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隨著數(shù)量和類型的持續(xù)豐富，公募REITs這類產(chǎn)品的關(guān)注度持續(xù)攀升。

近日，兩家頭部公募基金公司宣布申報兩只新的REITs產(chǎn)品。根據(jù)上交所和深交所官網(wǎng)信息，華夏基金申報華電清潔能源REIT，南方基金申報南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT。記者梳理市場存續(xù)的REITs產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，能源基礎(chǔ)設(shè)施類已有多只，而數(shù)據(jù)中心這類基礎(chǔ)設(shè)施REIT屬于首次申報。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至3月11日，目前市場存續(xù)的公募REITs共有64只，所投底層資產(chǎn)涵蓋保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、交通、能源、環(huán)保、水利、消費基礎(chǔ)設(shè)施等多個類型。

兩大公募申報新產(chǎn)品

兩家大型公募正在布局REITs新產(chǎn)品。

3月10日，上交所官網(wǎng)顯示，公募REITs大戶華夏基金再次申報新產(chǎn)品——華夏華電清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“華夏華電清潔能源REIT”，下同），原始權(quán)益人是華電國際電力股份有限公司，底層資產(chǎn)是清潔能源相關(guān)項目，此前，華夏基金已發(fā)行14只REITs，所投底層資產(chǎn)包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)、消費、能源、交通、倉儲物流和保租房等基礎(chǔ)設(shè)施。

根據(jù)深交所官網(wǎng)，南方基金有兩只首發(fā)REITs產(chǎn)品狀態(tài)更新，南方順豐倉儲物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“南方順豐倉儲物流REIT”）于3月5日注冊生效，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT”）已于3月10日申報。其中，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT是業(yè)內(nèi)首單數(shù)據(jù)中心類REITs產(chǎn)品。

新類型聚焦算力

據(jù)了解，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT的原始權(quán)益人是潤澤科技發(fā)展有限公司，該項目擬以國際信息云聚核港（ICFZ）項目—數(shù)據(jù)中心A18建設(shè)項目及其附屬設(shè)施設(shè)備作為底層資產(chǎn)。

天眼查信息顯示，潤澤科技發(fā)展有限公司成立于2009年，是一家以軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，該公司大股東為潤澤智算科技集團股份有限公司，是一家A股上市公司，核心業(yè)務(wù)是算力研究和算力基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)等。

那么，數(shù)據(jù)中心類REITs與其他存續(xù)中的產(chǎn)品有什么不同之處呢？

排排網(wǎng)財富理財師孫恩祥在接受《國際金融報》記者采訪時表示，其與其他REITs產(chǎn)品的主要區(qū)別體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，數(shù)據(jù)中心作為新型基礎(chǔ)設(shè)施，其抗周期能力較強，不受經(jīng)濟周期波動的顯著影響。其次，在數(shù)字經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的背景下，數(shù)據(jù)中心的需求持續(xù)增長，尤其是在人工智能、云計算、大數(shù)據(jù)等技術(shù)的推動下，算力需求的提升為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供了持續(xù)增長的動力。此外，數(shù)據(jù)中心REITs還享受到政策的大力支持，進一步增強了市場吸引力。

安爵資產(chǎn)董事長劉巖表示，數(shù)據(jù)中心REITs在收入來源方面有所不同，除了傳統(tǒng)的不動產(chǎn)租賃收入外，還包括提供增值服務(wù)和云計算服務(wù)等高附加值的收入渠道。

“數(shù)據(jù)中心REITs的主要客戶是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、云計算服務(wù)提供商等對數(shù)據(jù)存儲和處理有高需求的企業(yè)，這些客戶對數(shù)據(jù)中心的依賴度較高。同時，數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字經(jīng)濟的基礎(chǔ)設(shè)施，需求持續(xù)增長，因此其收益相對穩(wěn)定?！眲r補充道。

對比零售類消費型REITs，劉巖指出，該類REITs的客戶主要是各類零售商，客戶群體可能較為分散，且受到消費市場波動的影響較大。

REITs發(fā)展步入常態(tài)化

自2020年4月啟動公募REITs試點以來，REITs產(chǎn)品的類型和數(shù)量都得到了顯著豐富。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至3月11日，全市場存續(xù)的公募REITs共有64只，底層資產(chǎn)類型包括保租房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、交通、能源、環(huán)保、水利、消費基礎(chǔ)設(shè)施等多個領(lǐng)域。

中國證監(jiān)會于今年2月28日發(fā)布的多份答復(fù)函中提到，REITs市場已步入常態(tài)化發(fā)行的新階段。未來將加快推動REITs互聯(lián)互通工作，盡早實現(xiàn)平穩(wěn)落地，并積極推進供熱基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展。

據(jù)了解，目前的公募REITs多采用“公募基金+ABS”運作模式，其中ABS是資產(chǎn)支持證券，公募基金通過ABS間接持有項目公司股權(quán)。因此，這類產(chǎn)品除了有基金管理人外，還有ABS管理人。

在現(xiàn)有產(chǎn)品的基金管理人方面，華夏基金、中金基金等是該類型產(chǎn)品的主力軍，旗下分別管理有14只和8只REITs產(chǎn)品。易方達、嘉實、匯添富、廣發(fā)、富國、博時等大型基金公司旗下的基金也推出了相關(guān)REITs產(chǎn)品。

此外，部分中小型基金公司也推出了此類產(chǎn)品。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，基金管理人與ABS管理必須是具有實際控制關(guān)系或?qū)儆谕豢刂频年P(guān)聯(lián)方，因此，一些中小型基金公司管理的REITs產(chǎn)品可能更多依賴于其作為ABS管理人股東方背后的資源支持。

數(shù)據(jù)顯示，截至3月11日，今年新設(shè)的REITs除外，年內(nèi)漲幅居前的REITs主要集中在消費基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)園兩類產(chǎn)品。

劉巖指出，消費類REITs由于其較強的抗周期性特征，在市場中更受資金青睞。2024年首批消費類REITs上市后，政策持續(xù)鼓勵其規(guī)模化發(fā)展。截至2025年2月，消費類REITs的總市值已達286億元，占整個REITs市場的16%，成為近年來增長最為迅速的細(xì)分領(lǐng)域。

“消費類REITs具有較強的抗周期性特征，在經(jīng)濟下行周期中，一些具有良好品牌優(yōu)勢和運營能力的消費基礎(chǔ)設(shè)施項目，可以通過優(yōu)化品牌組合和提升服務(wù)質(zhì)量等方式，吸引消費者，保持相對穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)績。”劉巖如是表示。