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【作者】| 貓哥

【來源】| 大貓財經(jīng)Pro

最近，住建部透露了一些重要信息，具體涉及4個方面，引發(fā)了廣泛討論。

第一點，修訂中的《住宅項目規(guī)范》要求住宅層高不低于3米。

第二點，房子要智能化，技術(shù)標準大幅提升。

第三點，2000年之前建成的老小區(qū)需要進行改造。

第四點，社區(qū)內(nèi)的幼兒園和老年活動中心成為標配設施。

這些新政策將對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠影響。原因在于，這些政策將徹底改變 houses 的基本標準，直接帶動市場規(guī)模超過4萬億元。

我們先來分析第一點：層高要求。

現(xiàn)行的《住宅項目規(guī)范》是2011年頒布的，規(guī)定層高為2.8米，凈高不低于2.4米（層高=樓板厚度+凈高）。這個標準實施了十余年，但已無法滿足部分居民的居住需求。如今，裝修后的房子凈高通常在2.6米左右，而新標準要求最低3米，這意味著層高需要增加至少0.2米（約20厘米）。這個差額看似不大，但對于居住舒適度和空間利用效率卻有著顯著提升。

非常大的漲幅，因為層高每提升10%，就會增加30%的采光量和25%的空氣流通量，同時還會一定程度上緩解了噪音困擾，住起來是不是更舒服了？

另外，這兩年有些地方的開發(fā)商態(tài)度非常強硬，多數(shù)項目都在多層設計的基礎上進行了加層，為什么呢？因為這兩年的開發(fā)商普遍采取了重新規(guī)劃的方式，將部分區(qū)域改造成可以多層開發(fā)的空間，這樣既能提高土地利用率，又能增加項目的商業(yè)價值。

不得提的是，現(xiàn)在購房時通常以建筑面積為標準，購房合同上標注的面積為100平方米，實際使用面積卻可能達到120-130平方米。這種"縮水"現(xiàn)象在開發(fā)商口中被稱為"公攤面積"，而這種情況已經(jīng)不是個例，有些不負責任的開發(fā)商甚至能將公攤面積提高到原來的30%，這讓購房者不禁質(zhì)疑開發(fā)商的誠信。

但是這兩年新建住宅普遍出現(xiàn)了陽臺、飄窗面積大幅增加的情況，比如合同上標注的面積為100平方米的住宅，實際使用面積卻能達到120-130平方米。這在購房合同上是按100平方米計算的稅費和物業(yè)費，而實際使用面積卻可能差了四五十平方米，這在法律上是無法要求開發(fā)商退還的，所以有些不負責任的開發(fā)商不再按老設計方式造房，而是全部按照新標準重新規(guī)劃。

就拿新一代住宅來說，其一大特點就是居住空間利用率顯著提升，而另一大特點就是必須要配備智能化配置，比如模塊化設計讓施工工期縮短三分之一，建筑垃圾減少到原來的80%，而且這種做法還能讓房價平均下降10%-15%。

這些都說明，新房的標準配置已經(jīng)遠超出了舊房所能達到的水平，就像當年的綠皮火車已經(jīng)全部換成了高鐵一樣，而這種情況只能用"天外飛仙"來形容。

最大的受害者可能就是那些在幾年前以高價買下"精裝豪宅"的人，這些曾經(jīng)的"百萬大房"現(xiàn)在卻成了過時產(chǎn)品，因為市場已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

另外，對那些已經(jīng)建成的舊房來說，加裝電梯、修整管道、重新規(guī)劃停車位等改造工程，就像是在給老房子"換血"，改造后的部分房屋可能會因為位置優(yōu)美、設施齊全而重新成為搶手貨。

還有一項重要的政策就是，新房必須配備幼兒園和老人活動場所，這對那些有老人、有小孩的家庭來說，無疑是一個重要的吸引力，因為社區(qū)的配套越完善，房價自然就會越高。

說到社區(qū)配套設施，不得不提的是，如今的住宅小區(qū)必須配備幼兒園和老人活動場所，這對那些有老人、有小孩的家庭來說，無疑是一個重要的吸引力，因為社區(qū)的配套越完善，房價自然就會越高。

小編說，這四招已經(jīng)到位了，專項債投入了4.4萬億，既防止新房過剩，也避免了房價上漲，不會像過去那樣突然釋放大量購房需求，導致房價暴漲。

它的帶動作用顯著，不僅有傳統(tǒng)的30多個行業(yè)受益，還有綠色材料和智能化產(chǎn)品等新增增長點。

簡單來說，老房子還有升值空間，但拆遷雖然還會持續(xù)，暴富的可能性不大，同時通過智能化、面積大、層高高、配套全的新房來刺激剛需。

你看，這么花心思，都是為了提振房地產(chǎn)市場，你會買這種新一代的房子嗎？