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近期，大家都把主要精力集中在政府工作報告的分析上。

我們及時對報告中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)進行了深入解讀，特別是赤字率和通脹率等重要指標。

當我們在數(shù)字世界沉浸時，卻忽視了另一個重要信息。

在3月5日的吹風會上，陳昌盛就解讀了政府工作報告，提出了一個關(guān)鍵點——

更大力度穩(wěn)住了樓市和股市。

樓市和股市穩(wěn)定后，就能釋放財富效應，同時提振消費，推動價格溫和回升。

解讀中特別提到了“釋放財富效應”這個關(guān)鍵點。

財富效應這個概念，你或許已經(jīng)很熟悉了，但在當前的語境下提到“財富效應”，又該如何理解呢？

財富效應，具體指的是居民資產(chǎn)變動對消費行為的影響。

在中國，財富效應主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)和股票市場。

由于中國人約70%的資產(chǎn)集中在房地產(chǎn)，而股市則是居民財富中最具波動性的部分，其衍生的財富效應對居民消費具有重要作用。

這次重點討論的同樣是樓市和股市的財富效應機制。

房地產(chǎn)的財富效應是理解未來趨勢的關(guān)鍵所在。

在《債居時代：房貸如何影響經(jīng)濟》一書中，邁恩和蘇非指出，2008年美國金融危機的根本原因不是雷曼兄弟破產(chǎn)。

而是由于房價下跌導致普通購房者被迫減少支出，陷入消費下降→企業(yè)減產(chǎn)→工人失業(yè)→消費進一步低迷→企業(yè)進一步收縮→更多人失業(yè)的惡性循環(huán)。

這一現(xiàn)象實際上就是房地產(chǎn)的財富效應機制的表現(xiàn)。

由于房子是用貸款購買的，一套價值10萬美元的房子，貸款80%，意味著borrower必須承擔8萬美元的房貸責任。

如果房價下跌20%，從8萬美元降到6.4萬美元，屋主的實際財富損失將超過2萬美元，因為原本屬于他的2萬美元（房價2萬）已經(jīng)消失，而8萬美元的房貸依然需要償還。

用更直觀的話來說，如果100萬的房子跌到80萬，買主會覺得虧了20萬，有強烈的愿望通過節(jié)省開支來補償這筆損失，從而抑制消費能力。

這種心理反應導致了消費水平的持續(xù)下降，最終加劇了經(jīng)濟衰退的進程。

我們可以通過數(shù)據(jù)探究中國樓市對中國消費的影響。

研究顯示，過去20年里，當70城二手房價指數(shù)上行時，消費者信心指數(shù)整體也呈現(xiàn)上行趨勢。

每當我們樓市階段性見底回升后，消費者信心指數(shù)迅速地回升。

比如2015年表現(xiàn)尤為突出，甚至在2019年樓市巔峰之后，消費者信心指數(shù)持續(xù)高位，大家還沉浸在樓市的狂歡中，并未意識到這已是峰值。直至覺醒后，消費者信心指數(shù)突然大幅下挫。

那么，如果今年樓市有回暖的跡象，過去幾年因樓市而產(chǎn)生的"資產(chǎn)負債表衰退"、"提前還貸"等現(xiàn)象將有望得到緩解。

尤其是，在當下面臨特朗普可能會加征關(guān)稅、出口可能會下降的環(huán)境下，樓市的回溫帶來的內(nèi)需擴張（消費者信心提升、消費支出加大，以及加大對家電、裝修等地產(chǎn)鏈消費），可以有效地緩解外需壓力。

比如去年9月底出臺的被認為史上最強樓市政策，樓市回溫十分明顯，10月社零數(shù)據(jù)中，限額以上家用電器和音響器材類、家具類、建筑裝潢材料類，同比增速分別為39.2%、7.4%、-5.8%，分別增長了18.7%、7%、0.8%，拉動作用十分明顯。

接下來，問題的關(guān)鍵就在于，今年樓市能否回暖？

去年10月以來，全國商品房銷售面積在11月份出現(xiàn)正增長，同比+2.5%，銷售重回增長；

4個一線城市的商品房成交面積在12月同比增速仍然高達40%。

筆者是一位從事建筑設計的朋友，今年以來經(jīng)常需要加班至9點多，這與地產(chǎn)市場的回溫現(xiàn)象不無關(guān)系。

不過，當前市場的預期還不是特別樂觀。

根據(jù)中指研究院的年度展望報告，在中性預期下，2025年商品房銷售面積預計將下降6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降8.7%，房屋新開工面積同比將減少15.6%。

樂觀預期下，2025年商品房銷售面積預計同比小幅增長0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降7%，房屋新開工面積同比減少10.3%。

市場和預期同步行動，消費者也在預期的引導下進行相應的調(diào)整（例如，預期未來收入將下降，因此減少當下的消費支出）。

在近幾日中，我們了解到：

第一次將穩(wěn)定樓市和股市納入《政府工作報告》的總體要求（即，作為政府工作報告的重要內(nèi)容，明確要"持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"）。

進一步明確，要"持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)"（注意"用力"這一表述）。

關(guān)于房地產(chǎn)的表述，也是近年來文字出現(xiàn)頻率最高的一次，列舉了即將在今年內(nèi)推出的多項利好政策。

后續(xù)政策的推進和落實將非常有力，今年房地產(chǎn)市場見底回升的幅度可能會超出大家的預期，成為國內(nèi)經(jīng)濟增長的最大預期差！

剛才提到，消費者的預期行為是主導的，當實際消費超出預期時，可能會出現(xiàn)一波報復性消費。

這樣一來，房地產(chǎn)的財富效應將得到進一步的強化。

再說股市的財富效應。

理論上來說，股票的財富效應比樓市更為顯著，即對消費的刺激力度更大。

盡管房價從100萬漲到200萬，對于大多數(shù)擁有唯一房產(chǎn)的購房者來說，無法通過出售房產(chǎn)來變現(xiàn)財富，只能居住在家中，晚上數(shù)著錢睡覺，這種現(xiàn)象可以稱為“紙上富貴”。

而股票就不一樣了，持有100萬的股票，漲到200萬后，賣出股票賺到的100萬（假設不考慮交易費用），就是實實在在的現(xiàn)金，可以用于購買汽車、旅游、置換房產(chǎn)等。

但如果看一下圖表，會發(fā)現(xiàn)2012年前前后，居民部門權(quán)益資產(chǎn)的同比增速和居民消費支出的同比增速呈現(xiàn)出較為同步的變化趨勢，基本上是同升同降的關(guān)系；

然而，此后居民消費支出整體呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢，即使在2015年的“瘋?！毙星橹?，也未見明顯改觀。這是什么原因呢？

筆者認為，這是因為瘋牛行情和慢牛行情對財富效應的推動作用存在本質(zhì)差異。

慢牛行情下，比如2005年、2009年、2020年，牛市的時間一般在1到2年內(nèi)，投資者需要有足夠的時間靜下心來思考如何投資，從而實現(xiàn)財富的沉淀。

以2020年份為例，當年的消費升級達到了高峰，消費者熱情高漲，各種中高端消費品如茅五瀘汾、蘭蔻雅詩蘭黛等都迎來了爆發(fā)式增長。

2015年的市場則呈現(xiàn)出一種瘋狂的繁榮時期，資金流入和流出都非常迅速，許多人雖然在這波繁榮中沒能獲利，反而被套得更深，因此其對消費的拉動作用并不明顯。

去年的924瘋狂行情也是一樣的，許多人事后才意識到自己參與了，結(jié)果被套得更深。

因此，既然高層對股市的財富效應寄予厚望，未來對股市的態(tài)度必然是積極明確的——要有持續(xù)向上的趨勢，要實現(xiàn)穩(wěn)步增長，讓投資者能夠獲得收益，從而真正帶動消費。

而不是讓莊家坐地起價！

樓市股市與消費并不是單方面的依存關(guān)系，而是一種相互促進的雙向互動。

樓市和股市的向好狀態(tài)，能夠帶動消費增長；而消費的提升又會促使企業(yè)增加生產(chǎn)，提高利潤，從而進一步促進股市和樓市的向好。

當下的問題在于消費缺乏拉動，基于樓市和股市的財富效應，政策除了直接刺激消費外，無疑會提供更多政策層面的支持，這是一個非常積極的信號。

對于今年的樓市和股市，我們應當保持積極向上的態(tài)度，抓住政策紅利，迎接財富效應的到來。

如何快速掌握政策動向和經(jīng)濟脈搏，找到確定性的投資機會呢？

那么，懂王的下一步招數(shù)會是什么？在資本市場，有哪些投資機會值得關(guān)注？這份報告重點分析了哪些領(lǐng)域？