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老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要突破口正被深入推進。

3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部部長倪虹在討論城市更新工作規(guī)劃時指出，將重點推進實施一批惠民生、促發(fā)展、防風險的更新項目。其中，"2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍"成為提升民生水平的關(guān)鍵舉措。

2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。該文件將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)定義為：建成年代早、設(shè)施維護困難、市政配套不完善、居民改造意愿強的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

國辦文件明確，各地應(yīng)結(jié)合實際情況，重點推進改造2000年前建成的老舊小區(qū)，確保改造工作有的放矢。

按照國辦文件設(shè)定的目標，2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的制度框架、政策體系和工作機制；到"十四五"期末，力爭完成2000年前建成需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

住建部再次強調(diào)，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

"2000年前建成的小區(qū)，房改房比例較高，這些小區(qū)的住房雖超過25年，但可能未收取房屋維修資金，缺乏小區(qū)物業(yè)，亟需政府在保基本方面加大投入。"住建部相關(guān)負責人表示，盡管2000年后建成的小區(qū)也可能存在老化問題，但改造模式和政府責任與前者有所不同。

2019年中央開始部署城市更新工作。住建部等多部委于2017年前后啟動試點，2019年下半年在全國范圍內(nèi)開展專項調(diào)研，發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)改造面臨諸多難題，如量大面廣、資金來源單一、群眾參與難、改造協(xié)調(diào)難、長效管理難等。

隨著城市更新內(nèi)涵的不斷完善，有關(guān)部門對老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種存量用地的改造進行了細化和分類。

倪虹介紹，城中村改造要因地制宜推進拆除后重建、整治提升、拆整結(jié)合等方式，穩(wěn)妥推進；危舊房改造則通過拆除后新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，盡快消除安全隱患，改善居住環(huán)境，切實解決群眾急難愁盼的問題。

相較于其他城市更新舉措，老舊小區(qū)改造在改造模式和資金籌措方面具有其獨特性。

針對上述受訪專家的觀點，拆除重建類的城中村改造項目具有較大的工程量和較高的增值空間，因此社會資本的參與意愿較高。而危舊房改造則特別強調(diào)多主體參與，鼓勵居民自主改造。相比之下，老舊小區(qū)改造屬于小動作、微更新范疇，前期需要協(xié)調(diào)多方需求，統(tǒng)籌復(fù)雜程序，雖然市場化主體改造的空間和收益相對有限，但回報是"細水長流"，有時可能需要8至10年才能回本。

前述專家表示，"因此，在推進該項工作時，一方面要確保政府投入并做好基礎(chǔ)類改造的兜底內(nèi)容；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場運作，探索引入社會資本參與改造的模式。"

倪虹在發(fā)布會上強調(diào)，城市更新工作要"先體檢、后更新"，從住房、到小區(qū)、再到社區(qū)、乃至城區(qū)，全面查找群眾身邊的急難愁盼問題。老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實施改造"，"同時鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅"。

截至目前，住建部已發(fā)布了多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單"。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地采取了以下措施：依據(jù)"誰受益、誰出資"的原則，動員居民出資用于小區(qū)改造及專項維修資金的補建續(xù)籌；利用地方財政獎補撬動居民出資；鼓勵國企作為投資、建設(shè)、運營主體，并給予獎勵；地方政府培育規(guī)?；\營實施主體，探索由實施運營主體負責老舊小區(qū)改造項目，為金融機構(gòu)提供清晰的支持對象等。

此外，山東濟南、湖南懷化、安徽蕪湖、甘肅嘉峪關(guān)等地還采取了發(fā)行地方政府專項債券的方式，支持老舊小區(qū)改造。

在中央資金方面，前述國辦文件明確指出，中央財政重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，適當支持2000年后建成但建成年代在特定年限以內(nèi)的老舊小區(qū)。支持的重點是基礎(chǔ)類改造內(nèi)容，包括小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和與小區(qū)相關(guān)的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整等。

隨著各項支持政策的落地見效，示范項目的成功經(jīng)驗得以推廣。同時，由于民眾改造需求日益迫切，近年來老舊小區(qū)改造工作加快了節(jié)奏。住建部官網(wǎng)去年11月報道，2024年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市所有2000年前的老舊小區(qū)均已完成改造，當年計劃改造的2005年前老舊小區(qū)也全部完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，超額完成年度目標任務(wù)。分地區(qū)看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北等11個地區(qū)實際開工改造的老舊小區(qū)數(shù)量均超額完成年度計劃。

"自2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。"倪虹在前述民生主題記者會上表示。

依據(jù)今年政府工作報告，全面實施城市更新和擴大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的范圍。

專家指出，面向"十四五"規(guī)劃，老舊小區(qū)改造仍可以從三個方面深化。首先，已完成改造的老舊小區(qū)仍需開展"回頭look"，評估是否需要進一步升級改造，需政府持續(xù)關(guān)注；其次，目前部分地區(qū)已將2000年以后建成、房齡較長的小區(qū)（包括商品房）納入改造范疇。對于這些小區(qū)，需進一步明確政府投入內(nèi)容以及產(chǎn)權(quán)人需承擔的義務(wù)和責任；最后，未來老舊小區(qū)改造還需關(guān)注居民對更好生活的需求，特別是在養(yǎng)老、托育等方面。應(yīng)通過挖掘低效資源，契合居民消費需求，遵循市場規(guī)律，并為社會資本參與改造提供更大想象空間。