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原創(chuàng) 劉曉博

昨天（3月9日），住建部長在“兩會”新聞發(fā)布會上公布，要求所有2000年前建成的城中老舊小區(qū)納入城市更新范圍，依據實際情況進行改造。

住建部公布，要求所有2000年前建成的城中老舊小區(qū)納入城市更新范圍，依據實際情況進行改造。

住建部正在制定“好房子”的標準，擬將新建住宅樓高的標準從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

這兩項政策堪稱樓市的“深水炸彈”，預計將引發(fā)利益格局的根本性變化。

關于老舊小區(qū)改造，2019年已經提出，2020年7月進一步明確，要求五年內完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務。此次表態(tài)特別強調“都要”，顯得格外突出。

有媒體報道解讀為：這意味著超過一億居民未來可能面臨自家房屋被拆除重建。這一解讀是否準確呢？

這樣的解讀并不全面，城市更新并非全部意味著“拆除重建”，而是包括了微改造、提升和拆除重建等多種形式。

2021年樓市調控最為嚴厲時期，住建部曾發(fā)布通知，明確在城市更新行動中要嚴格控制大規(guī)模拆除。

住建部發(fā)布通知，嚴格控制大規(guī)模拆除，除違法建筑和經專業(yè)機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，原則上要求城市更新單元或項目內拆除建筑面積不超過現狀總建筑面積的20%。

2. 在進行城市更新規(guī)劃時，應避免在老城區(qū)大規(guī)模新增建設，僅在必要條件下增加公共服務設施，確保不突破原有密度和強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。一般情況下，城市更新單元（片區(qū)）或項目內拆建比應控制在2%以內。

3. 在城市更新過程中，避免大規(guī)模、強制性搬遷居民，應尊重居民的安置意愿，鼓勵就地或就近搬遷，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構。城市更新單元（片區(qū)）或項目居民的就地、就近安置率應不低于50%。

這些原則仍是城市更新的重要指導方針。

全國范圍內2000年以前的老舊小區(qū)數量尚不明確，多個機構的數據表明其大致比例，但存在一定誤差。

根據第七次全國人口普查和國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計年鑒，2000年以前老舊小區(qū)的住宅面積占比約為35%。隨著新房的不斷增加，這一比例預計會有小幅下降。

根據第七次人口普查數據，全國城鎮(zhèn)住房總面積約為328.7億平方米，居住著約9.02億居民。其中，2000年以前的房屋占了35%，按建筑面積計算約為115億平方米?？紤]到老房屋面積較小，按80%的折舊率估算，2000年以前老舊小區(qū)的住宅建筑面積約為92億平方米，居住著約1億戶、3億人。

從全國范圍來看，上海、遼寧、天津、河北、山西、浙江、山東等地區(qū)2000年以前老舊小區(qū)的住房占比較高，其中上海的占比已經超過50%。

相比之下，寧夏、新疆、青海、西藏等西部省區(qū)的老舊小區(qū)住房占比相對較低。

老舊住房的占比高低與該地區(qū)2000年以前的經濟發(fā)展水平呈正相關。經濟發(fā)達程度較高的地區(qū)，老舊小區(qū)占比較高；反之則較低。

這些政策和原則的制定，旨在引導城市更新工作科學有序進行，確保在推進過程中既考慮居民權益，又注重城市可持續(xù)發(fā)展。

按照20%的拆除重建工作，約相當于2000萬戶居民家庭或6000萬家庭用戶，而拆除重建的總面積上限約為18.4億平方米。

媒體分析指出，2000年以前開展的城市老舊小區(qū)改造已接近尾聲，按照官方先前規(guī)劃，2025年將成為收官之年，因此對樓市的影響相對較小。

這一觀點存在偏差。官方公布的數據反映的是改造成果，但這并不意味著改造質量或存在重大偏差。

以我居住過的一座1997年建成的深圳小區(qū)為例，微改造工程持續(xù)多年，主要致力于增加電梯配置。

四、五年前已有部分樓棟安裝了電梯，但目前尚未普遍覆蓋，主要原因在于1樓住戶普遍反對電梯的安裝。

在多層住宅中增加電梯配置對1樓房屋的價值評估影響最大，且住戶普遍反對，2樓住戶的意愿也不盡相同。在推進此類工程時，需要做大量細致工作，包括與相關利益方進行有效溝通和協調。例如，可以為1樓住戶提供一定的補償。如果一個樓棟有1戶反對，則電梯安裝工作無法完成。

老舊小區(qū)的微改造工程并不存在上限。例如，可以進行一次外墻粉刷工作，然后將這些成果計入相關統(tǒng)計指標中，但實質性的工程（如增加電梯配置、增加停車位、增設托幼和養(yǎng)老設施等）并未得到實施。

近年來，舊社區(qū)的拆除重建工作受到了樓市低迷的影響，要么爛尾，要么被迫擱置。

未來真正具備拆除重建條件的小區(qū)，要么是危舊房屋，要么是具備顯著人口增長潛力的大城市。

如果一座城市既不是超大、特大城市，也不是省會城市或計劃單列市，那么拆除重建工作將面臨較大的困難，因為市場缺乏需求，開發(fā)商難以盈利，因此不會大規(guī)模推進。

老舊小區(qū)改造：城市更新中的民生議題

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要組成部分。在城市改造的推進過程中，我們發(fā)現一個有趣的現象：老舊小區(qū)的改造往往面臨"難"的困境。這種困境并非源于技術層面的障礙，而是源于社會經濟環(huán)境的制約。當前城市改造的推進始終面臨諸多制約因素。

從國家層面來看，雖然大基建項目在過去幾十年里為城市帶來了顯著效益，但真正可復制的高質量項目并不多。老舊小區(qū)改造雖然沒有經濟效益可言，但其社會效益不容忽視。它不僅能夠改善居民的生活質量，更能帶來實實在在的獲得感，因此這類項目具有重要的社會價值。

上海作為特大型城市，其房地產市場具有鮮明的特色。與一般的二三線城市不同，上海的房地產市場活躍度較高。這與該市的城市更新機制密切相關。去年數據顯示，上海出現了20多個新建風貌別墅項目，其平均單價高達20萬元以上。這些項目本質上屬于拆除重建型的城市更新，是城市改造的重要組成部分。

房地產市場的活躍與城市改造的推進密不可分。從數據來看，上海的房地產市場在2024年呈現出溫和增長態(tài)勢。相比之下，其他城市的房地產市場表現則相對疲軟。深圳和北京的房地產投資出現了明顯的下滑，而上海則保持了增長態(tài)勢。這一現象與城市改造的推進力度密切相關。

在城市改造過程中，房票安置機制的運用是一個典型的做法。這種機制既能夠滿足居民的購房需求，又能有效減少城市住宅存量。它類似于當年的貨幣棚改政策，通過城市改造創(chuàng)造需求，推動城市經濟的循環(huán)。老舊小區(qū)改造需要3到5年的實施周期，這一時間差為城市房地產市場回暖創(chuàng)造了有利條件。

城市改造的標準體系是衡量改造質量的重要依據。目前，國家在 drafting 好房子標準時，已經明確提出了一些重要指標。例如，層高要求從不低于2.8米提升至3米，這一變化將有助于提升居住體驗。除此之外，房板厚度、隔音效果等技術指標的優(yōu)化也將提升居住舒適度。

從得房率角度來看，舊小區(qū)的劣勢更加明顯。傳統(tǒng)老舊小區(qū)的得房率通常在80%以下，而新標準則要求普遍達到100%甚至120%。這種變化無疑會對二手房市場產生沖擊。如果一個片區(qū)在教育、醫(yī)療、交通等配套資源方面不夠完善，那么舊房的價值將面臨"降維打擊"。

這一變化也反映出房地產市場正在經歷深刻變革。房子作為一種資產，其價值不僅取決于地理位置，還與周邊配套、公共服務設施等因素密切相關。每隔20年進行一次 major renovation 是一個合理的周期，這不僅能夠延長資產的使用壽命，還能保持居民的生活質量。

總結來看，城市改造不僅是城市發(fā)展的必然要求，更是提高居民生活品質的重要途徑。在推進過程中，我們需要清醒認識到改造的復雜性，既要注重技術層面的創(chuàng)新，也要關注社會經濟環(huán)境的調整。只有這樣，才能真正實現城市改造的價值，為居民創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。

對于人口增長潛力較低的非一線城市及以下城市而言，老舊小區(qū)的拆除重建難度會持續(xù)上升。如果老舊小區(qū)位于非核心區(qū)域，且如果是多層住宅，其拆除重建幾率將大幅下降。