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原創(chuàng) 劉曉博

3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長在“兩會”新聞發(fā)布會上宣布了兩項重要政策：

1、所有2000年前建成的老舊小區(qū)都將納入城市更新范疇，根據實際情況進行改造。

2、住房和城鄉(xiāng)建設部門正在制定“好房子”的標準，計劃將新建住宅的層高要求從“不低于2.8米”提升至“不低于3米”。

這兩項政策堪稱樓市的“重大轉折”，將引發(fā)一系列利益格局的變化。

老舊小區(qū)改造的政策早在2019年就已經提出，2020年7月又進一步明確，要求在2025年前完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造任務。

有媒體這樣解讀：‘這意味著上億居民可能將要拆除現(xiàn)有房屋，換成新房子?！?/p>

實際上，城市更新并非全部是拆除重建，而是包括微改造、提升和拆除重建等多種方式。

2021年樓市調控最嚴厲時，官方發(fā)布了“關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知”，提出了三個“嚴格控制大規(guī)模拆除”的規(guī)定：

1、嚴格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造。

嚴格控制增量，避免大規(guī)模拓展。在建設公共服務設施時，要適度增加，但不得突破老城區(qū)原有的密度和強度，以免加重資源和環(huán)境承載壓力。一般情況下，城市更新單元（片區(qū)）或項目內的拆除和新建比例不應超過20%。

嚴格控制大規(guī)模搬遷。在進行居民搬遷時，應避免大規(guī)模、強制性搬遷，不改變居民的社會結構，不割斷空間與文化聯(lián)系。要尊重居民的安置意愿，鼓勵就地或就近搬遷，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構。城市更新單元（片區(qū)）或項目的就地、就近安置率應不低于50%。

上述兩條原則仍是城市更新的重要指導方針。

目前，全國2000年以前的老舊小區(qū)數量究竟有多少？媒體和券商的調研數據各有不同，但都難以準確衡量。

根據2020年全國第七次人口普查結果，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據顯示，2000年以前老舊小區(qū)的住房套數約占全國存量房的35%。隨著新房的不斷增加，這一比例在未來幾年內可能會略有下降。

根據第七次人口普查數據計算，普查時我國大約有各類城鎮(zhèn)住房328.7億平方米，居住著約9.02億居民。

2000年以前的老房子從套數上占了35%，按建筑面積計算，約相當于115億平方米?？紤]到老房子的建筑規(guī)模較小，按照80%的折舊率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積大約是92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

在各省市區(qū)中，老舊小區(qū)的住房占比較高的地區(qū)包括上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海地區(qū)的占比已經超過50%。

老舊住房占比較低的地區(qū)主要集中在西部省區(qū)，如寧夏、新疆、青海、西藏等。

老舊小區(qū)的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經濟發(fā)展水平呈正相關。

約20%的老舊小區(qū)進行拆除重建，對應約2000萬戶居民，約6000萬人。拆除重建的面積上限約為18.4億平方米。

媒體指出，截至2000年之前的老舊小區(qū)改造已基本收尾，按照先前規(guī)劃，2025年為最終一年，對房地產市場的影響較小。

這一觀點并不準確，官方公布的改造數據可能不夠全面。

以我之前居住的1997年建成的深圳小區(qū)為例，微改造已持續(xù)多年，主要進行了電梯加裝。

四五年前，部分樓棟已安裝了電梯，但目前多數樓棟仍未完成，主要原因是1樓住戶的反對。

加裝電梯對1樓房屋價值的影響最大，而住戶對此普遍反對，2樓住戶的意愿也不盡相同。

舊小區(qū)的微改造雖無上限，僅刷外墻上一輪漆可計入統(tǒng)計，但實質工作如加裝電梯、增加停車位及設置托幼設施等仍未開展。

拆除重建工作過去幾年受樓市低迷影響較大，多處于爛尾或停滯狀態(tài)。

未來能拆除重建的項目，多為危舊房或人口增長明顯的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會、計劃單列市，拆除重建的難度很大，因缺乏市場需求，開發(fā)商難以盈利，此類工作自然不會推進。

我們討論了老舊小區(qū)改造的情況。2000年以前的老舊小區(qū)改造空間規(guī)模較大，但市場環(huán)境不利于推進，因為那時居民收入水平較低，房產面積有所縮水，再拿錢進行改造時，居民的積極性并不高。

從國家層面來看，盡管've大基建'項目持續(xù)多年，但有效回報項目數量并不算多。老舊小區(qū)改造雖然沒有經濟效益，但它確實能帶來社會效益，讓居民獲得實實在在的獲得感，因此國家會持續(xù)推進相關工作。

上海作為一個大城市，其房地產市場非常活躍。近年來，拆除重建的更新工作一直在穩(wěn)步推進。去年，上海推出了20多個新風貌別墅項目，單價往往超過20萬元，這些項目本質上是基于拆除重建進行的城市更新。

有人指出，上海2024年的經濟增長面臨挑戰(zhàn)，工業(yè)增長乏力，汽車產量下滑，外貿增長也一般，房地產市場的支撐作用顯得尤為重要。事實上，像深圳和北京這樣的城市，其房地產投資在2024年出現(xiàn)了11%到12%的下降，而上海則實現(xiàn)了2.8%的同比增長。

考慮到上海居民的房地產杠桿率相對較低，再加上2000年以前的老小區(qū)占總數量的一半以上，這為上海房地產市場的活躍提供了支撐。同時，來自浙江和江蘇的企業(yè)家以及富二代對上海房地產市場的熱情較高，這也推動了上海樓市的活躍態(tài)勢。

在老舊小區(qū)拆除重建的過程中，通常會使用房票來安置新居民，這種方法不僅能創(chuàng)造購房需求，還能減少城市中現(xiàn)有住宅的存量。一般來說，拆除重建后的新小區(qū)需要3到5年才能完成建設并投入使用，這段時間差有利于促進房地產市場的回暖。

國家制定新的好房子標準，確實值得期待。目前已有消息透露，標準將從至少2.8米的層高提升到3米，這將有助于改善居住體驗。

在好房子標準中，還應增加如樓板厚度、隔音效果等細節(jié)要求；改進戶型設計，允許贈送以提高得房率；同時，涉及梯戶比、車位比等細節(jié)，將有助于提升居住品質。這些改進措施將確保新房子的居住體驗更加完善。

需要指出的是，新房子的得房率通常會超過100%，甚至達到120%，相比之下，老房子的得房率往往低于80%。這種"降維打擊"將對二手房市場造成不利影響。此外，如果一個區(qū)域的教育資源、交通便利性、商業(yè)配套等條件不達優(yōu)等標準，老房子的價值可能會大幅下降。

因此，新房子標準的制定確實像一枚深水炸彈，會對二手房市場產生不利影響。同時，這也提醒我們，房子和車子一樣，需要不斷迭代更新。有條件的話，每隔20年換一次住房，既能保護資產，又能提升生活品質。否則，不僅資產會貶值，生活質量也會隨之下降。

對于三四線及以下城市的老舊小區(qū)而言，若位于非核心區(qū)域、非多層建筑的區(qū)域，其拆除重建的難度將持續(xù)上升。如果這些房產不在城市中心區(qū)域，且不屬于多層住宅，那么未來的拆除重建幾率將進一步降低。