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來源 | 產城密探（ID：real-estate-spy）

最近，成都春熙路核心商圈附近的一塊“空置地塊”突然活躍起來，除了原有的圍擋外，還出現了后續(xù)的建設活動。

這塊位于總府路6號的“空置地塊”，過去曾是四川省圖書館的老館址，于2015年移出，拆掉后留下了面積僅8畝多的“寸土寸金”的商業(yè)用地。

該地塊周邊分布著IFS、百盛、茂業(yè)等地標級商業(yè)綜合體，對面則是王府井、皇冠假日酒店等高端商業(yè)設施。

2021年6月中旬，成都市錦江區(qū)總府路6號的一塊8.22畝純商業(yè)用地以底價掛牌成交，成交樓面價為1.78萬元/㎡，規(guī)劃總建筑面積約21.9萬平方米，總價約為3.9億元，競拍人為德化縣雍熙房地產開發(fā)有限公司。

盡管該地塊面積僅8畝多，但若采用拍賣方式， likely would attract many房企參與，且溢價率較高。

調查顯示，上述競拍人是一家來自福建泉州的民營企業(yè)，于2021年4月下旬正式成立。顯然，這是為拿地而來，其唯一出資方是德化縣桉晴商貿公司，實際出資人均系自然人，其中顏彬彬持股99%，黃濱濱雖持股1%但擔任公司法定代表人。

2021年6月11日，成都桉晴置業(yè)公司成立，注冊資本為5億元，由上述德化縣雍熙房地產開發(fā)公司全資持有。如下所示，成都桉晴置業(yè)即為總府路6號8.22畝商業(yè)項目開發(fā)商，規(guī)劃總建筑面積約33.8萬平方米，地上部分9層，地下3層，建筑高度達59.3米，工程造價近1.3億元。

從上述信息來看，該商業(yè)項目于2023年8月開工，計劃于2026年10月竣工。結合當前形勢，可以發(fā)現最初開工并不順利，這從成都桉晴置業(yè)股權變動頻繁中可見端倪。

2022年6月中旬，成都桉晴置業(yè)被浙江望達貿易有限公司全資收購，德化雍熙房地產開發(fā)公司徹底退出。2024年底，浙江望達貿易以出售51%的股權轉讓引入了重慶居業(yè)云輝企業(yè)管理有限公司，而該公司背后則是閩系知名房企金輝集團。

從當前情況來看，金輝集團在成都總府路6號8.22畝微型商業(yè)綜合體的開發(fā)運營已從金輝集團的實際控股變?yōu)槠?responsibility 的操盤。相較于其他非知名企業(yè)的操盤，金輝集團的項目操盤更具勝算。

金輝集團在西部區(qū)域的房地產業(yè)務拓展重點主要集中在重慶和西安兩座重要城市。為成都總府路6號項目提供施工服務的則是來自陜西省的順隆建設公司。

一年前，金輝集團一度面臨"危機"。當時，其曾公告尚未支付的到期債券本金為3億美元，票面利率高達7.8%，這一消息令市場對"閩系企業(yè)"的信用狀況產生了懷疑。

意想不到的是，金輝集團在當年4月成功化解了這一債務危機。公司不僅成功償還了所有公開發(fā)行的信用債，還強調已實現全部資金的回收。去年7月，金輝集團還發(fā)行了5.5億元中期票據。

在業(yè)務模式上，金輝集團采取"雙輪驅動"的策略。住宅開發(fā)側重于"高周轉"模式，目前旗下有"銘著系"、"云著系"、"優(yōu)步系"、"大城系"等項目。商業(yè)運營則需要持續(xù)投入和運營創(chuàng)新，與住宅業(yè)務一樣，其核心城市布局主要集中在北京、上海、福州、重慶、西安等一、二線城市。

在商業(yè)產品線方面，金輝集團的主要產品包括寫字樓和商業(yè)綜合體。如北京的金輝國際甲級寫字樓、西安的金輝環(huán)球廣場、金輝國際廣場、金輝環(huán)球中心及金輝創(chuàng)智大廈等項目。其業(yè)態(tài)涵蓋區(qū)域型購物中心、酒店、寫字樓等。而在重慶，其產品線主要以鄰里型商業(yè)為主，已開業(yè)的項目包括金輝銅元道、金輝廣場等。

按照金輝集團的商業(yè)戰(zhàn)略，其開發(fā)理念是"打造新的城市中心，建設新的生活之城"，致力于構建"工作+生活+社區(qū)"的三分鐘生活圈。其目標是將金輝集團進駐的區(qū)域立刻成為區(qū)域經濟的核心，提升區(qū)域活力，形成新的商圈，重塑城市商業(yè)格局。

當前，各類商業(yè)體都面臨著電商時代的巨大沖擊，尤其是品牌商業(yè)體，其招商和運營能力面臨著更高的要求。

從財務狀況來看，截至去年6月底，金輝集團涉及借款抵押的存貨價值達260億元，投資性房地產約131億元（自持商業(yè)）。截至去年9月底，其貨幣資金余額為31.47億元，較去年底的70.84億元大幅減少了一半以上，同時，公司無短期借款，一年內到期的非流動負債高達70.63億元，較去年底減少近47億元。

去年前三季度，金輝集團實現經營凈現金流僅為4.04億元，較上年同期的43億元大幅下降。投資凈現金流仍為凈流出2.77億元，籌資凈現金流為凈流出近37億元，表明公司更多是在償還債務，導致年末現金余額較去年底大幅減少。

依此分析，金輝今年4月至9月可能面臨較大的償債壓力。此外，金輝該期末長期借款為124.7億元，應付債券為50.1億元，均較上年底有所上升。去年前三季度，金輝實現營收214億元，同比有所下降，而營業(yè)利潤出現虧損28億元，凈利潤虧損31億元，同比虧損幅度明顯擴大。

當前，閩系金輝作為"信用違約率始終保持為零的百強房企"，與其他穩(wěn)健房企一樣，均將受益于當前"穩(wěn)定樓市"政策進一步加碼為他們帶來了積極影響。