聲明:本文來自于（ID:ykqsd.com）授權(quán)轉(zhuǎn)載發(fā)布。

住建部門推出兩則重要舉措，分別是

3月9日，住建部長在“兩會”新聞發(fā)布會上宣布了兩則重要舉措：

1、2000年前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新范圍，實施因地制宜的改造

2、住建部門正在制定“好房子”的標準，計劃將新建住宅層高標準從“不低于2.8米”提升至“不低于3米”

這兩個舉措堪稱樓市領(lǐng)域的“重大政策工具”，將深刻影響各方利益格局

在2019年，老舊小區(qū)改造工作就已經(jīng)提出，2020年7月進一步明確，要求在五年內(nèi)完成2000年前建成的老舊小區(qū)改造任務。值得注意的是，最新表態(tài)強調(diào)“都要”，這一表述值得關(guān)注

有媒體解讀稱，"這意味著上億居民可能需要拆除現(xiàn)有居住用房并進行重建。"這一解讀是否準確？

需要指出，上述解讀存在偏差，因為城市更新并非全部意味著拆除重建。它還包括微改造、提升性改造以及部分拆除重建等多種形式

2021年樓市調(diào)控處于最嚴厲階段，官方發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建的通知》，具體規(guī)定了三個“嚴格控制”：

1、嚴格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，城市更新單元或項目內(nèi)的拆除建筑面積不得超過現(xiàn)有總面積的20%。提倡分類處理現(xiàn)有建筑，實施漸進式更新和微改造

我們對城市更新工作制定了三條核心原則，現(xiàn)向大家作詳細說明：

第一條原則：嚴格控制大規(guī)模增建。除必要的公共服務設施外，避免大規(guī)模擴展老城區(qū)建設規(guī)模，不突破現(xiàn)有密度和強度，不加重資源和環(huán)境承載壓力。城市更新單元（片區(qū)）或項目中拆除重建比值原則上控制在2%以下。

第二條原則：嚴格控制大規(guī)模搬遷。在進行搬遷時，盡量減少規(guī)模、避免強制性搬遷，不改變社會結(jié)構(gòu)，不割斷人、地與文化聯(lián)系。尊重居民的安置意愿，鼓勵就地或就近安置，改善居住環(huán)境，保持鄰里關(guān)系和社會結(jié)構(gòu)。城市更新單元（片區(qū)）或項目中居民就地、就近安置率應不低于50%。

這兩條原則是城市更新工作的基本準則，始終如一。

關(guān)于老舊小區(qū)的數(shù)量，目前全國范圍內(nèi)2000年以前的老舊小區(qū)統(tǒng)計存在較大差異。不同的數(shù)據(jù)來源給出的數(shù)值并不一致。

第七次全國人口普查后，國家統(tǒng)計局根據(jù)統(tǒng)計年鑒顯示，2000年以前老舊小區(qū)的住宅面積占比約為35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預計會略有下降。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國約有328.7億平方米城鎮(zhèn)住房，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的老房子套數(shù)占比達35%，按建筑面積估算，相當于約115億平方米?？紤]到老房子面積較小，折合約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

從各地的情況來看，老舊小區(qū)住宅面積占比較高的地區(qū)主要包括上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等，其中上海的占比已經(jīng)超過50%。

老舊小區(qū)住宅面積占比較低的地區(qū)，主要是寧夏、新疆、青海、西藏等西部地區(qū)。

值得注意的是，老舊小區(qū)的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經(jīng)濟發(fā)展水平呈正相關(guān)。經(jīng)濟發(fā)達程度越高，老舊小區(qū)的占比越低。

如果其中的20%進行拆除重建，大致相當于2000多萬居民，約6000萬人口。拆除重建的面積上限約為18.4億平方米。

媒體分析指出，2000年前的老舊小區(qū)改造工作已經(jīng)接近尾聲，按照官方先前的規(guī)劃，2025年將成為收官之年，因此對房地產(chǎn)市場的影響相對較小。

這種觀點并不完全正確，因為官方公布的改造數(shù)據(jù)可能存在偏差。

比如我之前居住過的深圳一個1997年建成的小區(qū)，他們一直在進行微改造，主要增加了電梯設施。

四五年前，部分樓棟已經(jīng)開始安裝電梯，但目前大部分樓棟仍未完成，原因主要是1樓住戶反對。

在多層住宅中增加電梯，對1樓房屋的價值評估影響最大，住戶普遍反對，2樓住戶的意愿也不盡相同。這需要進行大量細致的工作，并對利益進行調(diào)整，比如對1樓住戶進行適當補償。如果一個樓棟有1戶反對，那么加裝電梯就無法完成。

小微改造雖然沒有實質(zhì)性的改變，但可以在統(tǒng)計上有所體現(xiàn)。例如，粉刷外墻上一輪，就可以放進官方的改造數(shù)據(jù)中。

尤其是拆除重建工作，近年來受到了樓市低迷的影響，要么爛尾，要么被擱置。

未來真正能進行拆除重建的小區(qū)，要么是危房，要么是有顯著人口增量的大城市。

如果一座城市不屬于超大城市、特大城市、省會城市或計劃單列市，那么拆除重建工作將面臨很大的困難，因為開發(fā)商缺乏市場需求，難以盈利，因此不會大規(guī)模推進。

所以，2000年以前的老舊小區(qū)改造及拆除工作仍然規(guī)模較大，但面臨市場環(huán)境不利于推進的困境：由于居民收入下降，房地產(chǎn)市場縮水，再動用資金進行改造時，各方參與熱情不似以往。

國家在進行數(shù)十年的大規(guī)模基礎設施建設后，真正見到效益的項目并不多。老舊小區(qū)改造雖然有實際的社會需求，但從社會價值層面來看，其社會效益和居民獲得感是其他項目難以比擬的，因而這一領(lǐng)域仍將持續(xù)推進。

對于像上海這樣的一線城市而言，房地產(chǎn)市場的活躍程度較高，拆除重建的更新工作正在穩(wěn)步推進。去年，上海出現(xiàn)了20多個新的特色別墅項目，其售價普遍在20萬元以上，這些項目本質(zhì)上屬于拆除重建型的城市更新。

有人指出，上海在2024年工業(yè)增長乏力、汽車產(chǎn)量下滑、外貿(mào)增長放緩的情況下，房地產(chǎn)市場支撐了部分經(jīng)濟指標。這一觀點確實有道理，例如深圳和北京在2024年的房地產(chǎn)投資下降了11%到12%，而上海則實現(xiàn)了2.8%的增長。

上海的居民杠桿水平相對較低，這一背景與老小區(qū)占比超過一半有關(guān)，這些因素吸引了大量來自浙江和江蘇的企業(yè)家以及富二代的關(guān)注，使得上海的房地產(chǎn)市場活躍態(tài)勢得以延續(xù)。

在老舊小區(qū)的拆除重建過程中，通常會采用以房換房的方式進行安置，這種方式不僅能夠滿足購房需求，還能有效降低城市的住宅存量，類似于當年的貨幣棚改政策。

國家在制定房地產(chǎn)新標準時，確實會引起廣泛關(guān)注。目前已有消息透露，標準中對 Vertical height的要求將從不低于2.8米提升至不低于3米，這一調(diào)整將有助于提升居住體驗。

在新標準中，還應增加樓板厚度、隔音效果等技術(shù)指標的考量，同時優(yōu)化戶型設計，允許贈送以提高得房率。此外，梯戶比、車位比等 also需要納入考量，以更好地提升居住體驗。

想想看：老房子的得房率往往低于80%，而新房子將常態(tài)化達到120%甚至以上，這種差距使得老房子在二手房交易中將面臨“降維打擊”。如果一個區(qū)域的教育資源、交通設施、商業(yè)配套等條件并非頂級或超級，那么老房子的價值將顯著降低。

因此，房地產(chǎn)市場的標準猶如一把深水炸彈，會對二手房市場產(chǎn)生不利影響。同時，這也提醒我們，房地產(chǎn)市場就像汽車一樣，需要不斷迭代更新。每隔20年，換一次居住環(huán)境是值得考慮的，否則不僅會導致資產(chǎn)貶值，更會影響生活質(zhì)量。

小編在這里提醒各位，對于三四線及以下的城市來說，由于人口增長不多，老舊小區(qū)的拆除與重建工作會面臨更大的難度。如果這些房屋不在城市的核心區(qū)域，并且不是多層建筑，那么未來的拆除與重建機會將明顯減少。