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來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

最近，成都樓市迎來(lái)"小陽(yáng)春"跡象，集中推出了主城區(qū)3宗優(yōu)質(zhì)住宅用地。此前預(yù)期"不得不掀起一輪競(jìng)拍熱潮"。

其中，"宗地1"位于高新區(qū)桂溪街道銅牌村9組、10組，共63.88畝的宅地，位于大源板塊，容積率2.0，起拍樓面價(jià)1.86萬(wàn)元/㎡，吸引了11家房企參與競(jìng)拍。

沒(méi)想到的是，這3宗用地競(jìng)拍異常激烈，出乎意料。

最終，大源板塊以最高樓面價(jià)斬獲"新地王"，也成為了成都的"新地王"。該宗地由招商蛇口摘得，溢價(jià)率高達(dá)70.43%，成交樓面價(jià)達(dá)到3.17萬(wàn)元/㎡！

"宗地2"位于錦江區(qū)三圣街道，用地面積約為56.7畝，容積率2.1，起拍樓面價(jià)18500元/㎡，最終拍出2.51萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率35.7%，創(chuàng)造了區(qū)域地價(jià)新高，競(jìng)拍者為華發(fā)股份與錦江統(tǒng)建聯(lián)合體。

"宗地3"位于成華區(qū)槐樹店板塊，用地面積14.36畝，純宅地，容積率2.0，起拍樓面價(jià)1.4萬(wàn)元/㎡，最終成交樓面價(jià)1.95萬(wàn)元/㎡，溢價(jià)率39.3%。

近期，大源、三圣、槐樹店等板塊的地價(jià)均創(chuàng)下了新高，推動(dòng)了新一輪的成都地價(jià)狂飆。那么，是什么因素促使房企積極爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)地呢？

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前成都大區(qū)域的新房住宅供應(yīng)已呈現(xiàn)"供不應(yīng)求"態(tài)勢(shì)，且已連續(xù)5個(gè)月維持這一狀態(tài)。此外，今年的新房供應(yīng)量多周低于行業(yè)均值線51%。

相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2024年成都主城新房供應(yīng)量同比減少超過(guò)七成，主要表現(xiàn)在主城區(qū)域存量新房加速去化，尤其是金融城、大源等核心板塊已陷入"無(wú)房可售"的困境。

成都核心區(qū)域新房項(xiàng)目的供應(yīng)出現(xiàn)“斷供”現(xiàn)象，而主城區(qū)域的拿地情況較為緊張。值得注意的是，金融城三期、林家壩等地塊的樓價(jià)一度飆升至2.73萬(wàn)元/平方米。

成都市場(chǎng)日益激烈的高地價(jià)行情，促使高端改善型 housing 市場(chǎng)持續(xù)升溫。數(shù)據(jù)顯示，去年成都“千萬(wàn)級(jí)”新房項(xiàng)目共成交1058套，同比增長(zhǎng)29%。

從城市整體發(fā)展來(lái)看，成都常住人口突破2140萬(wàn)，近年來(lái)已從“攤大餅”狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)回歸主城的階段，主城區(qū)域的資源分布更加均衡，區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源、醫(yī)療設(shè)施及產(chǎn)業(yè)科技等稀缺資源進(jìn)一步整合，主城核心區(qū)域的珍貴性進(jìn)一步凸顯。

本次大源項(xiàng)目刷新了成都“新地王”紀(jì)錄，作為央企招商蛇口去年在成都的銷售總額為172.56億元，位居行業(yè)第三，緊隨其后的是華潤(rùn)置地和中鐵建，而保利發(fā)展則排名第四。值得注意的是，前四強(qiáng)企業(yè)均為去年在成都實(shí)現(xiàn)銷售額超過(guò)百億元的央企。

今年前兩個(gè)月，招商蛇口在成都樓市的銷售總額為13.27億元，排名跌至第八位，這次以極其高價(jià)拿地的行為，究竟是因?yàn)榛艁y還是另有打算？

2024年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收1789.5億元，同比增長(zhǎng)2.25%，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)為90億元，同比下降36.54%，歸屬股東凈利潤(rùn)為40.4億元，同比下降36.09%。公司認(rèn)為，這主要由于開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率同比下降，以及計(jì)提減值準(zhǔn)備的比例同比有所增加。

期末數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口手握1003.5億元的貨幣資金，較去年底凈增120.6億元，資金充裕程度可見(jiàn)一斑。期末現(xiàn)金短債比為1.58，較去年底提升0.3個(gè)百分點(diǎn)。手中握著千億資金，怎會(huì)示弱？

今年前兩個(gè)月，招商蛇口新增土儲(chǔ)貨值為257億元，拿地耗資131億元，均位列全國(guó)第四，僅次于華潤(rùn)、保利、金茂。2024年，公司新增土儲(chǔ)貨值達(dá)到781.4億元，排名全國(guó)第七；拿地耗資373.7億元，排名第八。