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導(dǎo)語：港股通遭遇南向資金"掃貨潮"，不僅是一次資本洪流托舉，更是產(chǎn)業(yè)價(jià)值重新定義的契機(jī)。

過去一年，南向資金以158%的同比增幅向市場展現(xiàn)了對港股的濃厚興趣，以7470.17億元的凈買入量創(chuàng)下歷年新高，超越2020年的5967.41億元，形成了新的歷史紀(jì)錄。同時(shí)，南向資金在投資布局上逐漸呈現(xiàn)出"穩(wěn)中求進(jìn)"的布局風(fēng)格。

在3月10日，深交所的消息顯示，Beijing（貝殼）等27只個(gè)股成功調(diào)入港股通，而奈雪的茶、SOHO中國等28只個(gè)股則被調(diào)出。這一調(diào)整恰逢地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整期，科技驅(qū)動的新居住服務(wù)代表Beijing的崛起，其逆勢表現(xiàn)是否反映了南向資金的托舉作用，或是"房地產(chǎn)科技"在港股市場的獨(dú)特吸引力？

在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的背景下，科技驅(qū)動的新居住服務(wù)代表Beijing走向臺前。這一逆勢表現(xiàn)是否可歸因于南向資金的托舉之力，或是"房地產(chǎn)科技"在港股市場具有特殊的吸金密碼？

01 南向資金"掃貨潮"

南向資金在過去一年，對港股資本市場展現(xiàn)了前所未有的熱情。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年南向港股通資金全年合計(jì)凈買入達(dá)到8079億港元，同比大漲136%，創(chuàng)下互聯(lián)互通以來的最大規(guī)模。進(jìn)入2025年，南向資金的"掃貨"熱情依然不減，年初至今的"投資賬單"已經(jīng)超過3000億港元。

市場對南向資金的流入表現(xiàn)得非常激動，稱其為規(guī)模盛大的"北水南調(diào)"。

南向資金的"活水"為港股市場帶來了實(shí)實(shí)在在的利益，最先受益的領(lǐng)域包括銀行高息股和石油化工、通信等紅利股。在2024年，南向資金凈買入量排名前10的個(gè)股，基本被銀行高息股和石油化工、通信等紅利股瓜分。

南向資金的流入，像一股活水滋潤著港股市場。首先受益的板塊包括銀行高息股和石油化工、通信等紅利股。2024年，南向資金凈買入量排名前10的個(gè)股，基本被這兩大類個(gè)股占據(jù)。

南向資金的流入，為香港股市帶來了實(shí)實(shí)在在的利益。最先受益的板塊包括銀行高息股和石油化工、通信等紅利股。2024年，南向資金凈買入量排名前10的個(gè)股，基本被這兩大類個(gè)股占據(jù)。

在全球經(jīng)濟(jì)增長和地緣政治不確定性的背景下，南向投資者在2024年對高息股、紅利股表現(xiàn)出信心后，逐步轉(zhuǎn)向2025年的科技成長型股票，傳媒、電子、通信等TMT企業(yè)成為超配的重點(diǎn)選擇。

南向投資者在港股通市場中"出高息股、紅利股"的表現(xiàn)不僅體現(xiàn)在個(gè)股選擇上，從數(shù)據(jù)上看，2024年底南向投資者對港股通標(biāo)的股整體持股比例為15.83%，至2025年3月這一比例持續(xù)增加至16.45%。

對于納入港股通的個(gè)股而言，這種持股變化無疑是個(gè)積極信號。以快手為例，其在2021年9月正式納入港股通后，短短5個(gè)交易日內(nèi)股價(jià)漲幅高達(dá)26.17%，遠(yuǎn)超阿里巴巴、騰訊、美團(tuán)等同行；美團(tuán) similarly從2019年10月入通后，便開啟了一段長達(dá)一年半的上漲行情，從低位90港元一路攀升至460港元；而與美團(tuán)同期入通的小米，則從不足10港元開始，逐步漲至40港元。

貝殼的上市或?qū)⑦M(jìn)一步吸引更多資金流入，提升其流動性與活躍度。以往數(shù)據(jù)顯示，同類公司如騰訊、小米等入港后， typical港股交易量可增加9-16%，按此估算，貝殼的上市預(yù)計(jì)將在估值修復(fù)和入港雙重利好下，吸引更多增量資金，潛在規(guī)?？沙^200億港元。投資者對貝殼股價(jià)上漲的期待由此顯著提升。

南向投資者的"搶購熱"無疑對入港企業(yè)形成了additional growth boost。以貝殼為例，自2月以來，隨著ESG評級上調(diào)至"A"級及入港預(yù)期消息的影響，公司股價(jià)從45港元左右持續(xù)上漲至65港元附近。

MSCI已將貝殼的ESG評級上調(diào)至"A"級。參考來源：貝殼官網(wǎng)

從房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)角度來看，2023年以來，房地產(chǎn)行情的調(diào)整對包括貝殼在內(nèi)的多個(gè)相關(guān)行業(yè)個(gè)股產(chǎn)生了影響，行業(yè)個(gè)股在產(chǎn)業(yè)變革中經(jīng)歷了共同的陣痛。然而，作為具備科技基因的居住服務(wù)企業(yè)，貝殼在市場動蕩中展現(xiàn)了卓越的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

此次入港無疑是最好的證明。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2025年3月6日的前183天，貝殼的港股日均流通市值達(dá)到1823億港元，總成交額超過241億港元，完全符合同股不同權(quán)公司納入港股通的要求。這一數(shù)據(jù)側(cè)面印證了"貝殼模式"在時(shí)代變革中的可行性。

02 隱藏的吸金密碼

南向投資者在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)獨(dú)特，尤其在寒流即將來臨之際，南向投資者對港股通地產(chǎn)股的持股比例超過已發(fā)行股份10%的標(biāo)的公司約有20家。然而，隨著市場風(fēng)向的轉(zhuǎn)變，南向投資者對傳統(tǒng)地產(chǎn)股的投資熱情有所降溫，同時(shí)在港股通名單調(diào)整時(shí)，也相應(yīng)剔除了一些傳統(tǒng)地產(chǎn)股。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在傳統(tǒng)地產(chǎn)股被調(diào)離港股通之際，貝殼這家具有"地產(chǎn)"屬性的股票，卻選擇加入港股通的新 lineup。

這種背離現(xiàn)象的出現(xiàn)，究其原因，還是得從貝殼自身的定位和特點(diǎn)說起。

貝殼的定位是"科技驅(qū)動的一站式新居住服務(wù)平臺"，從本質(zhì)上說，已經(jīng)與傳統(tǒng)地產(chǎn)公司進(jìn)行了區(qū)分。

如前所述，貝殼憑借其科技屬性，在房地產(chǎn)市場調(diào)整的時(shí)期，展現(xiàn)了抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。從基本面來看，傳統(tǒng)地產(chǎn)股受到近年來行業(yè)調(diào)整的影響，銷售回款周期拉長、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸顯現(xiàn)，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)受壓。

相比之下，貝殼采用平臺化交易模式構(gòu)建了穩(wěn)定的護(hù)城河。2024年第三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)交易額金額為7368億元，同比增長12.5%，凈收入達(dá)226億元，同比增長26.8%，凈利潤為11.68億元，經(jīng)調(diào)整后凈利潤為17.82億元。在復(fù)雜的房地產(chǎn)市場中，貝殼保持了穩(wěn)定。

從資產(chǎn)負(fù)債表來看，截至2024年三季度，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金、短期投資等合計(jì)結(jié)余為595億元，而同期的短期借款僅有3.07億元。這一對比顯示，貝殼的財(cái)務(wù)狀況遠(yuǎn)優(yōu)于傳統(tǒng)地產(chǎn)公司。

貝殼的現(xiàn)金流情況，參考自其2024年第三季度財(cái)報(bào)。

從南向資金的投向來看，無論是選擇高息股、紅利股，還是科技龍頭股，資金流向始終圍繞著"高確定性現(xiàn)金流資產(chǎn)"這一主線。傳統(tǒng)地產(chǎn)股在這一標(biāo)準(zhǔn)下失去了競爭力，而具備新產(chǎn)業(yè)驅(qū)動力的貝殼則恰逢其時(shí)地進(jìn)行補(bǔ)充。

每日 watching 民港通的信號可以發(fā)現(xiàn)，"構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式"的頂層設(shè)計(jì)正逐步落地。不僅是"好房子"，在新時(shí)代的市場環(huán)境下，"好居住"的供給需求也在不斷放大。

2023年7月，貝殼正式成立了"貝好家"事業(yè)線。從產(chǎn)品定位來看，"貝好家"正是為了契合"構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式"而生——其定位為"數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺"，主要面向業(yè)主方和開發(fā)商等，提供"1+2"模式的綜合解決方案。通過數(shù)據(jù)驅(qū)動的決策、專業(yè)化團(tuán)隊(duì)的構(gòu)建等措施推動房地產(chǎn)開發(fā)，讓業(yè)主深度參與到"好房子"的建設(shè)過程中。

1.家裝服務(wù)同樣是居住生態(tài)的重要組成部分。在家裝領(lǐng)域，貝殼通過先進(jìn)的AI驅(qū)動技術(shù)快速生成裝修方案，精準(zhǔn)匹配用戶的居住需求，有效提升用戶體驗(yàn)的同時(shí)，大幅降低了用戶的試錯(cuò)成本。貝殼持續(xù)在整裝生態(tài)領(lǐng)域進(jìn)行能力提升，推出了 Home SaaS系統(tǒng)2.5版本，并在全國范圍內(nèi)正式上線。通過構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化商品管理體系、統(tǒng)一的圖紙規(guī)則、線上化成本管控等底層數(shù)據(jù)支撐，實(shí)現(xiàn)了BIM設(shè)計(jì)施工圖的智能化生成與自動化應(yīng)用，以及材料線上調(diào)度的高效管理。

2.在租賃業(yè)務(wù)方面，貝殼借助AI技術(shù)賦能經(jīng)營，從收房定價(jià)策略到房屋庫存管理，再到招租與去化環(huán)節(jié)，運(yùn)用智能調(diào)度系統(tǒng)優(yōu)化資源配置、價(jià)格制定與營銷策略，顯著提升了運(yùn)營效率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

3.貝殼通過科技賦能居住服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)流程的系統(tǒng)性智能化，有效突破了傳統(tǒng)管理模式中的痛點(diǎn)與瓶頸。從行業(yè)角度來看，貝殼正朝著科技驅(qū)動的居住服務(wù)模式轉(zhuǎn)型，科技賦能已經(jīng)成為其核心戰(zhàn)略之一。在對貝殼進(jìn)行價(jià)值評估時(shí)，需要建立新的評估體系，充分考慮其科技驅(qū)動的新興業(yè)務(wù)模式。

4.這一趨勢背景也為其提供了強(qiáng)勁動力。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)仍在思考如何有效出賣房產(chǎn)時(shí)，貝殼已經(jīng)明確提出“以人定房、以房定地”的新模式，積極拓展更廣闊的居住服務(wù)市場，開啟新的藍(lán)海探索。

5.據(jù)了解，貝好家在2024年12月15日開盤的北京長安華曦府項(xiàng)目，首日開盤不到3小時(shí)便售罄，最終銷售額達(dá)到16億元。

6.在傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的浪潮中，一場關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)革命的號角已經(jīng)吹響，地產(chǎn)類股票的價(jià)值評估體系正在發(fā)生深刻變化。

7.重塑價(jià)值坐標(biāo)系

8.貝殼以一個(gè)全新的"科技驅(qū)動的一站式新居住平臺"形象，正在重新定義資本對房地產(chǎn)相關(guān)股票的認(rèn)知。當(dāng)其作為港股通中的"地產(chǎn)相關(guān)股代表"和"居住服務(wù)股代表"登上投資者視野時(shí)，它正在以新興行業(yè)龍頭的身份，引領(lǐng)行業(yè)變革，重塑房地產(chǎn)類股票的價(jià)值評估體系。

9.業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型為貝殼帶來了強(qiáng)勁的發(fā)展動力，它正在以如電商界淘寶、出行界滴滴、外賣界美團(tuán)般的姿態(tài)，在行業(yè)競爭中不斷突破自我。從行業(yè)發(fā)展的高度來看，貝殼已經(jīng)成為 property、居住服務(wù)行業(yè)的重要參與者，其資本市場的話語權(quán)正在逐步提升。

10.在2024年，南向資金對互聯(lián)網(wǎng)科技領(lǐng)域的龍頭股表現(xiàn)出濃厚興趣，阿里巴巴、騰訊控股、小米集團(tuán)-W 等企業(yè)入席2024年南下資金凈買入前十名股票，與中國移動、中國銀行、中國海洋石油等高息股、紅利股同臺競技。隨著貝殼成功入會港股通，這一趨勢在貝殼身上可能會更加明顯。

2024年度南向資金成交數(shù)據(jù)。圖片來自港交所《2024年市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)》

龍頭效應(yīng)賦予了貝殼行業(yè)定價(jià)權(quán)的收益，這"碗飯"在當(dāng)前的港股市場依然供不應(yīng)求。

另一方面，科技驅(qū)動下的地產(chǎn)新業(yè)態(tài)讓貝殼的數(shù)字資產(chǎn)獲得了更多變現(xiàn)的可能性。舉例來說，貝殼通過近十年積累的"房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫"、ACN以及軟件服務(wù)工具等，其在數(shù)據(jù)資產(chǎn)和數(shù)據(jù)管理方面的積累，將成為未來產(chǎn)業(yè)變革的地基。而貝好家的成功運(yùn)營，或許正是其數(shù)字資產(chǎn)變現(xiàn)路徑之一。

最后一個(gè)影響貝殼估值的因素是政策節(jié)奏。自2023年以來，房地產(chǎn)市場迎來利好政策，尤其是2024年"517"和"926"等新政的推出，市場回暖的跡象愈發(fā)明顯。對于仍以存量房和新房交易業(yè)務(wù)為主的貝殼來說，這是業(yè)績穩(wěn)步的基礎(chǔ)。而在以舊換新、公積金直付租金等政策的推動下，家裝家居、房屋租賃服務(wù)等業(yè)務(wù)同樣具備增長潛力，這或?qū)⒊蔀樨悮ば碌脑鲩L引擎。

04 長期主義的驗(yàn)證

入通資金的注入，對貝殼的股價(jià)短期內(nèi)形成托底作用。但如何實(shí)現(xiàn)資金留存，考驗(yàn)的是貝殼模式的長期成長性?；仡櫮切┤胪ê蠊蓛r(jià)高開低走的公司，背后都是被市場篩選出的故事殘骸。

探討貝殼模式的長期成長性，離不開其"一體三翼"的戰(zhàn)略布局。

從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來看，"一體"部分占比約60%，是公司跨越周期的關(guān)鍵所在。貝殼守陣的關(guān)鍵戰(zhàn)術(shù)已經(jīng)清晰——服務(wù)升級、效率提升。

比如2024年底，貝殼推出"平臺級服務(wù)承諾"，進(jìn)一步提升了用戶體驗(yàn)；對合作伙伴而言，貝殼試點(diǎn)門店積分制，推動經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化；此外，貝殼持續(xù)深耕社區(qū)，加深與居民的連接，從而提升了服務(wù)密度。

"一體"的地基穩(wěn)固后，"三翼"的加速器才能順利啟動。從業(yè)績來看，2024年三季度，家裝、租賃等新業(yè)務(wù)的收入達(dá)到86.4億元，同比增長54%，占貝殼總營收的38%，在整個(gè)貝殼營收構(gòu)成中形成了足夠的增長動能。

更重要的是，隨著貝好家這一以數(shù)據(jù)驅(qū)動為核心的技術(shù)平臺在住宅開發(fā)領(lǐng)域的落地實(shí)施，貝殼數(shù)字轉(zhuǎn)型的"主平臺和three supporting platforms"都將成為其重要的資源積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)。

貝殼在資本市場始終秉持回饋股東的承諾，與投資者共同成長。在2024年度，貝殼通過斥資7.16億美元回購股票，回購股份數(shù)量約占其2023年末已發(fā)行總股本的3.89%。同時(shí)，過去兩年間，貝殼分別實(shí)施了約2億美元的特別分紅和約4億美元的2023年末期現(xiàn)金分紅，展現(xiàn)了對股東的持續(xù)價(jià)值回饋。

近期港股通政策的調(diào)整與南向資金的大規(guī)模流入，使得資本與產(chǎn)業(yè)的雙向互動成為 current market dynamics的焦點(diǎn)。貝殼接下來需要向資本市場充分證明，即使在科技與產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)思維的融合背景下，房地產(chǎn)服務(wù)乃至更廣闊的居住服務(wù)板塊，都完全具備重構(gòu)其價(jià)值評估體系的能力。