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老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要切入點(diǎn)，正被"深入推進(jìn)"。

3月9日下午，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行民生主題記者會(huì)。住建部部長(zhǎng)倪虹在介紹下一步城市更新工作規(guī)劃時(shí)指出，"將大刀闊斧地推進(jìn)一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目"。其中，"2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造"被確定為"惠民生"更新項(xiàng)目的重要內(nèi)容。

2020年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。該文件將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)定義為：建成年代在2000年前、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

該指導(dǎo)意見明確，各地在實(shí)施老舊小區(qū)改造時(shí)，應(yīng)以2000年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)：結(jié)合實(shí)際情況，合理劃定改造對(duì)象范圍，重點(diǎn)推進(jìn)建成于2000年底前的老舊小區(qū)改造。

按照指導(dǎo)意見的工作目標(biāo)，截至2020年底，全國(guó)各地共完成了39萬個(gè)老舊小區(qū)的新開工改造，惠及近700萬戶居民。到2022年，基本建立起城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的制度框架、政策體系和工作機(jī)制。到"十四五"期末，各地將力爭(zhēng)完成所有建成于2000年前需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2025年是"十四五"規(guī)劃的收官之年。住建部進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，所有建成于2000年前的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

"2000年左右是商品住房市場(chǎng)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。在此之前建成的小區(qū)，房改房比例較高，這些小區(qū)內(nèi)的住房多為老房，已經(jīng)超過25年房齡，往往也未收取房屋維修資金，甚至缺乏小區(qū)物業(yè)。因此，盡管2000年以后建成的小區(qū)也存在老化問題，并被部分地區(qū)納入改造范疇，但這些小區(qū)的改造在籌資模式、政府投入責(zé)任等方面有著明顯差異。"一名參與前述國(guó)辦文件制定研討的業(yè)界專家表示。

2019年中央就城市更新工作進(jìn)行了總體部署。前述業(yè)內(nèi)專家指出，相較于城市更新的謀劃推進(jìn)，中央和地方在老舊小區(qū)改造方面的推進(jìn)速度更快。住建部等多部委早在2017年前后就開始試點(diǎn)推進(jìn)。2019年下半年，住建部會(huì)同發(fā)改委等22個(gè)部委在全國(guó)范圍內(nèi)開展專項(xiàng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造中的主要難點(diǎn)：改造范圍廣、資金來源單一、群眾參與度低、實(shí)施難度大、長(zhǎng)效管理難等。

近年來，城市更新的內(nèi)涵不斷豐富和完善，有關(guān)部門還對(duì)老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種城市存量用地的改造進(jìn)行了細(xì)化和分類。

倪虹在記者會(huì)上介紹，城中村改造要根據(jù)不同情況，采取拆除重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進(jìn)；危舊房改造則通過拆除新建、原址重建、改擴(kuò)建、抗震加固等多種方式，加快推進(jìn)，切實(shí)消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾的急難愁盼問題。

老舊小區(qū)改造工作具有鮮明的特色和特點(diǎn)。與前述其他城市更新措施相比，老舊小區(qū)改造在改造模式和資金籌措等方面具有其獨(dú)特性。

在受訪業(yè)界專家看來，拆除重建類的城中村改造項(xiàng)目具有較大的工程量和較高的增值空間，因此社會(huì)資本的進(jìn)入意愿較高；而危舊房改造則特別強(qiáng)調(diào)多主體參與，鼓勵(lì)居民自拆自建。相比之下，老舊小區(qū)改造工作可以被視作"小動(dòng)作"或"微更新"，其前期工作需要協(xié)調(diào)各方需求，統(tǒng)籌解決各種困難，同時(shí)程序也比較復(fù)雜。盡管在市場(chǎng)化主體改造和經(jīng)營(yíng)的增值空間和效益方面存在一定的局限性，但其收益機(jī)制更注重"細(xì)水長(zhǎng)流"，部分項(xiàng)目可能需要投入幾千萬，才能在8至10年內(nèi)實(shí)現(xiàn)回收。

業(yè)內(nèi)專家指出，在推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作時(shí)，一方面需要確保政府投入并做好基礎(chǔ)類改造等兜底內(nèi)容；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場(chǎng)運(yùn)作空間，探索引入社會(huì)資本參與改造的模式。

倪虹在前述發(fā)布會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，城市更新工作要"抓體檢，找問題"，即從住房、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)等不同層面查找群眾身邊存在的急難愁盼問題；而老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實(shí)施改造"，同時(shí)鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅的模式。

住建部已發(fā)布多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單"。第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地采取了以下措施：一是按照"誰受益、誰出資"的原則，鼓勵(lì)居民自籌資金用于小區(qū)改造及補(bǔ)建續(xù)籌住宅專項(xiàng)維修資金；二是以地方財(cái)政補(bǔ)貼撬動(dòng)居民出資；三是鼓勵(lì)國(guó)有資本作為投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)主體，對(duì)符合條件的項(xiàng)目給予獎(jiǎng)勵(lì)；四是地方政府培育規(guī)模化運(yùn)營(yíng)實(shí)施主體，探索由實(shí)施運(yùn)營(yíng)主體負(fù)責(zé)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，為金融機(jī)構(gòu)提供清晰的支持對(duì)象。

此外，部分地方政府還采取發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券的方式，支持老舊小區(qū)改造工作。

在中央資金方面，前述國(guó)辦文件明確指出，中央財(cái)政資金重點(diǎn)支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，對(duì)2000年后建成的老舊小區(qū)，可以適當(dāng)給予支持，但需要限定建設(shè)年限和比例。重點(diǎn)支持的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和與小區(qū)相關(guān)聯(lián)的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等事項(xiàng)。

伴隨各項(xiàng)支持政策的實(shí)施，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)正在逐步推廣。同時(shí)，隨著民眾改造需求的日益迫切，老舊小區(qū)改造工作也進(jìn)一步加快了實(shí)施步伐。住建部官網(wǎng)去年11月的報(bào)道顯示，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市所有2000年以前建成的老舊小區(qū)已實(shí)現(xiàn)全部改造完成。當(dāng)年，2005年前建成的老舊小區(qū)也將同步完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國(guó)新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個(gè)，較年度目標(biāo)任務(wù)5.4萬個(gè)有所超前。分地區(qū)來看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個(gè)地區(qū)2024年實(shí)際開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過計(jì)劃。

倪虹在前述民生主題記者會(huì)上表示："從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來，全國(guó)已累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個(gè)，惠及1.2億居民。"

根據(jù)今年政府工作報(bào)告，小編將全面推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

今年政府工作報(bào)告提出，全面推進(jìn)城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。對(duì)此，受訪專家認(rèn)為，面向"十五五"規(guī)劃期間，老舊小區(qū)改造工作仍可從三個(gè)方面持續(xù)深化。第一，對(duì)于已完成改造的老舊小區(qū)，需持續(xù)關(guān)注其是否存在需要進(jìn)一步升級(jí)改造的潛在需求。第二，當(dāng)前，一些地方已將2000年之后建成、年齡較大的小區(qū)，包括商品房也納入改造范圍。第三，未來老舊小區(qū)改造工作需繼續(xù)關(guān)注居民對(duì)更高品質(zhì)生活的期待，特別是在養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)設(shè)施方面。同時(shí)，要挖掘小區(qū)內(nèi)的低效資源，契合居民需求，遵循市場(chǎng)規(guī)律，為社會(huì)資本參與改造提供更大想象空間。