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隨著數(shù)量和類型的不斷豐富，公募REITs這類產(chǎn)品的關(guān)注度不斷攀升。

近日，兩家頭部公募基金公司遞交了兩只新的REITs產(chǎn)品申請書。根據(jù)上交所和深交所的官網(wǎng)信息，華夏基金遞交了華電清潔能源REIT申請書，南方基金遞交了南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT申請書。記者梳理發(fā)現(xiàn)，能源基礎(chǔ)設(shè)施類REITs產(chǎn)品已有多只，而數(shù)據(jù)中心類基礎(chǔ)設(shè)施REITs則是業(yè)內(nèi)首單。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至3月11日，目前市場存續(xù)的公募REITs共有64只，底層資產(chǎn)涵蓋保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、交通、能源、環(huán)保、水利、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)領(lǐng)域。

兩大公募申報(bào)新產(chǎn)品

兩大公募正在布局REITs新產(chǎn)品。

3月10日，上交所官網(wǎng)顯示，華夏基金再次申報(bào)REITs產(chǎn)品——華夏華電清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱"華夏華電清潔能源REIT"），該基金的原始權(quán)益人是華電國際電力股份有限公司，底層資產(chǎn)為清潔能源相關(guān)項(xiàng)目。此前，華夏基金已成功發(fā)行14只REITs，底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費(fèi)、能源、交通、倉儲物流和保租房等基礎(chǔ)設(shè)施。

根據(jù)深交所官網(wǎng)信息，南方基金也有兩只REITs產(chǎn)品狀態(tài)更新。其中，南方順豐倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱"南方順豐倉儲物流REIT"）于3月5日完成注冊生效，另一只南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱"南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT"）于3月10日完成申報(bào)。值得注意的是，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT是業(yè)內(nèi)首單數(shù)據(jù)中心類REITs產(chǎn)品。

新類型聚焦算力

據(jù)了解，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT的原始權(quán)益人是潤澤科技發(fā)展有限公司，該項(xiàng)目擬以國際信息云聚核港（ICFZ）項(xiàng)目數(shù)據(jù)中心A18建設(shè)項(xiàng)目及其附屬設(shè)施設(shè)備作為底層資產(chǎn)。

天眼查信息顯示，潤澤科技發(fā)展有限公司成立于2009年，是一家以軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，公司主要股東為潤澤智算科技集團(tuán)股份有限公司，這是一家A股上市公司，核心業(yè)務(wù)涵蓋算力研究和算力基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。

數(shù)據(jù)中心類REITs與其他存續(xù)產(chǎn)品有何異同？

排排網(wǎng)財(cái)富理財(cái)師的負(fù)責(zé)人孫恩祥先生在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，數(shù)據(jù)中心類REITs與其他REITs產(chǎn)品的主要區(qū)別體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，作為新型基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心的需求對經(jīng)濟(jì)周期波動較為敏感，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期性。其次，隨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，數(shù)據(jù)中心的需求持續(xù)增長，尤其是在人工智能、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的推動下，算力需求的提升為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供了長期的增長動力。此外，數(shù)據(jù)中心REITs還受益于政策的大力支持，進(jìn)一步增強(qiáng)了其市場吸引力。

安爵資產(chǎn)董事長劉巖表示，數(shù)據(jù)中心REITs在業(yè)務(wù)模式上存在差異，它們的收入來源不僅包括傳統(tǒng)的不動產(chǎn)租賃，還包括提供高附加值的增值服務(wù)和云服務(wù)等。

“數(shù)據(jù)中心REITs的客戶主要是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、云計(jì)算服務(wù)提供商等對數(shù)據(jù)存儲和處理有高需求的企業(yè)，這些客戶對數(shù)據(jù)中心的依賴度較高。同時(shí)，數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)設(shè)施，需求持續(xù)增長，因此其收益相對穩(wěn)定?！眲r補(bǔ)充道。

對比零售消費(fèi)類REITs，劉巖指出，該類REITs的客戶為各類零售商，客戶群體可能較為分散，受消費(fèi)市場波動影響較大。

REITs發(fā)展步入常態(tài)

自2020年4月啟動公募REITs試點(diǎn)至今，REITs產(chǎn)品的數(shù)量和類型都得到了極大豐富。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至3月11日，全市場存續(xù)的公募REITs共有64只，底層資產(chǎn)類型包括保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、交通、能源、環(huán)保、水利、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等多個(gè)類型。

中國證監(jiān)會在今年2月28日公開的多條答復(fù)函中提及，REITs市場步入常態(tài)化發(fā)行新階段。將加快推動REITs互聯(lián)互通盡早平穩(wěn)落地。推進(jìn)供熱基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展等。

據(jù)了解，目前的公募REITs均采用“公募基金+ABS”的運(yùn)作模式，ABS是資產(chǎn)支持證券，公募基金通過ABS間接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，因此，這類產(chǎn)品除了有基金管理人外，還有ABS管理人。

從已有產(chǎn)品的基金管理人來看，華夏基金、中金基金是這類產(chǎn)品的“大戶”，旗下分別有14只和8只。易方達(dá)、嘉實(shí)、匯添富、廣發(fā)、富國、博時(shí)等大型基金公司旗下均有REITs產(chǎn)品。

此外，一些中小型基金公司也推出了此類產(chǎn)品。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，基金管理人與ABS管理必須是具有控制權(quán)的關(guān)聯(lián)方，因此，一些中小型基金公司管理的REITs產(chǎn)品可能會更多依賴于作為ABS管理人的股東方的資源支持。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月11日，本年度新增的REITs產(chǎn)品中漲幅居前的多為消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園兩類。

值得關(guān)注的是，劉巖表示，消費(fèi)類REITs在資金中具有較高的吸引力。自2024年首批消費(fèi)類REITs上市以來，相關(guān)政策持續(xù)鼓勵其規(guī)?；l(fā)展。截至2025年2月，消費(fèi)類REITs的總市值已達(dá)286億元，占市場總市值的16%，成為增長最快的細(xì)分領(lǐng)域。

劉巖指出，消費(fèi)類REITs具有一定的抗周期性特征，在經(jīng)濟(jì)下行周期中，憑借品牌優(yōu)勢和較強(qiáng)的運(yùn)營管理能力，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目能夠通過優(yōu)化品牌組合、提升服務(wù)質(zhì)量等方式，吸引消費(fèi)者，保持穩(wěn)定經(jīng)營業(yè)績。