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城市更新工作的老小區(qū)改造工作正朝著重要突破口推進。

2023年3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部部長倪虹在談到下一步城市更新工作規(guī)劃時指出，"要下功夫?qū)嵤┮慌菝裆?、促發(fā)展、防風險的更新項目"。其中，將"2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造"作為一項重要的惠民生更新項目。

2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。該指導(dǎo)意見稱，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指建成年代較早、失修失養(yǎng)、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

國辦文件明確規(guī)定，各地在實施老舊小區(qū)改造時，應(yīng)以2000年為時間節(jié)點：結(jié)合實際，合理界定改造對象范圍，重點改造建于2000年前的老舊小區(qū)。

按照國辦文件的工作目標，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)約3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成改造制度框架、政策體系和工作機制；到"十四五"期末，力爭完成建于2000年前需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2025年是"十四五"規(guī)劃的收官之年。住建部進一步明確，建于2000年前的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

"2000年前建成的小區(qū)，房改房比例較大，且這些小區(qū)房齡多超過25年，維修資金可能未收取，小區(qū)物業(yè)也可能缺失，因此在 '保基本' 上需要政府加大投入。"一名參與國辦文件制定研討的業(yè)界專家指出，盡管2000年后建成的小區(qū)也可能面臨老化問題，但目前改造的籌資模式、政府投入責任等均與之不同。

2019年中央部署實施城市更新工作。前述業(yè)界專家介紹，相較于城市更新的謀劃推進，中央和地方推進老舊小區(qū)改造的步伐更早。住建部等多部委早在2017年前后就開始推進試點。2019年下半年，住建部會同發(fā)改委等22個部委在全國范圍內(nèi)開展專項調(diào)研，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)改造面臨量大面廣、資金來源單一、群眾參與難、改造實施協(xié)調(diào)難、長效管理難等突出問題。

隨著城市更新內(nèi)涵的不斷完善，有關(guān)部門對老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種城市存量用地的改造進行了細化和分類。

倪虹在記者會上介紹，城中村改造要因地制宜采取拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，有序推進；危舊房改造則通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等方式加快推進，同時及早消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾急難愁盼。

相較于其他城市更新舉措，老舊小區(qū)改造在改造模式和資金籌措方面具有其獨特性。

業(yè)內(nèi)專家表示，拆除重建類的城中村改造項目具有較大的工程量和增值空間，因此社會資本的進入意愿較高；而危舊房改造則特別強調(diào)多主體參與，鼓勵居民自主改造。相比之下，老舊小區(qū)改造屬于小動作、微更新范疇，前期需要協(xié)調(diào)各方需求，統(tǒng)籌復(fù)雜程序，雖然存在市場化改造的空間，但收益屬于"細水長流"，實現(xiàn)回本周期可能需要8至10年。

專家指出，近年來在推進老舊小區(qū)改造工作時，一方面要確保政府投入并做好基礎(chǔ)性工作；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜挖掘潛力資源和市場空間，探索引入社會資本參與的模式。

倪虹在發(fā)布會上強調(diào)，城市更新要堅持"先摸排問題，再進行更新"的理念，從住房、到小區(qū)、到社區(qū)、再到城區(qū)，全面查找群眾身邊的急難愁盼問題；老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實施改造"，同時鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。

截至目前，住建部已發(fā)布了多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單"。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地采取了以下措施：依據(jù)"誰受益、誰出資"原則，動員居民參與小區(qū)改造及專項維修資金的籌集；通過地方政府財政獎補撬動居民出資；鼓勵國有主體參與投資、建設(shè)、運營，并給予獎勵；地方政府培育規(guī)?；\營實施主體，探索由實施運營主體負責老舊小區(qū)改造項目，為金融機構(gòu)提供清晰的支持對象等。

此外，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地還采取了發(fā)行地方政府專項債券的方式，支持老舊小區(qū)改造。

在中央資金方面，前述國辦文件指出，中央財政資金重點支持改造建于2000年前的老舊小區(qū)，適當支持建于2000年后但2005年前完成改造的老舊小區(qū)，但需限定改造年限和比例。重點支持的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和與小區(qū)相關(guān)聯(lián)的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等。

隨著各項支持政策的落地見效，老舊小區(qū)改造的示范項目經(jīng)驗得到了廣泛推廣，同時由于居民改造需求日益迫切，多地老舊小區(qū)改造工作加速推進。住建部官網(wǎng)去年11月報道，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市所有2000年前的老舊小區(qū)已全部完成改造，當年2005年前老舊小區(qū)也同步完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，超額完成年度5.4萬個的目標任務(wù)。分地區(qū)看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北等11個地區(qū)2024年實際開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，均超額完成年度目標任務(wù)。

倪虹在前述民生主題記者會上表示，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。

根據(jù)政府工作報告，小編將對老舊小區(qū)改造工作進行全面推進。

小編指出，在"十五五"期間，老舊小區(qū)改造仍可從三個方面深化。其一，對于已經(jīng)完成改造的老舊小區(qū)，還應(yīng)"回頭看"，評估是否需要進一步升級改造。其二，一些地方已將2000年以后建成、房齡較長的小區(qū)，包括商品房，納入改造范圍。如何明確政府的投入內(nèi)容，同時合理界定產(chǎn)權(quán)人的責任與義務(wù)，是當前亟待解決的問題。其三，未來，老舊小區(qū)改造還需關(guān)注居民對更高品質(zhì)生活的追求，尤其是在養(yǎng)老、托育等方面。