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來(lái)源 | 產(chǎn)城密探（ID：real-estate-spy）

最近，成都春熙路核心商圈附近的一塊“空置地塊”突然活躍起來(lái)，除了原有的圍擋外，還出現(xiàn)了后續(xù)的建設(shè)活動(dòng)。

這塊位于總府路6號(hào)的“空置地塊”，過去曾是四川省圖書館的老館址，于2015年移出，拆掉后留下了面積僅8畝多的“寸土寸金”的商業(yè)用地。

該地塊周邊分布著IFS、百盛、茂業(yè)等地標(biāo)級(jí)商業(yè)綜合體，對(duì)面則是王府井、皇冠假日酒店等高端商業(yè)設(shè)施。

2021年6月中旬，成都市錦江區(qū)總府路6號(hào)的一塊8.22畝純商業(yè)用地以底價(jià)掛牌成交，成交樓面價(jià)為1.78萬(wàn)元/㎡，規(guī)劃總建筑面積約21.9萬(wàn)平方米，總價(jià)約為3.9億元，競(jìng)拍人為德化縣雍熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

盡管該地塊面積僅8畝多，但若采用拍賣方式， likely would attract many房企參與，且溢價(jià)率較高。

調(diào)查顯示，上述競(jìng)拍人是一家來(lái)自福建泉州的民營(yíng)企業(yè)，于2021年4月下旬正式成立。顯然，這是為拿地而來(lái)，其唯一出資方是德化縣桉晴商貿(mào)公司，實(shí)際出資人均系自然人，其中顏彬彬持股99%，黃濱濱雖持股1%但擔(dān)任公司法定代表人。

2021年6月11日，成都桉晴置業(yè)公司成立，注冊(cè)資本為5億元，由上述德化縣雍熙房地產(chǎn)開發(fā)公司全資持有。如下所示，成都桉晴置業(yè)即為總府路6號(hào)8.22畝商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商，規(guī)劃總建筑面積約33.8萬(wàn)平方米，地上部分9層，地下3層，建筑高度達(dá)59.3米，工程造價(jià)近1.3億元。

從上述信息來(lái)看，該商業(yè)項(xiàng)目于2023年8月開工，計(jì)劃于2026年10月竣工。結(jié)合當(dāng)前形勢(shì)，可以發(fā)現(xiàn)最初開工并不順利，這從成都桉晴置業(yè)股權(quán)變動(dòng)頻繁中可見端倪。

2022年6月中旬，成都桉晴置業(yè)被浙江望達(dá)貿(mào)易有限公司全資收購(gòu)，德化雍熙房地產(chǎn)開發(fā)公司徹底退出。2024年底，浙江望達(dá)貿(mào)易以出售51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入了重慶居業(yè)云輝企業(yè)管理有限公司，而該公司背后則是閩系知名房企金輝集團(tuán)。

從當(dāng)前情況來(lái)看，金輝集團(tuán)在成都總府路6號(hào)8.22畝微型商業(yè)綜合體的開發(fā)運(yùn)營(yíng)已從金輝集團(tuán)的實(shí)際控股變?yōu)槠?responsibility 的操盤。相較于其他非知名企業(yè)的操盤，金輝集團(tuán)的項(xiàng)目操盤更具勝算。

金輝集團(tuán)在西部區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展重點(diǎn)主要集中在重慶和西安兩座重要城市。為成都總府路6號(hào)項(xiàng)目提供施工服務(wù)的則是來(lái)自陜西省的順隆建設(shè)公司。

一年前，金輝集團(tuán)一度面臨"危機(jī)"。當(dāng)時(shí)，其曾公告尚未支付的到期債券本金為3億美元，票面利率高達(dá)7.8%，這一消息令市場(chǎng)對(duì)"閩系企業(yè)"的信用狀況產(chǎn)生了懷疑。

意想不到的是，金輝集團(tuán)在當(dāng)年4月成功化解了這一債務(wù)危機(jī)。公司不僅成功償還了所有公開發(fā)行的信用債，還強(qiáng)調(diào)已實(shí)現(xiàn)全部資金的回收。去年7月，金輝集團(tuán)還發(fā)行了5.5億元中期票據(jù)。

在業(yè)務(wù)模式上，金輝集團(tuán)采取"雙輪驅(qū)動(dòng)"的策略。住宅開發(fā)側(cè)重于"高周轉(zhuǎn)"模式，目前旗下有"銘著系"、"云著系"、"優(yōu)步系"、"大城系"等項(xiàng)目。商業(yè)運(yùn)營(yíng)則需要持續(xù)投入和運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新，與住宅業(yè)務(wù)一樣，其核心城市布局主要集中在北京、上海、福州、重慶、西安等一、二線城市。

在商業(yè)產(chǎn)品線方面，金輝集團(tuán)的主要產(chǎn)品包括寫字樓和商業(yè)綜合體。如北京的金輝國(guó)際甲級(jí)寫字樓、西安的金輝環(huán)球廣場(chǎng)、金輝國(guó)際廣場(chǎng)、金輝環(huán)球中心及金輝創(chuàng)智大廈等項(xiàng)目。其業(yè)態(tài)涵蓋區(qū)域型購(gòu)物中心、酒店、寫字樓等。而在重慶，其產(chǎn)品線主要以鄰里型商業(yè)為主，已開業(yè)的項(xiàng)目包括金輝銅元道、金輝廣場(chǎng)等。

按照金輝集團(tuán)的商業(yè)戰(zhàn)略，其開發(fā)理念是"打造新的城市中心，建設(shè)新的生活之城"，致力于構(gòu)建"工作+生活+社區(qū)"的三分鐘生活圈。其目標(biāo)是將金輝集團(tuán)進(jìn)駐的區(qū)域立刻成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的核心，提升區(qū)域活力，形成新的商圈，重塑城市商業(yè)格局。

當(dāng)前，各類商業(yè)體都面臨著電商時(shí)代的巨大沖擊，尤其是品牌商業(yè)體，其招商和運(yùn)營(yíng)能力面臨著更高的要求。

從財(cái)務(wù)狀況來(lái)看，截至去年6月底，金輝集團(tuán)涉及借款抵押的存貨價(jià)值達(dá)260億元，投資性房地產(chǎn)約131億元（自持商業(yè)）。截至去年9月底，其貨幣資金余額為31.47億元，較去年底的70.84億元大幅減少了一半以上，同時(shí)，公司無(wú)短期借款，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債高達(dá)70.63億元，較去年底減少近47億元。

去年前三季度，金輝集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流僅為4.04億元，較上年同期的43億元大幅下降。投資凈現(xiàn)金流仍為凈流出2.77億元，籌資凈現(xiàn)金流為凈流出近37億元，表明公司更多是在償還債務(wù)，導(dǎo)致年末現(xiàn)金余額較去年底大幅減少。

依此分析，金輝今年4月至9月可能面臨較大的償債壓力。此外，金輝該期末長(zhǎng)期借款為124.7億元，應(yīng)付債券為50.1億元，均較上年底有所上升。去年前三季度，金輝實(shí)現(xiàn)營(yíng)收214億元，同比有所下降，而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)出現(xiàn)虧損28億元，凈利潤(rùn)虧損31億元，同比虧損幅度明顯擴(kuò)大。

當(dāng)前，閩系金輝作為"信用違約率始終保持為零的百?gòu)?qiáng)房企"，與其他穩(wěn)健房企一樣，均將受益于當(dāng)前"穩(wěn)定樓市"政策進(jìn)一步加碼為他們帶來(lái)了積極影響。