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老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要突破口，正被"著力推進"。

3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部倪虹介紹下一步城市更新工作規(guī)劃時提到，將"下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展、防風(fēng)險的更新項目"。其中，"2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造"成為"惠民生"更新項目的重要部署。

2020年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

該指導(dǎo)意見以2000年作為老舊小區(qū)改造的重要時間節(jié)點：各地需根據(jù)實際情況，合理確定改造對象范圍，重點改造2000年及以前建成的老舊小區(qū)。

按照指導(dǎo)意見的工作目標(biāo)，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到"十四五"期末，力爭完成2000年以前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2025年是"十四五"規(guī)劃的收官之年。住建部進一步明確，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

"2000年左右被視為商品住房市場發(fā)展的重要節(jié)點。在此之前建成的小區(qū)，房改房占比較大，這些小區(qū)內(nèi)住房雖然房齡超過25年，但可能未收取房屋維修資金，甚至缺乏小區(qū)物業(yè)，亟需政府在'保基本'上進行投入。因此，盡管2000年以后建成的小區(qū)也可能面臨老化問題，并被部分地區(qū)納入改造范疇，但改造中的籌資模式、政府投入責(zé)任等均有所不同。"一名參與前述國辦文件制定研討的業(yè)界專家表示。

2019年中央部署實施城市更新工作。據(jù)前述業(yè)界專家介紹，相較于城市更新的謀劃推進，中央和地方推進老舊小區(qū)改造的步伐更早，住建部等多部委在2017年前后就已開展試點。2019年下半年，住建部會同發(fā)改委等22個部委在全國范圍內(nèi)開展專項調(diào)研，彼時發(fā)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造中的突出難點——量大面廣、資金來源相對單一、發(fā)動群眾難、實施改造協(xié)調(diào)難、后續(xù)長效管理難等問題。

近年來，城市更新的內(nèi)涵不斷完善，有關(guān)部門還對老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種城市存量用地的改造進行了細(xì)化和分類。

倪虹在前述記者會上介紹，城中村改造要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進；危舊房改造則通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，加快推進，及早消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。

相較于其他城市更新舉措，老舊小區(qū)改造在改造模式和資金籌措方面具有其獨特之處。

受訪業(yè)內(nèi)專家指出，拆除重建類的城中村改造項目，其工程量較大且增值空間較高，因此社會資本參與意愿較強；而危舊房改造則特別強調(diào)多主體參與，鼓勵"自拆自建"。相比之下，老舊小區(qū)改造屬于小動作、微更新范疇，前期需要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各方需求，解決程序復(fù)雜的問題，其市場化主體可改造和經(jīng)營的增值空間和效益相對有限，收益屬于"細(xì)水長流"，有時可能需要"投入幾千萬，8-10年才能回本"。

"因此，在推進老舊小區(qū)改造工作時，一方面要確保政府投入資金并做好基礎(chǔ)性改造內(nèi)容；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜地挖掘潛在資源和市場運作潛力，探索引入社會資本參與改造的模式。"前述業(yè)內(nèi)專家表示。

倪虹在前述發(fā)布會上強調(diào)，城市更新工作要"摸排問題，精準(zhǔn)施策"，從住房、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)等層面查找群眾身邊亟待解決的急難愁盼問題；老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實施改造"，"也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅"。

截至目前，住建部已發(fā)布了多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單"。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地采取了以下措施：一是按照"誰受益、誰出資"的原則，鼓勵居民自籌資金用于小區(qū)改造及專項維修資金的補建續(xù)籌；二是以地方財政獎補資金撬動居民出資；三是鼓勵國有資本作為投資、建設(shè)、運營主體，對符合條件的項目予以獎勵；四是地方政府培育規(guī)?；\營實施主體，探索由實施運營主體負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造項目，為金融機構(gòu)提供清晰明確的支持對象。

此外，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖等地還采取了發(fā)行地方政府專項債券的方式，支持老舊小區(qū)改造工作。

在中央資金方面，前述國辦文件指出，中央財政資金將重點支持改造建成于2000年前及之前的老舊小區(qū)，適當(dāng)支持建成于2000年后但2005年前建成的老舊小區(qū)，但需限定改造年限和比例。重點支持的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)部設(shè)施及與小區(qū)相關(guān)聯(lián)的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

伴隨各項支持政策的落地見效，老舊小區(qū)改造項目的可復(fù)制推廣經(jīng)驗逐步形成。加之民眾改造需求日益迫切，近兩年來，多地老舊小區(qū)改造工作加速推進。住建部官網(wǎng)去年11月的消息顯示，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市所有建成于2000年前的老舊小區(qū)全部完成改造；當(dāng)年，2005年前建成的老舊小區(qū)也將全部完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工項目達到5.8萬個，超額完成年度目標(biāo)任務(wù)。分地區(qū)看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北等11個地區(qū)實際開工改造的老舊小區(qū)數(shù)量均超額完成計劃。

"自2019年中央啟動城市更新以來，全國已累計完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造近28萬個，惠及1.2億居民。"倪虹在前述民生主題記者會上表示。

根據(jù)今年政府工作報告，將全面推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

今年政府工作報告提出，要從三個方面深入推動老舊小區(qū)改造工作。第一，對已完成改造的老舊小區(qū)，需回頭檢查是否有需要進一步升級改造的，政府要持續(xù)關(guān)注。第二，目前，一些地方已將2000年以后建成、房齡較長的商品房小區(qū)也納入改造范疇。對于這些小區(qū)，如何明確政府投入內(nèi)容和產(chǎn)權(quán)人需承擔(dān)的義務(wù)與責(zé)任，需要進一步探索實踐。第三，未來，老舊小區(qū)改造工作要關(guān)注居民對美好生活的向往，特別是在養(yǎng)老、托育等方面的需求。要挖掘低效資源，契合居民需求，同時為社會資本參與改造提供更大想象空間。