聲明:本文來自于（ID:ykqsd.com）授權(quán)轉(zhuǎn)載發(fā)布。

老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要切入點，正被"深入推進"。

3月9日下午，十四屆全國人大三次會議舉行民生主題記者會。住建部部長倪虹在介紹下一步城市更新工作規(guī)劃時指出，"將大刀闊斧地推進一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險的更新項目"。其中，"2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實施改造"被確定為"惠民生"更新項目的重要內(nèi)容。

2020年7月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》。該文件將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)定義為：建成年代在2000年前、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。

該指導(dǎo)意見明確，各地在實施老舊小區(qū)改造時，應(yīng)以2000年為時間節(jié)點：結(jié)合實際情況，合理劃定改造對象范圍，重點推進建成于2000年底前的老舊小區(qū)改造。

按照指導(dǎo)意見的工作目標，截至2020年底，全國各地共完成了39萬個老舊小區(qū)的新開工改造，惠及近700萬戶居民。到2022年，基本建立起城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的制度框架、政策體系和工作機制。到"十四五"期末，各地將力爭完成所有建成于2000年前需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

2025年是"十四五"規(guī)劃的收官之年。住建部進一步強調(diào)，所有建成于2000年前的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

"2000年左右是商品住房市場發(fā)展的重要節(jié)點。在此之前建成的小區(qū)，房改房比例較高，這些小區(qū)內(nèi)的住房多為老房，已經(jīng)超過25年房齡，往往也未收取房屋維修資金，甚至缺乏小區(qū)物業(yè)。因此，盡管2000年以后建成的小區(qū)也存在老化問題，并被部分地區(qū)納入改造范疇，但這些小區(qū)的改造在籌資模式、政府投入責(zé)任等方面有著明顯差異。"一名參與前述國辦文件制定研討的業(yè)界專家表示。

2019年中央就城市更新工作進行了總體部署。前述業(yè)內(nèi)專家指出，相較于城市更新的謀劃推進，中央和地方在老舊小區(qū)改造方面的推進速度更快。住建部等多部委早在2017年前后就開始試點推進。2019年下半年，住建部會同發(fā)改委等22個部委在全國范圍內(nèi)開展專項調(diào)研，發(fā)現(xiàn)了老舊小區(qū)改造中的主要難點：改造范圍廣、資金來源單一、群眾參與度低、實施難度大、長效管理難等。

近年來，城市更新的內(nèi)涵不斷豐富和完善，有關(guān)部門還對老舊小區(qū)改造、城中村改造、危舊房改造、老工業(yè)區(qū)和廠房改造等多種城市存量用地的改造進行了細化和分類。

倪虹在記者會上介紹，城中村改造要根據(jù)不同情況，采取拆除重建、整治提升、拆整結(jié)合等多種方式，有序推進；危舊房改造則通過拆除新建、原址重建、改擴建、抗震加固等多種方式，加快推進，切實消除安全隱患，改善居住環(huán)境，解決群眾的急難愁盼問題。

老舊小區(qū)改造工作具有鮮明的特色和特點。與前述其他城市更新措施相比，老舊小區(qū)改造在改造模式和資金籌措等方面具有其獨特性。

在受訪業(yè)界專家看來，拆除重建類的城中村改造項目具有較大的工程量和較高的增值空間，因此社會資本的進入意愿較高；而危舊房改造則特別強調(diào)多主體參與，鼓勵居民自拆自建。相比之下，老舊小區(qū)改造工作可以被視作"小動作"或"微更新"，其前期工作需要協(xié)調(diào)各方需求，統(tǒng)籌解決各種困難，同時程序也比較復(fù)雜。盡管在市場化主體改造和經(jīng)營的增值空間和效益方面存在一定的局限性，但其收益機制更注重"細水長流"，部分項目可能需要投入幾千萬，才能在8至10年內(nèi)實現(xiàn)回收。

業(yè)內(nèi)專家指出，在推進老舊小區(qū)改造工作時，一方面需要確保政府投入并做好基礎(chǔ)類改造等兜底內(nèi)容；另一方面，要以需求為導(dǎo)向，因地制宜地挖掘潛力資源和市場運作空間，探索引入社會資本參與改造的模式。

倪虹在前述發(fā)布會上也強調(diào)，城市更新工作要"抓體檢，找問題"，即從住房、小區(qū)、社區(qū)、城區(qū)等不同層面查找群眾身邊存在的急難愁盼問題；而老舊小區(qū)改造則要"因地制宜實施改造"，同時鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅的模式。

住建部已發(fā)布多批"城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單"。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在拓寬資金籌集渠道方面，各地采取了以下措施：一是按照"誰受益、誰出資"的原則，鼓勵居民自籌資金用于小區(qū)改造及補建續(xù)籌住宅專項維修資金；二是以地方財政補貼撬動居民出資；三是鼓勵國有資本作為投資、建設(shè)、運營主體，對符合條件的項目給予獎勵；四是地方政府培育規(guī)模化運營實施主體，探索由實施運營主體負責(zé)老舊小區(qū)改造項目，為金融機構(gòu)提供清晰的支持對象。

此外，部分地方政府還采取發(fā)行地方政府專項債券的方式，支持老舊小區(qū)改造工作。

在中央資金方面，前述國辦文件明確指出，中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū)，對2000年后建成的老舊小區(qū)，可以適當給予支持，但需要限定建設(shè)年限和比例。重點支持的基礎(chǔ)類改造內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)部設(shè)施和與小區(qū)相關(guān)聯(lián)的供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施，以及光纖入戶、架空線規(guī)整（入地）等事項。

伴隨各項支持政策的實施，老舊小區(qū)改造項目的經(jīng)驗正在逐步推廣。同時，隨著民眾改造需求的日益迫切，老舊小區(qū)改造工作也進一步加快了實施步伐。住建部官網(wǎng)去年11月的報道顯示，2023年，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市所有2000年以前建成的老舊小區(qū)已實現(xiàn)全部改造完成。當年，2005年前建成的老舊小區(qū)也將同步完成改造。

今年2月，住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬個，較年度目標任務(wù)5.4萬個有所超前。分地區(qū)來看，北京、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團、廣東、江蘇、上海、河南、安徽、廣西、山西、湖南、湖北11個地區(qū)2024年實際開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)超過計劃。

倪虹在前述民生主題記者會上表示："從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。"

根據(jù)今年政府工作報告，小編將全面推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

今年政府工作報告提出，全面推進城市更新和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。對此，受訪專家認為，面向"十五五"規(guī)劃期間，老舊小區(qū)改造工作仍可從三個方面持續(xù)深化。第一，對于已完成改造的老舊小區(qū)，需持續(xù)關(guān)注其是否存在需要進一步升級改造的潛在需求。第二，當前，一些地方已將2000年之后建成、年齡較大的小區(qū)，包括商品房也納入改造范圍。第三，未來老舊小區(qū)改造工作需繼續(xù)關(guān)注居民對更高品質(zhì)生活的期待，特別是在養(yǎng)老、托育等公共服務(wù)設(shè)施方面。同時，要挖掘小區(qū)內(nèi)的低效資源，契合居民需求，遵循市場規(guī)律，為社會資本參與改造提供更大想象空間。