)施外，避免大規(guī)模擴(kuò)展老城區(qū)建設(shè)規(guī)模，不突破現(xiàn)有密度和強(qiáng)度，不加重資源和環(huán)境承載壓力。城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目中拆除重建比值原則上控制在2%以下。

第二條原則：嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。在進(jìn)行搬遷時(shí)，盡量減少規(guī)模、避免強(qiáng)制性搬遷，不改變社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷人、地與文化聯(lián)系。尊重居民的安置意愿，鼓勵(lì)就地或就近安置，改善居住環(huán)境，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)。城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目中居民就地、就近安置率應(yīng)不低于50%。

這兩條原則是城市更新工作的基本準(zhǔn)則，始終如一。

關(guān)于老舊小區(qū)的數(shù)量，目前全國(guó)范圍內(nèi)2000年以前的老舊小區(qū)統(tǒng)計(jì)存在較大差異。不同的數(shù)據(jù)來(lái)源給出的數(shù)值并不一致。

第七次全國(guó)人口普查后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，2000年以前老舊小區(qū)的住宅面積占比約為35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預(yù)計(jì)會(huì)略有下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)約有328.7億平方米城鎮(zhèn)住房，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的老房子套數(shù)占比達(dá)35%，按建筑面積估算，相當(dāng)于約115億平方米。考慮到老房子面積較小，折合約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

從各地的情況來(lái)看，老舊小區(qū)住宅面積占比較高的地區(qū)主要包括上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海的占比已經(jīng)超過(guò)50%。

老舊小區(qū)住宅面積占比較低的地區(qū)，主要是寧夏、新疆、青海、西藏等西部地區(qū)。

值得注意的是，老舊小區(qū)的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度越高，老舊小區(qū)的占比越低。

如果其中的20%進(jìn)行拆除重建，大致相當(dāng)于2000多萬(wàn)居民，約6000萬(wàn)人口。拆除重建的面積上限約為18.4億平方米。

媒體分析指出，2000年前的老舊小區(qū)改造工作已經(jīng)接近尾聲，按照官方先前的規(guī)劃，2025年將成為收官之年，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相對(duì)較小。

這種觀點(diǎn)并不完全正確，因?yàn)楣俜焦嫉母脑鞌?shù)據(jù)可能存在偏差。

比如我之前居住過(guò)的深圳一個(gè)1997年建成的小區(qū)，他們一直在進(jìn)行微改造，主要增加了電梯設(shè)施。

四五年前，部分樓棟已經(jīng)開(kāi)始安裝電梯，但目前大部分樓棟仍未完成，原因主要是1樓住戶反對(duì)。

在多層住宅中增加電梯，對(duì)1樓房屋的價(jià)值評(píng)估影響最大，住戶普遍反對(duì)，2樓住戶的意愿也不盡相同。這需要進(jìn)行大量細(xì)致的工作，并對(duì)利益進(jìn)行調(diào)整，比如對(duì)1樓住戶進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。如果一個(gè)樓棟有1戶反對(duì)，那么加裝電梯就無(wú)法完成。

小微改造雖然沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的改變，但可以在統(tǒng)計(jì)上有所體現(xiàn)。例如，粉刷外墻上一輪，就可以放進(jìn)官方的改造數(shù)據(jù)中。

尤其是拆除重建工作，近年來(lái)受到了樓市低迷的影響，要么爛尾，要么被擱置。

未來(lái)真正能進(jìn)行拆除重建的小區(qū)，要么是危房，要么是有顯著人口增量的大城市。

如果一座城市不屬于超大城市、特大城市、省會(huì)城市或計(jì)劃單列市，那么拆除重建工作將面臨很大的困難，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商缺乏市場(chǎng)需求，難以盈利，因此不會(huì)大規(guī)模推進(jìn)。

所以，2000年以前的老舊小區(qū)改造及拆除工作仍然規(guī)模較大，但面臨市場(chǎng)環(huán)境不利于推進(jìn)的困境：由于居民收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)縮水，再動(dòng)用資金進(jìn)行改造時(shí)，各方參與熱情不似以往。

國(guó)家在進(jìn)行數(shù)十年的大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，真正見(jiàn)到效益的項(xiàng)目并不多。老舊小區(qū)改造雖然有實(shí)際的社會(huì)需求，但從社會(huì)價(jià)值層面來(lái)看，其社會(huì)效益和居民獲得感是其他項(xiàng)目難以比擬的，因而這一領(lǐng)域仍將持續(xù)推進(jìn)。

對(duì)于像上海這樣的一線城市而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍程度較高，拆除重建的更新工作正在穩(wěn)步推進(jìn)。去年，上海出現(xiàn)了20多個(gè)新的特色別墅項(xiàng)目，其售價(jià)普遍在20萬(wàn)元以上，這些項(xiàng)目本質(zhì)上屬于拆除重建型的城市更新。

有人指出，上海在2024年工業(yè)增長(zhǎng)乏力、汽車(chē)產(chǎn)量下滑、外貿(mào)增長(zhǎng)放緩的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐了部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。這一觀點(diǎn)確實(shí)有道理，例如深圳和北京在2024年的房地產(chǎn)投資下降了11%到12%，而上海則實(shí)現(xiàn)了2.8%的增長(zhǎng)。

上海的居民杠桿水平相對(duì)較低，這一背景與老小區(qū)占比超過(guò)一半有關(guān)，這些因素吸引了大量來(lái)自浙江和江蘇的企業(yè)家以及富二代的關(guān)注，使得上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)得以延續(xù)。

在老舊小區(qū)的拆除重建過(guò)程中，通常會(huì)采用以房換房的方式進(jìn)行安置，這種方式不僅能夠滿足購(gòu)房需求，還能有效降低城市的住宅存量，類(lèi)似于當(dāng)年的貨幣棚改政策。

國(guó)家在制定房地產(chǎn)新標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，確實(shí)會(huì)引起廣泛關(guān)注。目前已有消息透露，標(biāo)準(zhǔn)中對(duì) Vertical height的要求將從不低于2.8米提升至不低于3米，這一調(diào)整將有助于提升居住體驗(yàn)。

在新標(biāo)準(zhǔn)中，還應(yīng)增加樓板厚度、隔音效果等技術(shù)指標(biāo)的考量，同時(shí)優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)，允許贈(zèng)送以提高得房率。此外，梯戶比、車(chē)位比等 also需要納入考量，以更好地提升居住體驗(yàn)。

想想看：老房子的得房率往往低于80%，而新房子將常態(tài)化達(dá)到120%甚至以上，這種差距使得老房子在二手房交易中將面臨“降維打擊”。如果一個(gè)區(qū)域的教育資源、交通設(shè)施、商業(yè)配套等條件并非頂級(jí)或超級(jí)，那么老房子的價(jià)值將顯著降低。

因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)猶如一把深水炸彈，會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。同時(shí)，這也提醒我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)就像汽車(chē)一樣，需要不斷迭代更新。每隔20年，換一次居住環(huán)境是值得考慮的，否則不僅會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)貶值，更會(huì)影響生活質(zhì)量。

小編在這里提醒各位，對(duì)于三四線及以下的城市來(lái)說(shuō)，由于人口增長(zhǎng)不多，老舊小區(qū)的拆除與重建工作會(huì)面臨更大的難度。如果這些房屋不在城市的核心區(qū)域，并且不是多層建筑，那么未來(lái)的拆除與重建機(jī)會(huì)將明顯減少。