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想必最近大家的目光都集中到了政府工作報(bào)告上。

我們第一時(shí)間對(duì)其中一些重要數(shù)據(jù)進(jìn)行了解析，包括赤字率和通脹率。

然而，在大家都沉浸在數(shù)字世界時(shí)，卻忽視了一個(gè)重要數(shù)據(jù)。

3月5日的吹風(fēng)會(huì)上，《政府工作報(bào)告》起草組成員、GWY研究室副主任陳昌盛對(duì)《政府工作報(bào)告》進(jìn)行了詳細(xì)解讀，其中一個(gè)重要觀點(diǎn)是——

更加有力的措施來穩(wěn)定樓市和股市。樓市和股市是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)中占比最大的部分。

樓市和股市穩(wěn)定下來，就能釋放出財(cái)富效應(yīng)，同時(shí)也能更好地提振消費(fèi)，促進(jìn)價(jià)格的溫和回升。

在解讀中特別提到了六個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)——"財(cái)富效應(yīng)"。

財(cái)富效應(yīng)，這可能是一個(gè)耳熟能詳?shù)脑~匯，但此時(shí)提到"財(cái)富效應(yīng)"，其含義是什么呢？

財(cái)富效應(yīng)，指的是居民資產(chǎn)變動(dòng)對(duì)消費(fèi)行為的影響。

對(duì)于中國人來說，財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)和股票這兩個(gè)領(lǐng)域。

中國人約七成的資產(chǎn)都投在房地產(chǎn)上，而股市是居民財(cái)富中最富有彈性的部分，其產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)具有重要推動(dòng)作用。

這次重點(diǎn)討論樓市和股市的財(cái)富效應(yīng)。

房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)對(duì)理解未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)至關(guān)重要。

這一點(diǎn)在《債居時(shí)代：房貸如何影響經(jīng)濟(jì)》中也有提到。

作者指出，2008年美國金融危機(jī)的根本原因并不是雷曼兄弟破產(chǎn)。

而是由于房價(jià)下跌，許多背負(fù)高房貸的普通人都被迫減少開支，陷入消費(fèi)驟降→企業(yè)減產(chǎn)→工人失業(yè)→消費(fèi)進(jìn)一步萎靡→企業(yè)進(jìn)一步減產(chǎn)→更多人失業(yè)的惡性循環(huán)中。

這種現(xiàn)象正是房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的體現(xiàn)。

因?yàn)橘徺I房子通常采用貸款加杠桿的方式，100萬美元的房子貸款80%，即每月需償還8萬美元的貸款。

當(dāng)房價(jià)從100萬美元降到80萬美元時(shí)，業(yè)主實(shí)際上損失了20萬美元，但因?yàn)橐呀?jīng)欠下80萬美元的貸款，所以感覺虧了。

或者更直觀地說，當(dāng)100萬美元的房子跌到80萬美元時(shí)，業(yè)主會(huì)覺得虧了20萬，想著以后要節(jié)儉開支把這20萬補(bǔ)回來，這樣就會(huì)抑制消費(fèi)。

我們可以通過數(shù)據(jù)，從數(shù)據(jù)中查看中國樓市對(duì)消費(fèi)的推動(dòng)作用。

據(jù)東吳證券研究所的數(shù)據(jù)，隨著70城二手房價(jià)指數(shù)上行，消費(fèi)者信心指數(shù)整體隨之上升。

每當(dāng)樓市出現(xiàn)階段性見底回升時(shí)，消費(fèi)者信心指數(shù)都會(huì)迅速地回升。

例如2015年的情況就非常明顯，即便是在2019年樓市達(dá)到頂峰之后，消費(fèi)者信心指數(shù)依然高企不下，大家沉浸在樓市的繁榮當(dāng)中，并未意識(shí)到這已經(jīng)是頂峰。一旦意識(shí)到這一情況，消費(fèi)者信心指數(shù)就會(huì)急劇下降。

那么，如果今年樓市能夠回暖，過去幾年因樓市而產(chǎn)生的"資產(chǎn)負(fù)債表衰退"、"提前還貸"等現(xiàn)象將得到一定程度的緩解。

尤其是，當(dāng)我們面臨外部環(huán)境如特朗普可能會(huì)加征關(guān)稅、出口可能受限的挑戰(zhàn)時(shí)，樓市的回溫帶來的內(nèi)需擴(kuò)張（包括消費(fèi)者信心提升、消費(fèi)支出增加，以及對(duì)家電、裝修等地產(chǎn)鏈消費(fèi)的促進(jìn)），將能夠有效地緩解外需壓力。

比如去年9月底出臺(tái)的堪稱史上最強(qiáng)樓市政策，樓市回溫表現(xiàn)顯著，10月社零數(shù)據(jù)中，限額以上家用電器和音響器材類、家具類、建筑裝潢材料類，同比增速分別達(dá)到39.2%、7.4%、-5.8%，分別增長了18.7%、7%、0.8%，拉動(dòng)作用明顯。

接下來，關(guān)鍵在于今年樓市能否回暖。

去年10月以來，全國商品房銷售面積在11月份實(shí)現(xiàn)正增長，同比+2.5%，銷售面積開始回升。

4個(gè)一線城市在12月的商品房成交面積同比依然保持在40%以上的高增長水平。

作為一名建筑設(shè)計(jì)領(lǐng)域的專業(yè)人士，今年以來我經(jīng)常需要加班至午夜12點(diǎn)左右，這在一定程度上反映了地產(chǎn)市場(chǎng)的回溫跡象。

不得不承認(rèn)，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期依然不容樂觀。

中指研究院發(fā)布的年度報(bào)告預(yù)測(cè)，中性預(yù)期下，2025年商品房銷售面積將同比下降6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降8.7%，房屋新開工面積同比降幅達(dá)15.6%。

在更為積極的預(yù)期下，2025年商品房銷售面積預(yù)計(jì)僅微增0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降7%，房屋新開工面積同比降幅為10.3%。

市場(chǎng)行為往往遵循預(yù)期軌跡，消費(fèi)者在預(yù)期指導(dǎo)下調(diào)整行為（正如預(yù)期未來收入將下降，因而會(huì)減少當(dāng)下的支出）。

在過去的幾天里，我們了解到：

1. 將穩(wěn)定樓市和股市納入《政府工作報(bào)告》總體要求；

2. 進(jìn)一步明確要"持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)"（特別強(qiáng)調(diào)了"用力"這一關(guān)鍵表述）；

3. 在房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)表述上，這是近年來字?jǐn)?shù)最多的年度報(bào)告之一，全面梳理了多項(xiàng)即將在今年推出的重要利好政策。

后續(xù)政策的推進(jìn)和落實(shí)具有極高的可能性，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)見底回升的力度可能超出市場(chǎng)普遍預(yù)期，這將成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的最大預(yù)期差。

剛才提到，消費(fèi)者是基于預(yù)期的。一旦預(yù)期被打破后出現(xiàn)超出預(yù)期的反彈，就可能迎來一波報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

這樣的話，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)會(huì)被進(jìn)一步放大！

接下來，我們討論股市的財(cái)富效應(yīng)。

理論上，股票的財(cái)富效應(yīng)大于樓市，也就是說，對(duì)消費(fèi)的刺激效果更大。

比如說，即便房價(jià)從100萬漲到200萬，對(duì)于多數(shù)只有一套房的人來說，又不能賣掉換錢，然后租房子，晚上還要數(shù)錢。不能變現(xiàn)，終究只是紙上富貴。

股票就不一樣了，你手里的股票從100萬漲到200萬，賣掉后賺的100萬（假設(shè)不考慮費(fèi)用）就是真金白銀，可以拿去買車、旅游、置換房子等等。

但如果看下圖又會(huì)發(fā)現(xiàn)，2012年前，居民部門權(quán)益資產(chǎn)同比增速和居民消費(fèi)支出同比增速呈現(xiàn)高度同步，基本上是同步上漲或同步下跌。

可是，進(jìn)入2015年后，居民消費(fèi)支出整體呈現(xiàn)溫和下降態(tài)勢(shì)。即便在瘋牛行情中，這種趨勢(shì)也未能得到改善。原因何在？

我的觀點(diǎn)是，瘋牛和慢牛在推動(dòng)財(cái)富效應(yīng)方面存在顯著差異。

慢牛行情下，如2005年、2009年、2020年，通常牛市周期為1至2年，投資者有時(shí)間靜下心來思考投資策略，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富的沉淀。

寫手：以2020年為例，當(dāng)年的消費(fèi)升級(jí)達(dá)到了一個(gè)高峰，人們的消費(fèi)熱情異常高漲，各種中高端消費(fèi)品如茅五瀘汾、蘭蔻雅詩蘭黛等都迎來了爆發(fā)式增長。

寫手：而2015年則是一個(gè)瘋狂的躁動(dòng)年份，資金的快速涌入和撤離使得許多人不僅沒能從中獲利，反而被市場(chǎng)深度套牢，因此這一時(shí)期的消費(fèi)拉動(dòng)作用并不明顯。

寫手：去年的924瘋牛行情也是一樣的道理，許多人事后才意識(shí)到自己參與了這場(chǎng)行情，結(jié)果反而被套牢了。

寫手：因此，考慮到高層對(duì)股市財(cái)富效應(yīng)的重視，未來股市的態(tài)度將會(huì)非常明確——要穩(wěn)步上漲，要實(shí)現(xiàn)行情的慢牛，讓投資者能夠真正賺到錢，從而通過實(shí)打?qū)嵉氖找鎭砝瓌?dòng)消費(fèi)。

寫手：而不是讓莊家坐地起韭菜！

寫手：樓市和股市并不是簡單的戀愛關(guān)系，而是一種相互促進(jìn)的雙向奔赴。

寫手：樓市和股市的利好消息能夠刺激和促進(jìn)消費(fèi)增長，而消費(fèi)的提升又能夠反過來推動(dòng)企業(yè)擴(kuò)產(chǎn)和利潤增長，從而進(jìn)一步支持樓市和股市的向好發(fā)展。

寫手：當(dāng)前的問題在于消費(fèi)市場(chǎng)缺乏活力，這與樓市和股市的財(cái)富效應(yīng)不明顯有關(guān)。因此，除了通過直接刺激消費(fèi)來推動(dòng)市場(chǎng)外，政策層面的積極支持無疑會(huì)為樓市和股市注入更多動(dòng)力，這無疑是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

寫手：我們對(duì)今年的樓市和股市保持積極樂觀的態(tài)度，抓住政策紅利，迎接財(cái)富效應(yīng)的到來。

寫手：如何快速把握政策趨勢(shì)和經(jīng)濟(jì)動(dòng)向，找到確定性的投資機(jī)會(huì)！

可以說“王先生的最新動(dòng)向又將帶來哪些精彩內(nèi)容？資本市場(chǎng)的發(fā)展 landscape又將有哪些新機(jī)遇？報(bào)告中具體信息又有哪些值得關(guān)注之處？”