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想必最近大家的目光都集中到了政府工作報告上。

我們第一時間對其中一些重要數(shù)據(jù)進(jìn)行了解析，包括赤字率和通脹率。

然而，在大家都沉浸在數(shù)字世界時，卻忽視了一個重要數(shù)據(jù)。

3月5日的吹風(fēng)會上，《政府工作報告》起草組成員、GWY研究室副主任陳昌盛對《政府工作報告》進(jìn)行了詳細(xì)解讀，其中一個重要觀點是——

更加有力的措施來穩(wěn)定樓市和股市。樓市和股市是經(jīng)濟運行的重要風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)中占比最大的部分。

樓市和股市穩(wěn)定下來，就能釋放出財富效應(yīng)，同時也能更好地提振消費，促進(jìn)價格的溫和回升。

在解讀中特別提到了六個關(guān)鍵點——"財富效應(yīng)"。

財富效應(yīng)，這可能是一個耳熟能詳?shù)脑~匯，但此時提到"財富效應(yīng)"，其含義是什么呢？

財富效應(yīng)，指的是居民資產(chǎn)變動對消費行為的影響。

對于中國人來說，財富效應(yīng)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)和股票這兩個領(lǐng)域。

中國人約七成的資產(chǎn)都投在房地產(chǎn)上，而股市是居民財富中最富有彈性的部分，其產(chǎn)生的財富效應(yīng)對居民消費具有重要推動作用。

這次重點討論樓市和股市的財富效應(yīng)。

房地產(chǎn)的財富效應(yīng)對理解未來經(jīng)濟走勢至關(guān)重要。

這一點在《債居時代：房貸如何影響經(jīng)濟》中也有提到。

作者指出，2008年美國金融危機的根本原因并不是雷曼兄弟破產(chǎn)。

而是由于房價下跌，許多背負(fù)高房貸的普通人都被迫減少開支，陷入消費驟降→企業(yè)減產(chǎn)→工人失業(yè)→消費進(jìn)一步萎靡→企業(yè)進(jìn)一步減產(chǎn)→更多人失業(yè)的惡性循環(huán)中。

這種現(xiàn)象正是房地產(chǎn)財富效應(yīng)的體現(xiàn)。

因為購買房子通常采用貸款加杠桿的方式，100萬美元的房子貸款80%，即每月需償還8萬美元的貸款。

當(dāng)房價從100萬美元降到80萬美元時，業(yè)主實際上損失了20萬美元，但因為已經(jīng)欠下80萬美元的貸款，所以感覺虧了。

或者更直觀地說，當(dāng)100萬美元的房子跌到80萬美元時，業(yè)主會覺得虧了20萬，想著以后要節(jié)儉開支把這20萬補回來，這樣就會抑制消費。

我們可以通過數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中查看中國樓市對消費的推動作用。

據(jù)東吳證券研究所的數(shù)據(jù)，隨著70城二手房價指數(shù)上行，消費者信心指數(shù)整體隨之上升。

每當(dāng)樓市出現(xiàn)階段性見底回升時，消費者信心指數(shù)都會迅速地回升。

例如2015年的情況就非常明顯，即便是在2019年樓市達(dá)到頂峰之后，消費者信心指數(shù)依然高企不下，大家沉浸在樓市的繁榮當(dāng)中，并未意識到這已經(jīng)是頂峰。一旦意識到這一情況，消費者信心指數(shù)就會急劇下降。

那么，如果今年樓市能夠回暖，過去幾年因樓市而產(chǎn)生的"資產(chǎn)負(fù)債表衰退"、"提前還貸"等現(xiàn)象將得到一定程度的緩解。

尤其是，當(dāng)我們面臨外部環(huán)境如特朗普可能會加征關(guān)稅、出口可能受限的挑戰(zhàn)時，樓市的回溫帶來的內(nèi)需擴張（包括消費者信心提升、消費支出增加，以及對家電、裝修等地產(chǎn)鏈消費的促進(jìn)），將能夠有效地緩解外需壓力。

比如去年9月底出臺的堪稱史上最強樓市政策，樓市回溫表現(xiàn)顯著，10月社零數(shù)據(jù)中，限額以上家用電器和音響器材類、家具類、建筑裝潢材料類，同比增速分別達(dá)到39.2%、7.4%、-5.8%，分別增長了18.7%、7%、0.8%，拉動作用明顯。

接下來，關(guān)鍵在于今年樓市能否回暖。

去年10月以來，全國商品房銷售面積在11月份實現(xiàn)正增長，同比+2.5%，銷售面積開始回升。

4個一線城市在12月的商品房成交面積同比依然保持在40%以上的高增長水平。

作為一名建筑設(shè)計領(lǐng)域的專業(yè)人士，今年以來我經(jīng)常需要加班至午夜12點左右，這在一定程度上反映了地產(chǎn)市場的回溫跡象。

不得不承認(rèn)，當(dāng)前市場預(yù)期依然不容樂觀。

中指研究院發(fā)布的年度報告預(yù)測，中性預(yù)期下，2025年商品房銷售面積將同比下降6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降8.7%，房屋新開工面積同比降幅達(dá)15.6%。

在更為積極的預(yù)期下，2025年商品房銷售面積預(yù)計僅微增0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降7%，房屋新開工面積同比降幅為10.3%。

市場行為往往遵循預(yù)期軌跡，消費者在預(yù)期指導(dǎo)下調(diào)整行為（正如預(yù)期未來收入將下降，因而會減少當(dāng)下的支出）。

在過去的幾天里，我們了解到：

1. 將穩(wěn)定樓市和股市納入《政府工作報告》總體要求；

2. 進(jìn)一步明確要"持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"（特別強調(diào)了"用力"這一關(guān)鍵表述）；

3. 在房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)表述上，這是近年來字?jǐn)?shù)最多的年度報告之一，全面梳理了多項即將在今年推出的重要利好政策。

后續(xù)政策的推進(jìn)和落實具有極高的可能性，今年房地產(chǎn)市場見底回升的力度可能超出市場普遍預(yù)期，這將成為國內(nèi)經(jīng)濟增長的最大預(yù)期差。

剛才提到，消費者是基于預(yù)期的。一旦預(yù)期被打破后出現(xiàn)超出預(yù)期的反彈，就可能迎來一波報復(fù)性消費。

這樣的話，房地產(chǎn)的財富效應(yīng)會被進(jìn)一步放大！

接下來，我們討論股市的財富效應(yīng)。

理論上，股票的財富效應(yīng)大于樓市，也就是說，對消費的刺激效果更大。

比如說，即便房價從100萬漲到200萬，對于多數(shù)只有一套房的人來說，又不能賣掉換錢，然后租房子，晚上還要數(shù)錢。不能變現(xiàn)，終究只是紙上富貴。

股票就不一樣了，你手里的股票從100萬漲到200萬，賣掉后賺的100萬（假設(shè)不考慮費用）就是真金白銀，可以拿去買車、旅游、置換房子等等。

但如果看下圖又會發(fā)現(xiàn)，2012年前，居民部門權(quán)益資產(chǎn)同比增速和居民消費支出同比增速呈現(xiàn)高度同步，基本上是同步上漲或同步下跌。

可是，進(jìn)入2015年后，居民消費支出整體呈現(xiàn)溫和下降態(tài)勢。即便在瘋牛行情中，這種趨勢也未能得到改善。原因何在？

我的觀點是，瘋牛和慢牛在推動財富效應(yīng)方面存在顯著差異。

慢牛行情下，如2005年、2009年、2020年，通常牛市周期為1至2年，投資者有時間靜下心來思考投資策略，從而實現(xiàn)財富的沉淀。

寫手：以2020年為例，當(dāng)年的消費升級達(dá)到了一個高峰，人們的消費熱情異常高漲，各種中高端消費品如茅五瀘汾、蘭蔻雅詩蘭黛等都迎來了爆發(fā)式增長。

寫手：而2015年則是一個瘋狂的躁動年份，資金的快速涌入和撤離使得許多人不僅沒能從中獲利，反而被市場深度套牢，因此這一時期的消費拉動作用并不明顯。

寫手：去年的924瘋牛行情也是一樣的道理，許多人事后才意識到自己參與了這場行情，結(jié)果反而被套牢了。

寫手：因此，考慮到高層對股市財富效應(yīng)的重視，未來股市的態(tài)度將會非常明確——要穩(wěn)步上漲，要實現(xiàn)行情的慢牛，讓投資者能夠真正賺到錢，從而通過實打?qū)嵉氖找鎭砝瓌酉M。

寫手：而不是讓莊家坐地起韭菜！

寫手：樓市和股市并不是簡單的戀愛關(guān)系，而是一種相互促進(jìn)的雙向奔赴。

寫手：樓市和股市的利好消息能夠刺激和促進(jìn)消費增長，而消費的提升又能夠反過來推動企業(yè)擴產(chǎn)和利潤增長，從而進(jìn)一步支持樓市和股市的向好發(fā)展。

寫手：當(dāng)前的問題在于消費市場缺乏活力，這與樓市和股市的財富效應(yīng)不明顯有關(guān)。因此，除了通過直接刺激消費來推動市場外，政策層面的積極支持無疑會為樓市和股市注入更多動力，這無疑是一個非常積極的信號。

寫手：我們對今年的樓市和股市保持積極樂觀的態(tài)度，抓住政策紅利，迎接財富效應(yīng)的到來。

寫手：如何快速把握政策趨勢和經(jīng)濟動向，找到確定性的投資機會！

可以說“王先生的最新動向又將帶來哪些精彩內(nèi)容？資本市場的發(fā)展 landscape又將有哪些新機遇？報告中具體信息又有哪些值得關(guān)注之處？”