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隨著數量和類型的持續(xù)豐富，公募REITs這類產品的關注度持續(xù)攀升。

近日，兩家頭部公募基金公司宣布申報兩只新的REITs產品。根據上交所和深交所官網信息，華夏基金申報華電清潔能源REIT，南方基金申報南方潤澤科技數據中心REIT。記者梳理市場存續(xù)的REITs產品發(fā)現，能源基礎設施類已有多只，而數據中心這類基礎設施REIT屬于首次申報。

同花順iFinD數據顯示，截至3月11日，目前市場存續(xù)的公募REITs共有64只，所投底層資產涵蓋保租房、產業(yè)園、倉儲物流、交通、能源、環(huán)保、水利、消費基礎設施等多個類型。

兩大公募申報新產品

兩家大型公募正在布局REITs新產品。

3月10日，上交所官網顯示，公募REITs大戶華夏基金再次申報新產品——華夏華電清潔能源封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“華夏華電清潔能源REIT”，下同），原始權益人是華電國際電力股份有限公司，底層資產是清潔能源相關項目，此前，華夏基金已發(fā)行14只REITs，所投底層資產包括產業(yè)園區(qū)、消費、能源、交通、倉儲物流和保租房等基礎設施。

根據深交所官網，南方基金有兩只首發(fā)REITs產品狀態(tài)更新，南方順豐倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“南方順豐倉儲物流REIT”）于3月5日注冊生效，南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金（簡稱“南方潤澤科技數據中心REIT”）已于3月10日申報。其中，南方潤澤科技數據中心REIT是業(yè)內首單數據中心類REITs產品。

新類型聚焦算力

據了解，南方潤澤科技數據中心REIT的原始權益人是潤澤科技發(fā)展有限公司，該項目擬以國際信息云聚核港（ICFZ）項目—數據中心A18建設項目及其附屬設施設備作為底層資產。

天眼查信息顯示，潤澤科技發(fā)展有限公司成立于2009年，是一家以軟件和信息技術服務業(yè)為主的企業(yè)，該公司大股東為潤澤智算科技集團股份有限公司，是一家A股上市公司，核心業(yè)務是算力研究和算力基礎設施的建設等。

那么，數據中心類REITs與其他存續(xù)中的產品有什么不同之處呢？

排排網財富理財師孫恩祥在接受《國際金融報》記者采訪時表示，其與其他REITs產品的主要區(qū)別體現在以下幾個方面：首先，數據中心作為新型基礎設施，其抗周期能力較強，不受經濟周期波動的顯著影響。其次，在數字經濟蓬勃發(fā)展的背景下，數據中心的需求持續(xù)增長，尤其是在人工智能、云計算、大數據等技術的推動下，算力需求的提升為數據中心行業(yè)提供了持續(xù)增長的動力。此外，數據中心REITs還享受到政策的大力支持，進一步增強了市場吸引力。

安爵資產董事長劉巖表示，數據中心REITs在收入來源方面有所不同，除了傳統(tǒng)的不動產租賃收入外，還包括提供增值服務和云計算服務等高附加值的收入渠道。

“數據中心REITs的主要客戶是互聯網企業(yè)、云計算服務提供商等對數據存儲和處理有高需求的企業(yè)，這些客戶對數據中心的依賴度較高。同時，數據中心作為數字經濟的基礎設施，需求持續(xù)增長，因此其收益相對穩(wěn)定?！眲r補充道。

對比零售類消費型REITs，劉巖指出，該類REITs的客戶主要是各類零售商，客戶群體可能較為分散，且受到消費市場波動的影響較大。

REITs發(fā)展步入常態(tài)化

自2020年4月啟動公募REITs試點以來，REITs產品的類型和數量都得到了顯著豐富。同花順iFinD數據顯示，截至3月11日，全市場存續(xù)的公募REITs共有64只，底層資產類型包括保租房、產業(yè)園、倉儲物流、交通、能源、環(huán)保、水利、消費基礎設施等多個領域。

中國證監(jiān)會于今年2月28日發(fā)布的多份答復函中提到，REITs市場已步入常態(tài)化發(fā)行的新階段。未來將加快推動REITs互聯互通工作，盡早實現平穩(wěn)落地，并積極推進供熱基礎設施REITs的發(fā)展。

據了解，目前的公募REITs多采用“公募基金+ABS”運作模式，其中ABS是資產支持證券，公募基金通過ABS間接持有項目公司股權。因此，這類產品除了有基金管理人外，還有ABS管理人。

在現有產品的基金管理人方面，華夏基金、中金基金等是該類型產品的主力軍，旗下分別管理有14只和8只REITs產品。易方達、嘉實、匯添富、廣發(fā)、富國、博時等大型基金公司旗下的基金也推出了相關REITs產品。

此外，部分中小型基金公司也推出了此類產品。根據相關法規(guī)，基金管理人與ABS管理必須是具有實際控制關系或屬于同一控制的關聯方，因此，一些中小型基金公司管理的REITs產品可能更多依賴于其作為ABS管理人股東方背后的資源支持。

數據顯示，截至3月11日，今年新設的REITs除外，年內漲幅居前的REITs主要集中在消費基礎設施和產業(yè)園兩類產品。

劉巖指出，消費類REITs由于其較強的抗周期性特征，在市場中更受資金青睞。2024年首批消費類REITs上市后，政策持續(xù)鼓勵其規(guī)?；l(fā)展。截至2025年2月，消費類REITs的總市值已達286億元，占整個REITs市場的16%，成為近年來增長最為迅速的細分領域。

“消費類REITs具有較強的抗周期性特征，在經濟下行周期中，一些具有良好品牌優(yōu)勢和運營能力的消費基礎設施項目，可以通過優(yōu)化品牌組合和提升服務質量等方式，吸引消費者，保持相對穩(wěn)定的經營業(yè)績?！眲r如是表示。