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原創(chuàng) 劉曉博

昨天（3月9日），住建部長在“兩會”新聞發(fā)布會上公布，要求所有2000年前建成的城中老舊小區(qū)納入城市更新范圍，依據(jù)實際情況進行改造。

住建部公布，要求所有2000年前建成的城中老舊小區(qū)納入城市更新范圍，依據(jù)實際情況進行改造。

住建部正在制定“好房子”的標準，擬將新建住宅樓高的標準從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

這兩項政策堪稱樓市的“深水炸彈”，預計將引發(fā)利益格局的根本性變化。

關于老舊小區(qū)改造，2019年已經(jīng)提出，2020年7月進一步明確，要求五年內完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務。此次表態(tài)特別強調“都要”，顯得格外突出。

有媒體報道解讀為：這意味著超過一億居民未來可能面臨自家房屋被拆除重建。這一解讀是否準確呢？

這樣的解讀并不全面，城市更新并非全部意味著“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建等多種形式。

2021年樓市調控最為嚴厲時期，住建部曾發(fā)布通知，明確在城市更新行動中要嚴格控制大規(guī)模拆除。

住建部發(fā)布通知，嚴格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，原則上要求城市更新單元或項目內拆除建筑面積不超過現(xiàn)狀總建筑面積的20%。

2. 在進行城市更新規(guī)劃時，應避免在老城區(qū)大規(guī)模新增建設，僅在必要條件下增加公共服務設施，確保不突破原有密度和強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。一般情況下，城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比應控制在2%以內。

3. 在城市更新過程中，避免大規(guī)模、強制性搬遷居民，應尊重居民的安置意愿，鼓勵就地或就近搬遷，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構。城市更新單元（片區(qū)）或項目居民的就地、就近安置率應不低于50%。

這些原則仍是城市更新的重要指導方針。

全國范圍內2000年以前的老舊小區(qū)數(shù)量尚不明確，多個機構的數(shù)據(jù)表明其大致比例，但存在一定誤差。

根據(jù)第七次全國人口普查和國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒，2000年以前老舊小區(qū)的住宅面積占比約為35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預計會有小幅下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國城鎮(zhèn)住房總面積約為328.7億平方米，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的房屋占了35%，按建筑面積計算約為115億平方米?？紤]到老房屋面積較小，按80%的折舊率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

從全國范圍來看，上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等地區(qū)2000年以前老舊小區(qū)的住房占比較高，其中上海的占比已經(jīng)超過50%。

相比之下，寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)的老舊小區(qū)住房占比相對較低。

老舊住房的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經(jīng)濟發(fā)展水平呈正相關。經(jīng)濟發(fā)達程度較高的地區(qū)，老舊小區(qū)占比較高；反之則較低。

這些政策和原則的制定，旨在引導城市更新工作科學有序進行，確保在推進過程中既考慮居民權益，又注重城市可持續(xù)發(fā)展。

按照20%的拆除重建工作，約相當于2000萬戶居民家庭或6000萬家庭用戶，而拆除重建的總面積上限約為18.4億平方米。

媒體分析指出，2000年以前開展的城市老舊小區(qū)改造已接近尾聲，按照官方先前規(guī)劃，2025年將成為收官之年，因此對樓市的影響相對較小。

這一觀點存在偏差。官方公布的數(shù)據(jù)反映的是改造成果，但這并不意味著改造質量或存在重大偏差。

以我居住過的一座1997年建成的深圳小區(qū)為例，微改造工程持續(xù)多年，主要致力于增加電梯配置。

四、五年前已有部分樓棟安裝了電梯，但目前尚未普遍覆蓋，主要原因在于1樓住戶普遍反對電梯的安裝。

在多層住宅中增加電梯配置對1樓房屋的價值評估影響最大，且住戶普遍反對，2樓住戶的意愿也不盡相同。在推進此類工程時，需要做大量細致工作，包括與相關利益方進行有效溝通和協(xié)調。例如，可以為1樓住戶提供一定的補償。如果一個樓棟有1戶反對，則電梯安裝工作無法完成。

老舊小區(qū)的微改造工程并不存在上限。例如，可以進行一次外墻粉刷工作，然后將這些成果計入相關統(tǒng)計指標中，但實質性的工程（如增加電梯配置、增加停車位、增設托幼和養(yǎng)老設施等）并未得到實施。

近年來，舊社區(qū)的拆除重建工作受到了樓市低迷的影響，要么爛尾，要么被迫擱置。

未來真正具備拆除重建條件的小區(qū)，要么是危舊房屋，要么是具備顯著人口增長潛力的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會城市或計劃單列市，那么拆除重建工作將面臨較大的困難，因為市場缺乏需求，開發(fā)商難以盈利，因此不會大規(guī)模推進。

老舊小區(qū)改造：城市更新中的民生議題

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。在城市改造的推進過程中，我們發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象：老舊小區(qū)的改造往往面臨"難"的困境。這種困境并非源于技術層面的障礙，而是源于社會經(jīng)濟環(huán)境的制約。當前城市改造的推進始終面臨諸多制約因素。

從國家層面來看，雖然大基建項目在過去幾十年里為城市帶來了顯著效益，但真正可復制的高質量項目并不多。老舊小區(qū)改造雖然沒有經(jīng)濟效益可言，但其社會效益不容忽視。它不僅能夠改善居民的生活質量，更能帶來實實在在的獲得感，因此這類項目具有重要的社會價值。

上海作為特大型城市，其房地產(chǎn)市場具有鮮明的特色。與一般的二三線城市不同，上海的房地產(chǎn)市場活躍度較高。這與該市的城市更新機制密切相關。去年數(shù)據(jù)顯示，上海出現(xiàn)了20多個新建風貌別墅項目，其平均單價高達20萬元以上。這些項目本質上屬于拆除重建型的城市更新，是城市改造的重要組成部分。

房地產(chǎn)市場的活躍與城市改造的推進密不可分。從數(shù)據(jù)來看，上海的房地產(chǎn)市場在2024年呈現(xiàn)出溫和增長態(tài)勢。相比之下，其他城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)則相對疲軟。深圳和北京的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了明顯的下滑，而上海則保持了增長態(tài)勢。這一現(xiàn)象與城市改造的推進力度密切相關。

在城市改造過程中，房票安置機制的運用是一個典型的做法。這種機制既能夠滿足居民的購房需求，又能有效減少城市住宅存量。它類似于當年的貨幣棚改政策，通過城市改造創(chuàng)造需求，推動城市經(jīng)濟的循環(huán)。老舊小區(qū)改造需要3到5年的實施周期，這一時間差為城市房地產(chǎn)市場回暖創(chuàng)造了有利條件。

城市改造的標準體系是衡量改造質量的重要依據(jù)。目前，國家在 drafting 好房子標準時，已經(jīng)明確提出了一些重要指標。例如，層高要求從不低于2.8米提升至3米，這一變化將有助于提升居住體驗。除此之外，房板厚度、隔音效果等技術指標的優(yōu)化也將提升居住舒適度。

從得房率角度來看，舊小區(qū)的劣勢更加明顯。傳統(tǒng)老舊小區(qū)的得房率通常在80%以下，而新標準則要求普遍達到100%甚至120%。這種變化無疑會對二手房市場產(chǎn)生沖擊。如果一個片區(qū)在教育、醫(yī)療、交通等配套資源方面不夠完善，那么舊房的價值將面臨"降維打擊"。

這一變化也反映出房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷深刻變革。房子作為一種資產(chǎn)，其價值不僅取決于地理位置，還與周邊配套、公共服務設施等因素密切相關。每隔20年進行一次 major renovation 是一個合理的周期，這不僅能夠延長資產(chǎn)的使用壽命，還能保持居民的生活質量。

總結來看，城市改造不僅是城市發(fā)展的必然要求，更是提高居民生活品質的重要途徑。在推進過程中，我們需要清醒認識到改造的復雜性，既要注重技術層面的創(chuàng)新，也要關注社會經(jīng)濟環(huán)境的調整。只有這樣，才能真正實現(xiàn)城市改造的價值，為居民創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。

對于人口增長潛力較低的非一線城市及以下城市而言，老舊小區(qū)的拆除重建難度會持續(xù)上升。如果老舊小區(qū)位于非核心區(qū)域，且如果是多層住宅，其拆除重建幾率將大幅下降。