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作者：梁湘

來源：真故研究室 [來源：]（ID：zhengulab）

2023年，旅游市場全面復(fù)蘇，電視劇《去有風(fēng)的地方》熱播，為云南大理帶來了大量的游客。民宿行業(yè)也因此迎來了瘋狂發(fā)展的熱潮，大量投資者蜂擁而入大理，進(jìn)行大手筆投資，期望從中獲得豐厚回報。

投資者們大舉抄底，渴望從中獲得豐厚回報。然而，進(jìn)入市場后，他們很快發(fā)現(xiàn)市場已高度飽和。即使在旺季，大理每天仍有近6萬多張床位空置。面對著可能無法收回投資的情況，許多人開始退心，開始了新一輪的虧損轉(zhuǎn)讓，紛紛撤離市場。

01

百萬投資，打了水漂

許多人曾經(jīng)向往在大理開民宿，但現(xiàn)實往往與想象有很大差距。

90后自媒體探店創(chuàng)業(yè)者十月，去年12月在楊麗萍大劇院旁，看中了兩家門對門的民宿大院：一家以原木綠植風(fēng)格設(shè)計，擁有8間房；另一家采用侘寂簡約風(fēng)，擁有10間房。兩個院子全年租金總計約25萬元。

從地理位置和房間數(shù)量來看，這個租金價格低于市場價。十月順利拿下，得益于當(dāng)時恰逢淡季的轉(zhuǎn)讓潮。

這已經(jīng)是這兩年來，大理不知第幾波的轉(zhuǎn)讓潮。最聲勢浩大的那波，當(dāng)屬2023年的10月份。當(dāng)時，疫情后的報復(fù)性消費落空，大理旅游業(yè)大半年內(nèi)由爆火變冷卻，民宿出租率出現(xiàn)斷崖式下滑，住宿價格腰斬，許多老板被這股寒意嚇退。那段時間，在社交平臺上，“無轉(zhuǎn)讓費”“含淚直降百萬轉(zhuǎn)讓” 之類的大理民宿轉(zhuǎn)讓帖子如雨后春筍般涌現(xiàn)。

十月沒有把這股撤退潮放在心上。在他的觀念里，民宿市場原本就具有強烈的季節(jié)性，就算大理做民宿只能靠旺季賺錢，寒暑假、國慶五一所有旺季加起來也近80天。旺季時，房價可以上升至250~500元/晚（比淡季貴一倍），就算按80%的入住率來算，全年也能帶來差不多40萬的營業(yè)額，完全可以抵消房租成本。

▲圖 | 十月的民宿院子

現(xiàn)實很快給了他不一樣的答案。今年1月份民宿開業(yè)，十月一個人又當(dāng)老板又當(dāng)小二，兩個店來回跑。線上要當(dāng)客服處理訂單與答疑，線下還要當(dāng)接待、后勤、服務(wù)員……春節(jié)期間，最忙時光是接客人，就從早上7點接到凌晨2點。他崩潰了。

因此，盡管剛開業(yè)的民宿月流超過了6萬元（扣除月租金、保潔等雜項，落在手里的毛利潤也有3萬），但短短一個春節(jié)旺季，已經(jīng)完全擊碎了他風(fēng)花雪月的幻夢。

而等到淡季到來，又是另一種煎熬——不賺錢不說，還會被困守在這一方小天地。“我做過調(diào)研，大理淡季根本沒人來，到時候就得賠錢。一年下來，能賺個十幾萬就差不多了，不如去上班?！?/p>

短暫體驗過后，十月已經(jīng)打起了退堂鼓。他開始尋找能搭把手的合伙人，如果有人給得出合適的價格，他也愿意出手轉(zhuǎn)讓。

來自四川的90后女孩小雨，盤下的大理民宿已經(jīng)營業(yè)兩年多了。小雨的民宿正在持續(xù)虧本中，但她已經(jīng)被套進(jìn)去了，“花了100多萬搞這個民宿，還付出了那么多時間，現(xiàn)在讓我離開，我也不太甘心?！?/p>

有前來抄底的小老板找上小雨，想以60多萬的價格接手，但面對這目之所及的虧損，她實在下不了決心。

當(dāng)然也有上岸的。趁著春節(jié)旺季回回血后，李姐以“無轉(zhuǎn)讓費”等廣告語做噱頭，終于將手中開了一年半的大理民宿成功脫手。當(dāng)初投入了近200萬，如今卻只賣出了80萬，血虧一大半。

在淡季中艱難求存的大理民宿，還有不少經(jīng)營著。它們正經(jīng)歷著最新一輪的低價轉(zhuǎn)讓潮，等待下一個接手者。

02

有一半以上的民宿老板，實則血本無歸。

這些為了求生而不斷遷移的民宿老板，有一部分是在2023年那場"淘金熱"中，被拍死在沙灘上的。

2023年，對大理的民宿業(yè)而言，是一年中最特別的一年。年初時，民宿老板們因受疫情影響，為房租和生活費憂心忡忡。等到春節(jié)過后，出行限制解除、《去有風(fēng)的地方》熱播，民宿行業(yè)迎來了一場驚人的轉(zhuǎn)變——與2019年相比，當(dāng)?shù)芈糜稳舜螏缀醴?，民宿價格從平日的100元一晚，飆升至近千元一晚。

無數(shù)人看到了這波機遇，紛紛爭先恐后地涌入市場。數(shù)據(jù)顯示，2023年前10個月，僅大理就有1985家新注冊民宿企業(yè)。當(dāng)?shù)孛袼蘩习灞硎?，只要是院落，就有高價買家搶購。無論是古城內(nèi)的老建筑，還是偏僻村子里的平房，都曾被哄搶一空。僅轉(zhuǎn)讓費一項，價格就從幾十萬漲至幾百萬。

然而，這些涌入市場的新民宿，卻未能預(yù)料到市場蛋糕的大小。根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜綌?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，大理州共有酒店與民宿8952家、房間11.85萬間、床位18.21萬張。而在2023年國慶期間，大理站平均每日的旅客吞吐量約為7.5萬人次；與此同時，大理鳳儀機場全年旅客吞吐量為233萬（平均每天不到1萬）。

換言之，即便在旅游旺季，除去自駕客群，大理每間酒店民宿平均只能分?jǐn)偟?0來位客人。更令人唏噓的是，這種熱度來得快，去得也快。據(jù)云掌柜民宿管理系統(tǒng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，即便在2024年國慶假期期間，民宿的平均入住率也只有64.2%——這意味著，大理有6萬多間空置床位正在虧損。

經(jīng)過這場"被流量"后，大理民宿業(yè)陷入了過度飽和的怪圈。而每一次的低價抄底，都可能成為新的山峰，真正能帶來收益的，只有房東或倒賣院落的中介。

不光是供給過剩，不專業(yè)的民宿經(jīng)營、充滿文青理想的民宿設(shè)計，更是讓許多民宿老板難以為繼。

2022年11月，小雨從城市來到大理，最終在洱海生態(tài)廊道找到了一個約500立方米的院子。那時的她，經(jīng)歷了家庭變故和事業(yè)的轉(zhuǎn)折，也結(jié)束了一場創(chuàng)業(yè)，手頭有一定存款。開民宿，對她來說，是送給自己的一個30歲生日禮物。

租金預(yù)算的首lop就出了問題：小雨最初預(yù)估一年3萬元的租金，但這座花園式民宿的吸引力實在太大，即便報價是6萬元/年，即使租金翻倍，她也咬牙簽下了。

裝修階段更是讓預(yù)算"飛起"。沒有酒店裝修經(jīng)驗的小雨以為，整個裝修最多投入50萬元，結(jié)果家具、墻面、天花板、 flooring，還有化糞池的建設(shè)，各種軟硬件加起來，最終超支了70萬元——整個老院子需要徹底翻新，還要自行建設(shè)化糞池，走水電線路，撞墻刷白……

▲圖 | 小雨通過短視頻記錄了整個裝修過程

更讓人頭疼的是，她所找的工人技術(shù)不過關(guān)，效率低下，項目多次延期。最終，小雨的民宿停工了三次，耗時半年多才得以完成裝修。

大理民宿業(yè)在2023年的流量熱潮下，雖然競爭壓力加大，但也讓相關(guān)部門注意到了行業(yè)亂象。大理官方計劃在2024年出臺《民宿管理辦法》，明確要求民宿必須取得特種行業(yè)許可證，對衛(wèi)生、消防等多方面都提出了更高的要求。

這項"緊箍咒"，加劇了大理地區(qū)民宿轉(zhuǎn)讓潮的規(guī)模。但辦理手續(xù)繁瑣，耗時一年，小雨才拿到了包括營業(yè)執(zhí)照在內(nèi)的各項執(zhí)照，而民宿也基本閑置了一整年。

▲圖 | 小雨的這個大理民宿小院，投入了將近100萬元

像小雨一樣，帶著文藝?yán)硐氲?白人"在大理開設(shè)民宿的人不在少數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，大理民宿總數(shù)接近全國總量的5%，民宿建設(shè)總投資中76%都為自有資金。這些帶著"錢"的創(chuàng)業(yè)者們，帶著大城市的互聯(lián)網(wǎng)思維與新媒體矩陣，想要在大理大展身手，卻發(fā)現(xiàn)不同世界的方法論并不相通。

在深圳某大廠拿到裁員大禮包的謙哥，也在2024年來到大理開民宿，卻發(fā)現(xiàn)從選址裝修、客戶維護(hù)、日常服務(wù)到OTA平臺運營，每個環(huán)節(jié)都考驗著民宿老板的綜合能力。謙哥積極咨詢了周圍的民宿老板，卻驚訝地發(fā)現(xiàn)，一些老板即便開了四五年民宿，都不清楚OTA平臺的規(guī)則細(xì)節(jié)。

另外，民宿行業(yè)面臨著來自同質(zhì)化加劇、旅客興趣下降以及服務(wù)質(zhì)量參差不齊等多重挑戰(zhàn)。根據(jù)某平臺發(fā)布的《平臺酒店民宿行業(yè)投訴分析報告》，民宿行業(yè)投訴量顯著高于酒店行業(yè)，主要投訴點集中在"衛(wèi)生問題"和"明碼標(biāo)價"等。值得注意的是，去年國內(nèi)7家主要上市酒店展現(xiàn)出了強勁的業(yè)績，這一成績似乎預(yù)示著快捷酒店與民宿之間的激烈競爭正在加劇。

近年來，大理州官方對當(dāng)?shù)孛袼扌袠I(yè)進(jìn)行了三次統(tǒng)計調(diào)查。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，大理州共有酒店與民宿8952家；截至2024年9月，大理市正常的旅游民宿經(jīng)營戶已達(dá)6067戶；最新統(tǒng)計顯示，截至2025年1月，大理市民宿客棧數(shù)量已達(dá)7600余家。

這些數(shù)字變動反映出大理民宿行業(yè)正經(jīng)歷著一輪接一輪的淘汰，眾多創(chuàng)業(yè)者在市場浪潮中Login but eventually exit，為自己的輕率付出沉重的代價。

03

民宿紛紛倒閉，

利益收割者從中盆滿缽滿

當(dāng)大理民宿行業(yè)逐漸凋零時，一些精明的"利益收割者"卻從中收獲盆滿缽滿。

大理二手市場早已成為投資客追逐的熱點。每當(dāng)旺季與淡季交替，一批新業(yè)主便會抄底開業(yè)，隨后便有人將大型酒店的老設(shè)備轉(zhuǎn)手出售給這些小商家。一位不愿意透露姓名的二手交易者表示，他曾在300多元的價位打包收購一間酒店的所有物品，而這些物品最終的售價總和超過了1000元。

關(guān)鍵點在于時間成本。那些打算退場的老板在大理每多待一天，不僅要承擔(dān)房租等固定成本，根本難以承受，因此基本都是'給錢就賣'的心態(tài)。

▲圖 | 民宿內(nèi)部的所有物件都是生意 圖源：十月

“旅界”曾撰寫過一篇關(guān)于布料回收的專訪，主人公是位于大理的布料回收人小A。所謂布料，特指酒店、賓館等場所使用的各類紡織品，如毛巾、三件套等。民宿行業(yè)素來有"人來人往"之說，布料作為基本需求，始終具備市場需求。

小小的布料藏著大商機：回收時按斤計價，銷售時卻按條收費。小A的回收價格在2-4元/斤，遠(yuǎn)高于同行?；厥盏牟剂弦催\往江浙滬加工制作成抹布、鞋墊等，要么轉(zhuǎn)手賣給新入主的民宿老板。每月下來，小A的布料生意可輕松達(dá)到七八萬元營業(yè)額，利潤率高達(dá)40%。

從2023年至今，大理的新民宿接踵而至，有的開幾個月便歇業(yè)，80%的民宿撐不過一年。小A表示，他這一輩子都不會參與民宿經(jīng)營，但既然有人能撐得住，就一定有值得借鑒的成功經(jīng)驗。

不論是民宿還是其他生意，只要有人能賺錢，就一定有可參考的成功條件與方法論。

想要賺到錢，了解客戶最為關(guān)鍵。根據(jù)大理旅游大數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)，2025年大理70%的游客停留天數(shù)為1-2天，主要游覽路線集中在大理古城、洱海等熱門景點。美團(tuán)發(fā)布的《2024年美團(tuán)民宿經(jīng)營調(diào)研報告》顯示，"支持多人出行"是用戶選擇民宿最多的理由。結(jié)合其他數(shù)據(jù)調(diào)研，親子家庭游是近兩年國內(nèi)旅游主力軍，大理民宿若抓住旺季親子游，便能抓住小一半的現(xiàn)金流。

面對淡季客流量稀少的情況，民宿老板們也在思索著應(yīng)對方案。

連開兩個院子的民宿老板十月表示，自己更看重長租客人。18個房間中，即便是最小的15平房間，也可用1700元/月的長租價格吸引客戶。目前的流水顯示，長租客群已占營收的55%。

小雨則打算轉(zhuǎn)型經(jīng)營民宿療養(yǎng)館。身心靈一向是大理經(jīng)久不衰的行業(yè)，與民宿深度結(jié)合或許是因地制宜的強強聯(lián)合。療愈產(chǎn)品的本質(zhì)是內(nèi)容服務(wù)，按這種思路延展，嘗試"民宿+"模式，將民宿與攝影、手工等業(yè)務(wù)結(jié)合，打造復(fù)合型消費場景，或許也是一種突圍之道。

民宿需要時間沉淀。在跟風(fēng)淘金、無序競爭的階段之后，積累口碑形成穩(wěn)定復(fù)購才是良性發(fā)展。在大理民宿行業(yè)中，只要一切都達(dá)到70分以上，三年內(nèi)即可回本。而且，只要大理的詩與遠(yuǎn)方仍在，便總會有游客前來尋找心靈慰藉。有人來了，就有生意。

但要認(rèn)清的是，大理的詩與遠(yuǎn)方大抵只屬于游客，而不是開店的老板。

寫在最后，安利一位寶藏的讀書博主。

白天是公司高管，晚上則是從事色情服務(wù)。這樣的雙重身份，使得"東京OL謀殺案"成為1997年日本社會最引人注目的懸疑案件之一。

案件中的受害者身份引人注目。案件發(fā)生于1997年，轟動日本社會。案件中的受害者因雙重身份而受到廣泛關(guān)注。

受害者去世時39歲，從小成績優(yōu)異，1980年從日本名校慶應(yīng)大學(xué)畢業(yè)，進(jìn)入東京電力公司，是被錄取的最初一批被考慮的女性管理職位候選人。她的父親畢業(yè)于東京大學(xué)，曾在公司擔(dān)任要職。母親畢業(yè)于日本女子大學(xué)，是一個富裕的高學(xué)歷中產(chǎn)家庭。即便她生前從事的是最底層、最廉價、也最危險的色情服務(wù)，但她的父親在她讀大二時去世，她的母親則來自一個富裕的高學(xué)歷中產(chǎn)家庭。

即便她生前從事的是最底層、最廉價、也最危險的色情服務(wù)，但她的父親在她讀大二時去世，她的母親則來自一個富裕的高學(xué)歷中產(chǎn)家庭。這使得她的經(jīng)濟狀況顯得異常穩(wěn)定，即便她生前從事的是最底層、最廉價、也最危險的色情服務(wù)。

一個復(fù)旦大學(xué)高材生，進(jìn)入國家電網(wǎng)公司，年薪百萬，晚上卻還要去賣春。這種反差，讓人不禁好奇，為何一個高學(xué)歷、高薪、供職于一流公司女性，卻選擇了一條如此低人一等的道路？

不知名作家，出版了數(shù)十本著作，還獲得了多項影視版權(quán)。用寫作丈量生活的塵埃。

如果你也對閱讀感興趣，不妨關(guān)注我，讓我們一起用閱讀鑿開心中的冰海。在這里，我們有一個避難所，讓我們一起做忠于自己的普通讀者。

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