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原創(chuàng)：劉曉博

3月9日，住建部長在“兩會”新聞發(fā)布會上宣布兩項重要政策：

一是規(guī)定：2000年以前建成的城市老舊小區(qū)將納入城市更新范疇，采取因城市而異的方式實施改造方案。

二是住建部正在制定“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，計劃將新建住宅的層高要求從“不低于2.8米”提升至“不低于3米”。

這兩項重大政策堪稱樓市的“利箭”，將對利益格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

2000年前的老舊小區(qū)改造問題，早在2019年就已提上日程，2020年7月更是明確要求在五年內(nèi)完成改造任務(wù)。最新表態(tài)特別強(qiáng)調(diào)“都要”，引起廣泛關(guān)注。

有人質(zhì)疑：老舊小區(qū)改造是否意味著上億居民的房屋將被拆除重建？這個問題值得深入思考。

其實，城市更新并非全部“拆除重建”，而是包括微改造、提升和拆除重建等多種形式。

2021年樓市調(diào)控處于最嚴(yán)厲時期，官方曾發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)在城市更新中嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。具體要求包括：除違法建筑和鑒定為危房無保留價值的建筑外，原則上城市更新單元或項目內(nèi)拆除建筑面積不得超過現(xiàn)有總建筑面積的20%。同時，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式的有機(jī)更新和微改造策略。

這一通知的發(fā)布，進(jìn)一步明確了城市更新的政策方向和實施要求。

除必要公共服務(wù)設(shè)施的增建外，避免大規(guī)模增量建設(shè)，不突破原有密度和強(qiáng)度，不加重資源和環(huán)境承載壓力。原則上，城市更新單元或項目中拆除重建的比例不應(yīng)超過2%。

在城市更新單元或項目中，避免大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷居民，不改變社會結(jié)構(gòu)，不割斷空間關(guān)系。要尊重居民的安置意愿，鼓勵就地或就近安置，同時改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)。要求更新單元或項目的居民就地、就近安置率不低于50%。

這些紅線依然作為城市更新的重要原則，具有不可逾越的約束力。

關(guān)于2000年以前的老舊小區(qū)數(shù)量，目前存在多種數(shù)據(jù)表述，但具體數(shù)目存在爭議。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，2000年以前老舊小區(qū)的住房套數(shù)約占全國存量房的35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預(yù)計會有小幅下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，普查時全國各類城鎮(zhèn)住房總面積約為328.7億平方米，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的房屋套數(shù)約占35%，按建筑面積計算，約為115億平方米。考慮到老房屋面積較小，按80%的使用率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

相對于其他年代，2000年以前的老舊小區(qū)在住房套數(shù)上占比最高，主要集中在上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等城市。其中，上海的老舊小區(qū)住房占比已經(jīng)超過50%。

相對較少的地區(qū)，如寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)，老舊小區(qū)住房占比較低。

老舊住房的占比與2000年以前地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度呈正相關(guān)。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度來看，2000年以前的老舊小區(qū)占比較高的地區(qū)主要集中在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東部地區(qū)，如上海、遼寧、天津等。而在經(jīng)濟(jì)較為欠發(fā)達(dá)的西部地區(qū)，如寧夏、新疆等，老舊小區(qū)的占比相對較低。

如果其中的五分之一進(jìn)行拆除重建，大致相當(dāng)于2000萬戶居民，6000萬人左右。改造提升的面積上限約為18400萬平方米。

媒體分析指出，2000年以前老舊小區(qū)的城市更新基本上完成了，按照官方規(guī)劃，2025年是項目的最后一年，因此對樓市的影響較小。

這種觀點不正確，官方公布的改造數(shù)據(jù)可能不完全真實。

比如說，我之前居住過的深圳一個1997年建成的小區(qū)，微改造進(jìn)行多年，主要進(jìn)行了加裝電梯。

四五年前，小區(qū)已有部分樓棟安裝了電梯，但大多數(shù)樓棟仍未完成，原因主要是1樓的住戶反對。

多層住宅加裝電梯對1樓房屋的市場價值下降影響最大，而2樓住戶的意愿也不容忽視。需要做大量細(xì)致工作，還要進(jìn)行利益平衡。例如，可以對1樓住戶給予合理補(bǔ)償。如果一個樓棟有1戶反對，加裝電梯就無法完成。

老舊小區(qū)的微改造同樣沒有盡頭。刷一遍外墻就可以計入官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但實質(zhì)性的改造如加裝電梯、增加停車位和養(yǎng)老設(shè)施等并未實施。

至于拆除重建，最近幾年受樓市低迷的影響，項目大多爛尾或停緩了。

未來真正具備拆除重建條件的小區(qū)，要么是危房，要么需要城市具備顯著的人口增長。

如果一座城市規(guī)模較小，不是特大城市或省會等計劃單列城市，拆除重建的難度就會很大，因為缺乏市場需求，開發(fā)商難以盈利，也不會大規(guī)模推進(jìn)。

所以，2000年以前的老舊小區(qū)改造和拆建，空間十分廣闊，但因市場環(huán)境不景氣，推進(jìn)工作舉步維艱：居民收入下滑，房產(chǎn)價值縮水，再動用資金進(jìn)行改造，各方積極性均受挫。

對國家而言，經(jīng)過多年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有效項目的數(shù)量有限。老舊小區(qū)改造雖然能帶來社會效益，讓居民獲得實實在在的獲得感，但其意義遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)價值，因此會持續(xù)開展。

上海作為特大型城市，其房地產(chǎn)市場活躍，拆除重建的更新工程一直在穩(wěn)步推進(jìn)。去年數(shù)據(jù)顯示，上海推出了20多個新建風(fēng)貌別墅項目，單個項目起價動輒20萬元以上，實質(zhì)上均為拆除重建型的城市更新工程。

有觀點認(rèn)為，上海2024年經(jīng)濟(jì)增長疲軟，工業(yè)產(chǎn)量下滑，外貿(mào)表現(xiàn)一般，主要靠房地產(chǎn)支撐經(jīng)濟(jì)。這一情況確實存在，例如深圳和北京在2024年的房地產(chǎn)投資降幅均達(dá)11%至12%，而上海則增長2.8%。

上海居民的購房杠桿率較低，加之2000年以前的老小區(qū)占比超50%，吸引了大量浙江、江蘇企業(yè)家和富二代投資購房，因而其房地產(chǎn)市場活躍態(tài)勢將持續(xù)。

拆除重建過程中，通常會使用房票進(jìn)行安置，這種方式既能創(chuàng)造購房需求，又能減少城市住宅庫存，類似于當(dāng)年的貨幣棚改。老舊小區(qū)拆除后，新建居民住房和原有居民住房和公共設(shè)施的布局需重新規(guī)劃，通常需要3至5年時間，這一時差有助于推動房地產(chǎn)市場回暖。

國家在制定房地產(chǎn)新標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)當(dāng)引起廣泛關(guān)注。目前已有消息顯示，標(biāo)準(zhǔn)中將層高要求從不低于2.8米提升至不低于3米，這將有助于提升居住體驗。

在房地產(chǎn)新標(biāo)準(zhǔn)中，還應(yīng)增加以下內(nèi)容：樓板厚度、隔音效果；改善戶型設(shè)計，允許贈送，提高得房率；涉及梯戶比、車位比等，使居住體驗更優(yōu)。

想象一下：老房子的得房率通常低于80%，而新房子將常態(tài)化達(dá)到120%以上。在這種情況下，老標(biāo)準(zhǔn)的二手房將面臨“降維打擊”。如果所在片區(qū)、學(xué)校、地鐵、商業(yè)配套等條件非一流或超一流，老房子的價值將大幅下降。

因此，房地產(chǎn)新標(biāo)準(zhǔn)猶如一顆深水炸彈，會對二手房市場產(chǎn)生不利影響。同時，這提醒我們，房子就像車子一樣，需要不斷迭代更新。每隔20年，換一次居住場所是合理的，否則不僅資產(chǎn)會貶值，生活質(zhì)量也將下降。

對于那些沒有明顯新增人口的三四五線城市來說，老舊小區(qū)的拆除重建工作會面臨持續(xù)增加的難度。若房屋所在區(qū)域不是核心地段，且并非多層建筑，那么老舊小區(qū)的拆除重建工作難度將顯著增加。