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原創(chuàng)：劉曉博

3月9日，住建部長在“兩會”新聞發(fā)布會上宣布兩項重要政策：

一是規(guī)定：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)將納入城市更新范疇，采取因城市而異的方式實施改造方案。

二是住建部正在制定“好房子”標準，計劃將新建住宅的層高要求從“不低于2.8米”提升至“不低于3米”。

這兩項重大政策堪稱樓市的“利箭”，將對利益格局產生深遠影響。

2000年前的老舊小區(qū)改造問題，早在2019年就已提上日程，2020年7月更是明確要求在五年內完成改造任務。最新表態(tài)特別強調“都要”，引起廣泛關注。

有人質疑：老舊小區(qū)改造是否意味著上億居民的房屋將被拆除重建？這個問題值得深入思考。

其實，城市更新并非全部“拆除重建”，而是包括微改造、提升和拆除重建等多種形式。

2021年樓市調控處于最嚴厲時期，官方曾發(fā)布通知，強調在城市更新中嚴格控制大規(guī)模拆除。具體要求包括：除違法建筑和鑒定為危房無保留價值的建筑外，原則上城市更新單元或項目內拆除建筑面積不得超過現有總建筑面積的20%。同時，推行小規(guī)模、漸進式的有機更新和微改造策略。

這一通知的發(fā)布，進一步明確了城市更新的政策方向和實施要求。

除必要公共服務設施的增建外，避免大規(guī)模增量建設，不突破原有密度和強度，不加重資源和環(huán)境承載壓力。原則上，城市更新單元或項目中拆除重建的比例不應超過2%。

在城市更新單元或項目中，避免大規(guī)模、強制性搬遷居民，不改變社會結構，不割斷空間關系。要尊重居民的安置意愿，鼓勵就地或就近安置，同時改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構。要求更新單元或項目的居民就地、就近安置率不低于50%。

這些紅線依然作為城市更新的重要原則，具有不可逾越的約束力。

關于2000年以前的老舊小區(qū)數量，目前存在多種數據表述，但具體數目存在爭議。

根據第七次人口普查數據，2000年以前老舊小區(qū)的住房套數約占全國存量房的35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預計會有小幅下降。

根據第七次人口普查數據，普查時全國各類城鎮(zhèn)住房總面積約為328.7億平方米，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的房屋套數約占35%，按建筑面積計算，約為115億平方米?？紤]到老房屋面積較小，按80%的使用率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

相對于其他年代，2000年以前的老舊小區(qū)在住房套數上占比最高，主要集中在上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等城市。其中，上海的老舊小區(qū)住房占比已經超過50%。

相對較少的地區(qū)，如寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)，老舊小區(qū)住房占比較低。

老舊住房的占比與2000年以前地區(qū)的經濟發(fā)達程度呈正相關。

從經濟發(fā)達程度來看，2000年以前的老舊小區(qū)占比較高的地區(qū)主要集中在經濟較為發(fā)達的東部地區(qū)，如上海、遼寧、天津等。而在經濟較為欠發(fā)達的西部地區(qū)，如寧夏、新疆等，老舊小區(qū)的占比相對較低。

如果其中的五分之一進行拆除重建，大致相當于2000萬戶居民，6000萬人左右。改造提升的面積上限約為18400萬平方米。

媒體分析指出，2000年以前老舊小區(qū)的城市更新基本上完成了，按照官方規(guī)劃，2025年是項目的最后一年，因此對樓市的影響較小。

這種觀點不正確，官方公布的改造數據可能不完全真實。

比如說，我之前居住過的深圳一個1997年建成的小區(qū)，微改造進行多年，主要進行了加裝電梯。

四五年前，小區(qū)已有部分樓棟安裝了電梯，但大多數樓棟仍未完成，原因主要是1樓的住戶反對。

多層住宅加裝電梯對1樓房屋的市場價值下降影響最大，而2樓住戶的意愿也不容忽視。需要做大量細致工作，還要進行利益平衡。例如，可以對1樓住戶給予合理補償。如果一個樓棟有1戶反對，加裝電梯就無法完成。

老舊小區(qū)的微改造同樣沒有盡頭。刷一遍外墻就可以計入官方統(tǒng)計數據，但實質性的改造如加裝電梯、增加停車位和養(yǎng)老設施等并未實施。

至于拆除重建，最近幾年受樓市低迷的影響，項目大多爛尾或停緩了。

未來真正具備拆除重建條件的小區(qū)，要么是危房，要么需要城市具備顯著的人口增長。

如果一座城市規(guī)模較小，不是特大城市或省會等計劃單列城市，拆除重建的難度就會很大，因為缺乏市場需求，開發(fā)商難以盈利，也不會大規(guī)模推進。

所以，2000年以前的老舊小區(qū)改造和拆建，空間十分廣闊，但因市場環(huán)境不景氣，推進工作舉步維艱：居民收入下滑，房產價值縮水，再動用資金進行改造，各方積極性均受挫。

對國家而言，經過多年的基礎設施建設，有效項目的數量有限。老舊小區(qū)改造雖然能帶來社會效益，讓居民獲得實實在在的獲得感，但其意義遠超經濟價值，因此會持續(xù)開展。

上海作為特大型城市，其房地產市場活躍，拆除重建的更新工程一直在穩(wěn)步推進。去年數據顯示，上海推出了20多個新建風貌別墅項目，單個項目起價動輒20萬元以上，實質上均為拆除重建型的城市更新工程。

有觀點認為，上海2024年經濟增長疲軟，工業(yè)產量下滑，外貿表現一般，主要靠房地產支撐經濟。這一情況確實存在，例如深圳和北京在2024年的房地產投資降幅均達11%至12%，而上海則增長2.8%。

上海居民的購房杠桿率較低，加之2000年以前的老小區(qū)占比超50%，吸引了大量浙江、江蘇企業(yè)家和富二代投資購房，因而其房地產市場活躍態(tài)勢將持續(xù)。

拆除重建過程中，通常會使用房票進行安置，這種方式既能創(chuàng)造購房需求，又能減少城市住宅庫存，類似于當年的貨幣棚改。老舊小區(qū)拆除后，新建居民住房和原有居民住房和公共設施的布局需重新規(guī)劃，通常需要3至5年時間，這一時差有助于推動房地產市場回暖。

國家在制定房地產新標準時，應當引起廣泛關注。目前已有消息顯示，標準中將層高要求從不低于2.8米提升至不低于3米，這將有助于提升居住體驗。

在房地產新標準中，還應增加以下內容：樓板厚度、隔音效果；改善戶型設計，允許贈送，提高得房率；涉及梯戶比、車位比等，使居住體驗更優(yōu)。

想象一下：老房子的得房率通常低于80%，而新房子將常態(tài)化達到120%以上。在這種情況下，老標準的二手房將面臨“降維打擊”。如果所在片區(qū)、學校、地鐵、商業(yè)配套等條件非一流或超一流，老房子的價值將大幅下降。

因此，房地產新標準猶如一顆深水炸彈，會對二手房市場產生不利影響。同時，這提醒我們，房子就像車子一樣，需要不斷迭代更新。每隔20年，換一次居住場所是合理的，否則不僅資產會貶值，生活質量也將下降。

對于那些沒有明顯新增人口的三四五線城市來說，老舊小區(qū)的拆除重建工作會面臨持續(xù)增加的難度。若房屋所在區(qū)域不是核心地段，且并非多層建筑，那么老舊小區(qū)的拆除重建工作難度將顯著增加。