聲明:本文來自于（ID:ykqsd.com）授權(quán)轉(zhuǎn)載發(fā)布。

近期，大家都把主要精力集中在政府工作報(bào)告的分析上。

我們及時(shí)對(duì)報(bào)告中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)進(jìn)行了深入解讀，特別是赤字率和通脹率等重要指標(biāo)。

當(dāng)我們?cè)跀?shù)字世界沉浸時(shí)，卻忽視了另一個(gè)重要信息。

在3月5日的吹風(fēng)會(huì)上，陳昌盛就解讀了政府工作報(bào)告，提出了一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)——

更大力度穩(wěn)住了樓市和股市。

樓市和股市穩(wěn)定后，就能釋放財(cái)富效應(yīng)，同時(shí)提振消費(fèi)，推動(dòng)價(jià)格溫和回升。

解讀中特別提到了“釋放財(cái)富效應(yīng)”這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

財(cái)富效應(yīng)這個(gè)概念，你或許已經(jīng)很熟悉了，但在當(dāng)前的語境下提到“財(cái)富效應(yīng)”，又該如何理解呢？

財(cái)富效應(yīng)，具體指的是居民資產(chǎn)變動(dòng)對(duì)消費(fèi)行為的影響。

在中國(guó)，財(cái)富效應(yīng)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)和股票市場(chǎng)。

由于中國(guó)人約70%的資產(chǎn)集中在房地產(chǎn)，而股市則是居民財(cái)富中最具波動(dòng)性的部分，其衍生的財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民消費(fèi)具有重要作用。

這次重點(diǎn)討論的同樣是樓市和股市的財(cái)富效應(yīng)機(jī)制。

房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)是理解未來趨勢(shì)的關(guān)鍵所在。

在《債居時(shí)代：房貸如何影響經(jīng)濟(jì)》一書中，邁恩和蘇非指出，2008年美國(guó)金融危機(jī)的根本原因不是雷曼兄弟破產(chǎn)。

而是由于房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致普通購(gòu)房者被迫減少支出，陷入消費(fèi)下降→企業(yè)減產(chǎn)→工人失業(yè)→消費(fèi)進(jìn)一步低迷→企業(yè)進(jìn)一步收縮→更多人失業(yè)的惡性循環(huán)。

這一現(xiàn)象實(shí)際上就是房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)機(jī)制的表現(xiàn)。

由于房子是用貸款購(gòu)買的，一套價(jià)值10萬美元的房子，貸款80%，意味著borrower必須承擔(dān)8萬美元的房貸責(zé)任。

如果房?jī)r(jià)下跌20%，從8萬美元降到6.4萬美元，屋主的實(shí)際財(cái)富損失將超過2萬美元，因?yàn)樵緦儆谒?萬美元（房?jī)r(jià)2萬）已經(jīng)消失，而8萬美元的房貸依然需要償還。

用更直觀的話來說，如果100萬的房子跌到80萬，買主會(huì)覺得虧了20萬，有強(qiáng)烈的愿望通過節(jié)省開支來補(bǔ)償這筆損失，從而抑制消費(fèi)能力。

這種心理反應(yīng)導(dǎo)致了消費(fèi)水平的持續(xù)下降，最終加劇了經(jīng)濟(jì)衰退的進(jìn)程。

我們可以通過數(shù)據(jù)探究中國(guó)樓市對(duì)中國(guó)消費(fèi)的影響。

研究顯示，過去20年里，當(dāng)70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)上行時(shí)，消費(fèi)者信心指數(shù)整體也呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。

每當(dāng)我們樓市階段性見底回升后，消費(fèi)者信心指數(shù)迅速地回升。

比如2015年表現(xiàn)尤為突出，甚至在2019年樓市巔峰之后，消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)高位，大家還沉浸在樓市的狂歡中，并未意識(shí)到這已是峰值。直至覺醒后，消費(fèi)者信心指數(shù)突然大幅下挫。

那么，如果今年樓市有回暖的跡象，過去幾年因樓市而產(chǎn)生的"資產(chǎn)負(fù)債表衰退"、"提前還貸"等現(xiàn)象將有望得到緩解。

尤其是，在當(dāng)下面臨特朗普可能會(huì)加征關(guān)稅、出口可能會(huì)下降的環(huán)境下，樓市的回溫帶來的內(nèi)需擴(kuò)張（消費(fèi)者信心提升、消費(fèi)支出加大，以及加大對(duì)家電、裝修等地產(chǎn)鏈消費(fèi)），可以有效地緩解外需壓力。

比如去年9月底出臺(tái)的被認(rèn)為史上最強(qiáng)樓市政策，樓市回溫十分明顯，10月社零數(shù)據(jù)中，限額以上家用電器和音響器材類、家具類、建筑裝潢材料類，同比增速分別為39.2%、7.4%、-5.8%，分別增長(zhǎng)了18.7%、7%、0.8%，拉動(dòng)作用十分明顯。

接下來，問題的關(guān)鍵就在于，今年樓市能否回暖？

去年10月以來，全國(guó)商品房銷售面積在11月份出現(xiàn)正增長(zhǎng)，同比+2.5%，銷售重回增長(zhǎng)；

4個(gè)一線城市的商品房成交面積在12月同比增速仍然高達(dá)40%。

筆者是一位從事建筑設(shè)計(jì)的朋友，今年以來經(jīng)常需要加班至9點(diǎn)多，這與地產(chǎn)市場(chǎng)的回溫現(xiàn)象不無關(guān)系。

不過，當(dāng)前市場(chǎng)的預(yù)期還不是特別樂觀。

根據(jù)中指研究院的年度展望報(bào)告，在中性預(yù)期下，2025年商品房銷售面積預(yù)計(jì)將下降6.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降8.7%，房屋新開工面積同比將減少15.6%。

樂觀預(yù)期下，2025年商品房銷售面積預(yù)計(jì)同比小幅增長(zhǎng)0.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額下降7%，房屋新開工面積同比減少10.3%。

市場(chǎng)和預(yù)期同步行動(dòng)，消費(fèi)者也在預(yù)期的引導(dǎo)下進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整（例如，預(yù)期未來收入將下降，因此減少當(dāng)下的消費(fèi)支出）。

在近幾日中，我們了解到：

第一次將穩(wěn)定樓市和股市納入《政府工作報(bào)告》的總體要求（即，作為政府工作報(bào)告的重要內(nèi)容，明確要"持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)"）。

進(jìn)一步明確，要"持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)"（注意"用力"這一表述）。

關(guān)于房地產(chǎn)的表述，也是近年來文字出現(xiàn)頻率最高的一次，列舉了即將在今年內(nèi)推出的多項(xiàng)利好政策。

后續(xù)政策的推進(jìn)和落實(shí)將非常有力，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)見底回升的幅度可能會(huì)超出大家的預(yù)期，成為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大預(yù)期差！

剛才提到，消費(fèi)者的預(yù)期行為是主導(dǎo)的，當(dāng)實(shí)際消費(fèi)超出預(yù)期時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)一波報(bào)復(fù)性消費(fèi)。

這樣一來，房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)將得到進(jìn)一步的強(qiáng)化。

再說股市的財(cái)富效應(yīng)。

理論上來說，股票的財(cái)富效應(yīng)比樓市更為顯著，即對(duì)消費(fèi)的刺激力度更大。

盡管房?jī)r(jià)從100萬漲到200萬，對(duì)于大多數(shù)擁有唯一房產(chǎn)的購(gòu)房者來說，無法通過出售房產(chǎn)來變現(xiàn)財(cái)富，只能居住在家中，晚上數(shù)著錢睡覺，這種現(xiàn)象可以稱為“紙上富貴”。

而股票就不一樣了，持有100萬的股票，漲到200萬后，賣出股票賺到的100萬（假設(shè)不考慮交易費(fèi)用），就是實(shí)實(shí)在在的現(xiàn)金，可以用于購(gòu)買汽車、旅游、置換房產(chǎn)等。

但如果看一下圖表，會(huì)發(fā)現(xiàn)2012年前前后，居民部門權(quán)益資產(chǎn)的同比增速和居民消費(fèi)支出的同比增速呈現(xiàn)出較為同步的變化趨勢(shì)，基本上是同升同降的關(guān)系；

然而，此后居民消費(fèi)支出整體呈現(xiàn)平穩(wěn)下降的趨勢(shì)，即使在2015年的“瘋牛”行情中，也未見明顯改觀。這是什么原因呢？

筆者認(rèn)為，這是因?yàn)榀偱Ｐ星楹吐Ｐ星閷?duì)財(cái)富效應(yīng)的推動(dòng)作用存在本質(zhì)差異。

慢牛行情下，比如2005年、2009年、2020年，牛市的時(shí)間一般在1到2年內(nèi)，投資者需要有足夠的時(shí)間靜下心來思考如何投資，從而實(shí)現(xiàn)財(cái)富的沉淀。

以2020年份為例，當(dāng)年的消費(fèi)升級(jí)達(dá)到了高峰，消費(fèi)者熱情高漲，各種中高端消費(fèi)品如茅五瀘汾、蘭蔻雅詩(shī)蘭黛等都迎來了爆發(fā)式增長(zhǎng)。

2015年的市場(chǎng)則呈現(xiàn)出一種瘋狂的繁榮時(shí)期，資金流入和流出都非常迅速，許多人雖然在這波繁榮中沒能獲利，反而被套得更深，因此其對(duì)消費(fèi)的拉動(dòng)作用并不明顯。

去年的924瘋狂行情也是一樣的，許多人事后才意識(shí)到自己參與了，結(jié)果被套得更深。

因此，既然高層對(duì)股市的財(cái)富效應(yīng)寄予厚望，未來對(duì)股市的態(tài)度必然是積極明確的——要有持續(xù)向上的趨勢(shì)，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，讓投資者能夠獲得收益，從而真正帶動(dòng)消費(fèi)。

而不是讓莊家坐地起價(jià)！

樓市股市與消費(fèi)并不是單方面的依存關(guān)系，而是一種相互促進(jìn)的雙向互動(dòng)。

樓市和股市的向好狀態(tài)，能夠帶動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)；而消費(fèi)的提升又會(huì)促使企業(yè)增加生產(chǎn)，提高利潤(rùn)，從而進(jìn)一步促進(jìn)股市和樓市的向好。

當(dāng)下的問題在于消費(fèi)缺乏拉動(dòng)，基于樓市和股市的財(cái)富效應(yīng)，政策除了直接刺激消費(fèi)外，無疑會(huì)提供更多政策層面的支持，這是一個(gè)非常積極的信號(hào)。

對(duì)于今年的樓市和股市，我們應(yīng)當(dāng)保持積極向上的態(tài)度，抓住政策紅利，迎接財(cái)富效應(yīng)的到來。

如何快速掌握政策動(dòng)向和經(jīng)濟(jì)脈搏，找到確定性的投資機(jī)會(huì)呢？

那么，懂王的下一步招數(shù)會(huì)是什么？在資本市場(chǎng)，有哪些投資機(jī)會(huì)值得關(guān)注？這份報(bào)告重點(diǎn)分析了哪些領(lǐng)域？