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原創(chuàng) 劉曉博

3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)在“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上宣布了兩項(xiàng)重要政策：

1、所有2000年前建成的老舊小區(qū)都將納入城市更新范疇，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造。

2、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)正在制定“好房子”的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)劃將新建住宅的層高要求從“不低于2.8米”提升至“不低于3米”。

這兩項(xiàng)政策堪稱樓市的“重大轉(zhuǎn)折”，將引發(fā)一系列利益格局的變化。

老舊小區(qū)改造的政策早在2019年就已經(jīng)提出，2020年7月又進(jìn)一步明確，要求在2025年前完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。

有媒體這樣解讀：‘這意味著上億居民可能將要拆除現(xiàn)有房屋，換成新房子?！?/p>

實(shí)際上，城市更新并非全部是拆除重建，而是包括微改造、提升和拆除重建等多種方式。

2021年樓市調(diào)控最嚴(yán)厲時(shí)，官方發(fā)布了“關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知”，提出了三個(gè)“嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除”的規(guī)定：

1、嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定為危房且無(wú)修繕保留價(jià)值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%。提倡分類(lèi)審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進(jìn)式有機(jī)更新和微改造。

嚴(yán)格控制增量，避免大規(guī)模拓展。在建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施時(shí)，要適度增加，但不得突破老城區(qū)原有的密度和強(qiáng)度，以免加重資源和環(huán)境承載壓力。一般情況下，城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目?jī)?nèi)的拆除和新建比例不應(yīng)超過(guò)20%。

嚴(yán)格控制大規(guī)模搬遷。在進(jìn)行居民搬遷時(shí)，應(yīng)避免大規(guī)模、強(qiáng)制性搬遷，不改變居民的社會(huì)結(jié)構(gòu)，不割斷空間與文化聯(lián)系。要尊重居民的安置意愿，鼓勵(lì)就地或就近搬遷，改善居住條件，保持鄰里關(guān)系和社會(huì)結(jié)構(gòu)。城市更新單元（片區(qū)）或項(xiàng)目的就地、就近安置率應(yīng)不低于50%。

上述兩條原則仍是城市更新的重要指導(dǎo)方針。

目前，全國(guó)2000年以前的老舊小區(qū)數(shù)量究竟有多少？媒體和券商的調(diào)研數(shù)據(jù)各有不同，但都難以準(zhǔn)確衡量。

根據(jù)2020年全國(guó)第七次人口普查結(jié)果，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年以前老舊小區(qū)的住房套數(shù)約占全國(guó)存量房的35%。隨著新房的不斷增加，這一比例在未來(lái)幾年內(nèi)可能會(huì)略有下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算，普查時(shí)我國(guó)大約有各類(lèi)城鎮(zhèn)住房328.7億平方米，居住著約9.02億居民。

2000年以前的老房子從套數(shù)上占了35%，按建筑面積計(jì)算，約相當(dāng)于115億平方米?？紤]到老房子的建筑規(guī)模較小，按照80%的折舊率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積大約是92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

在各省市區(qū)中，老舊小區(qū)的住房占比較高的地區(qū)包括上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海地區(qū)的占比已經(jīng)超過(guò)50%。

老舊住房占比較低的地區(qū)主要集中在西部省區(qū)，如寧夏、新疆、青海、西藏等。

老舊小區(qū)的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈正相關(guān)。

約20%的老舊小區(qū)進(jìn)行拆除重建，對(duì)應(yīng)約2000萬(wàn)戶居民，約6000萬(wàn)人。拆除重建的面積上限約為18.4億平方米。

媒體指出，截至2000年之前的老舊小區(qū)改造已基本收尾，按照先前規(guī)劃，2025年為最終一年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小。

這一觀點(diǎn)并不準(zhǔn)確，官方公布的改造數(shù)據(jù)可能不夠全面。

以我之前居住的1997年建成的深圳小區(qū)為例，微改造已持續(xù)多年，主要進(jìn)行了電梯加裝。

四五年前，部分樓棟已安裝了電梯，但目前多數(shù)樓棟仍未完成，主要原因是1樓住戶的反對(duì)。

加裝電梯對(duì)1樓房屋價(jià)值的影響最大，而住戶對(duì)此普遍反對(duì)，2樓住戶的意愿也不盡相同。

舊小區(qū)的微改造雖無(wú)上限，僅刷外墻上一輪漆可計(jì)入統(tǒng)計(jì)，但實(shí)質(zhì)工作如加裝電梯、增加停車(chē)位及設(shè)置托幼設(shè)施等仍未開(kāi)展。

拆除重建工作過(guò)去幾年受樓市低迷影響較大，多處于爛尾或停滯狀態(tài)。

未來(lái)能拆除重建的項(xiàng)目，多為危舊房或人口增長(zhǎng)明顯的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會(huì)、計(jì)劃單列市，拆除重建的難度很大，因缺乏市場(chǎng)需求，開(kāi)發(fā)商難以盈利，此類(lèi)工作自然不會(huì)推進(jìn)。

我們討論了老舊小區(qū)改造的情況。2000年以前的老舊小區(qū)改造空間規(guī)模較大，但市場(chǎng)環(huán)境不利于推進(jìn)，因?yàn)槟菚r(shí)居民收入水平較低，房產(chǎn)面積有所縮水，再拿錢(qián)進(jìn)行改造時(shí)，居民的積極性并不高。

從國(guó)家層面來(lái)看，盡管've大基建'項(xiàng)目持續(xù)多年，但有效回報(bào)項(xiàng)目數(shù)量并不算多。老舊小區(qū)改造雖然沒(méi)有經(jīng)濟(jì)效益，但它確實(shí)能帶來(lái)社會(huì)效益，讓居民獲得實(shí)實(shí)在在的獲得感，因此國(guó)家會(huì)持續(xù)推進(jìn)相關(guān)工作。

上海作為一個(gè)大城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；钴S。近年來(lái)，拆除重建的更新工作一直在穩(wěn)步推進(jìn)。去年，上海推出了20多個(gè)新風(fēng)貌別墅項(xiàng)目，單價(jià)往往超過(guò)20萬(wàn)元，這些項(xiàng)目本質(zhì)上是基于拆除重建進(jìn)行的城市更新。

有人指出，上海2024年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨挑戰(zhàn)，工業(yè)增長(zhǎng)乏力，汽車(chē)產(chǎn)量下滑，外貿(mào)增長(zhǎng)也一般，房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐作用顯得尤為重要。事實(shí)上，像深圳和北京這樣的城市，其房地產(chǎn)投資在2024年出現(xiàn)了11%到12%的下降，而上海則實(shí)現(xiàn)了2.8%的同比增長(zhǎng)。

考慮到上海居民的房地產(chǎn)杠桿率相對(duì)較低，再加上2000年以前的老小區(qū)占總數(shù)量的一半以上，這為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍提供了支撐。同時(shí)，來(lái)自浙江和江蘇的企業(yè)家以及富二代對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱情較高，這也推動(dòng)了上海樓市的活躍態(tài)勢(shì)。

在老舊小區(qū)拆除重建的過(guò)程中，通常會(huì)使用房票來(lái)安置新居民，這種方法不僅能創(chuàng)造購(gòu)房需求，還能減少城市中現(xiàn)有住宅的存量。一般來(lái)說(shuō)，拆除重建后的新小區(qū)需要3到5年才能完成建設(shè)并投入使用，這段時(shí)間差有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。

國(guó)家制定新的好房子標(biāo)準(zhǔn)，確實(shí)值得期待。目前已有消息透露，標(biāo)準(zhǔn)將從至少2.8米的層高提升到3米，這將有助于改善居住體驗(yàn)。

在好房子標(biāo)準(zhǔn)中，還應(yīng)增加如樓板厚度、隔音效果等細(xì)節(jié)要求；改進(jìn)戶型設(shè)計(jì)，允許贈(zèng)送以提高得房率；同時(shí)，涉及梯戶比、車(chē)位比等細(xì)節(jié)，將有助于提升居住品質(zhì)。這些改進(jìn)措施將確保新房子的居住體驗(yàn)更加完善。

需要指出的是，新房子的得房率通常會(huì)超過(guò)100%，甚至達(dá)到120%，相比之下，老房子的得房率往往低于80%。這種"降維打擊"將對(duì)二手房市場(chǎng)造成不利影響。此外，如果一個(gè)區(qū)域的教育資源、交通便利性、商業(yè)配套等條件不達(dá)優(yōu)等標(biāo)準(zhǔn)，老房子的價(jià)值可能會(huì)大幅下降。

因此，新房子標(biāo)準(zhǔn)的制定確實(shí)像一枚深水炸彈，會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。同時(shí)，這也提醒我們，房子和車(chē)子一樣，需要不斷迭代更新。有條件的話，每隔20年換一次住房，既能保護(hù)資產(chǎn)，又能提升生活品質(zhì)。否則，不僅資產(chǎn)會(huì)貶值，生活質(zhì)量也會(huì)隨之下降。

對(duì)于三四線及以下城市的老舊小區(qū)而言，若位于非核心區(qū)域、非多層建筑的區(qū)域，其拆除重建的難度將持續(xù)上升。如果這些房產(chǎn)不在城市中心區(qū)域，且不屬于多層住宅，那么未來(lái)的拆除重建幾率將進(jìn)一步降低。